50代が不動産投資を始めるに当たり、融資を受けるためには年収が多い、預貯金があるなどの条件が大切になってきます。
一旦借り入れが出来た場合は、うまく活用してさらに投資物件を増やしていくことは不可能ではないでしょう。
今回は手元の資金と退職金の一部をもとに利回り重視で地方物件を購入し、プチ大家を目指したKさんのケースを紹介していきます。（伊藤亮太・ファイナンシャルプランナー）
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
・【投資家の横顔】子どもが独立した後で？
Kさんは52歳男性で、妻と子ども二人の4人家族でした。
お子さま二人は社会人となり独立したためお金がかからなくなり、余剰資金を元に預貯金などの安定的な老後資金確保のため、色々な挑戦をされていました。
しかしお金が思うように増えていかない状況もあり、それを疑問に思って筆者のところに相談に来ました。
Kさんの預貯金は3,000万円ほどです。
今後も毎年300万円は貯金したいと希望されており、60歳時点での預貯金額は合計で5,000万円は超えると見積もる事が出来ました。
また退職金も1,800万円ほど見込めるとのことだったため、それもあわせると7,000万円前後の資金ができる計算になりました。
・【投資の背景】順調に行かなかった時に備える
Kさんはこの資金だけで十分やっていけそうですが、あくまでこれは順調にいった場合の話でしょう。
旅行や趣味などに使ってしまう可能性もある事を考えたKさんは、貯金だけではなくお金を増やす事を考えるようになりました。
そこで今ある資金や退職金の一部を利用して、不動産投資に挑戦しようと考えたそうです。
ただ東京の不動産は値段が高いし利回りも低いので面白くないため、地方物件にチャレンジしたいというアグレッシブな考え方を持ってらっしゃいました。
これも余裕資金がある方ならではの運用趣向だと思います。
・【物件選び】北海道苫小牧市の一戸建て
筆者はこれに対し、「いきなり地方物件に投資するのはハードルが高く、利回りだけでなく総合的に考えて物件選びをした方がよい」と伝えました。
それはもちろんKさんも分かった上で地方物件にチャレンジしたいという事でした。
Kさんは地方物件に投資して成功している投資家を紹介して欲しいとのことだったため、筆者がとある方をご紹介したと同時に、地方物件の勉強をひたすらされたのです。
その結果、北海道苫小牧市の一戸建て投資をKさんは始められました。
投資物件は築38年程度で価格は450万円、表面利回りは15％程度でした。
北海道苫小牧市はカジノ構想への期待の他、新千歳空港からの交通の便が今後よくなる見通しであること、雪が多く降る地域ではないことなどが最終的な決め手となったようです。
まずは現状の家賃確保に動き、ゆくゆくは転売して次に投資する意向で、その後は築30年前後の物件を運用しながら築年数の若いものをコツコツ買って、着実に資産形成していきたいというご希望でした。
賃貸需要も多い地域でトラックの運転手さんが借り手とのことで、継続した家賃収入が見込める物件としてKさんは満足がいく投資になっているようです。
・【FPの分析・アドバイス】地方物件は地域の付き合いが重要
Kさんのように地方物件の戸建てに投資をする場合には、その地域の不動産やさんといかに付き合いを行うかが重要です。
どの地域が賃貸ニーズがあり、築年数が古い場合でも需要があるのかどうかなどの情報を得て、投資すべきかどうかを総合的に判断する必要があります。
戸建ての場合は土地が得られるため、場合によっては建て壊して新しく建てることも検討できますし、今回は既に投資をされている方の意見をくみ取りながら行ったため、勝算はあるといってよいでしょう。
日本の不動産はやり方次第で地方も含めて可能性はいくらでもあります。Kさんのようにきちんと調査した上で、いかに賃貸ニーズを拾っていくかも大切です。