• 不動産投資
  • 2022/5/11

不動産投資初心者必見!価値の下がらない不動産投資をするために注目すべき4つのポイント

不動産投資を始めるには、何から手を付ければよいのだろう……?
不動産投資は誰でも成功する資産運用方法なのだろうか……?

これから不動産投資を始めようと考えている人は、このような疑問や不安があるのではないでしょうか。

本記事では、不動産投資初心者が不動産投資を成功させるために知っておきたい、以下の4つのポイントを解説します。

1、不動産投資の前提情報
2、不動産投資で見逃しがちなこと
3、“価値が下がらない”不動産投資のためのポイント
4、良質な不動産投資会社選びについて

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、不動産投資初心者が知っておきたい不動産投資の前提情報

まずは、不動産投資初心者が知っておきたい不動産投資の前提情報として、以下の3つの項目を解説します。

(1)不動産投資に向けて準備すべきこと
(2)不動産投資に向いている職業とは
(3)不動産投資を始めるタイミング

(1)不動産投資に向けて準備すべきこと

そもそも、不動産投資は初心者にとって「ハードルが高い投資方法」というイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。ですが、初心者でも十分に行うことが可能です。

まずは、不動産投資に向けて準備すべき以下の4つのことを確認していきましょう。

①不動産投資に関する知識や情報を仕入れる
②購入を検討している不動産の状態や周辺環境のチェックをする
③収益性について調査する
④自己資金を調達する

①不動産投資に関する知識や情報を仕入れる

何を始めるにしても、事前の「情報収集」は必要です。不動産投資でも、実際に始める前には知識や情報を仕入れましょう。

世の中には、不動産投資に関する情報が非常に多く溢れています。
不動産投資の知識や情報を得るためには、次のような手段が挙げられるでしょう。

  • 不動産投資についての情報が詰まった書籍を読む
  • 実際に不動産投資をしている人のブログやSNSなどを確認する
  • 不動産投資の経験がある知人から実際に話を聞いてみる

実際の不動産投資の経験談は、大変貴重なものです。メリットとデメリットだけでなく、不動産投資が自分に合っていそうかどうかについても、アドバイスがもらえるでしょう。

他にも、不動産投資会社の主催するセミナーに参加することで、最新の不動産投資の情報を収集することが可能です。
初心者向けのセミナーなら、

  • 物件選びのコツ
  • 資金調達方法
  • 不動産投資に関する法律や税金の知識

など、丁寧で幅広い情報の取得を期待できます。

集団セミナーなら、不動産投資をしている人や、これから始める人などと新たに出会うきっかけにもなります。
このような人たちと情報交換ができるので、自分だけでは知ることができなかった情報を得られるでしょう。

②購入を検討している不動産の状態や周辺環境のチェックをする

購入を検討している物件がある場合には、事前に物件の状態を確認しておきましょう。
例えば、物件が中古の場合には、リフォームや修繕がすぐに必要かどうかによって、初期コストに大きな差が出ることがあります。

具体的には、次のような場所を確認するとよいでしょう。

  • 室内の設備や状態
  • エントランスの状態

また、物件周辺の環境を事前に確認することも大切です。
例えば、物件のすぐ近くに駅やスーパー、病院などがあるというように、安全性や利便性の高い「好立地」な物件を選ぶことをおすすめします。
周辺環境については、インターネットだけでの調査には限界があるため、自ら足を運び確認するとよいでしょう。

③実際の利益について調査する

不動産投資における“投資用物件”で重要な「利回り」には、「表面利回り」と「実質利回り」があります。
投資用物件の購入時には、「表面利回り」が提示されていることが一般的ですが、「実質表面利回り」の方がより重要となります。

投資用物件の購入時には、利回りのうち、「表面利回り」が提示されていることが一般的です。
表面利回りは、家賃収入を物件価格で割った数値であり、不動産経営にかかる維持管理費などのコストは含まれていません。表面利回りは、実質的な利回りと異なります。
不動産投資では、表面利回りだけを鵜呑みにしてはいけません。実質的な利回りで判断する必要があります。

しかし、不動産経営には以下のような費用がかかります。

  • 自己資金(頭金と購入時の初期費用)
  • 管理会社への管理委託費
  • 突発的な設備の修繕費
  • 固定資産税・都市計画税 など

特に、中古物件は、新築物件よりも修繕費用が高くついてしまう可能性があります。
中古物件は物件自体の価格が安くても、実質的な利回りがあまり良くないことが多いため、事前に収益性をよく確認することが大切です。

④自己資金を調達する

①〜③で説明した項目についての調査と並行して、不動産投資に必要な資金についても調達を始めましょう。

不動産投資の資金については、以下の方法で準備することになります。

  • 自己資金として自分で資金を準備する
  • 不動産投資ローンを利用する

なお、

で解説しておりますので、あわせてご確認ください。

(2)不動産投資に向いている職業とは

前項「(1)不動産投資に向けて準備すべきこと」において、不動産投資は、初心者であっても十分に可能であると説明しました。

では、不動産投資はどのような職業の人にも向いている投資方法なのでしょうか。「経営者や社長、投資家等でないと不動産投資はできないのでは?」と思う方も少なくないでしょう。

結論としては、どの職業の人でも不動産投資は可能です。しかし、職業によっては注意すべき点がある場合があります。

本項では、

①会社員
②公務員
③士業・医師
④自営業(フリーランス)

に分けて、それぞれの職業の不動産投資に有利な点と、注意点がある場合にはその点について解説します。

①安定収入のある「会社員」は不動産投資ローン利用時に有利!

実際に不動産投資を行っている人の割合としては、会社員が最も多く占めています
会社員は、基本的に毎月安定した収入のある給与所得者なので、不動産投資ローンを利用しても返済能力があると判断され、ローンの審査に通りやすいという特徴があるのです。
そのため、普通の会社員でも不動産投資は可能であり、決して「高スペックでないと不動産投資はできない」というわけではありません。

②「公務員」の不動産投資は副業禁止規定に注意!

公務員も会社員と同じく収入が安定しているため、不動産投資ローンの審査に通りやすく、不動産投資を始めるには有利な職業といえるでしょう。
しかし、公務員には「副業禁止規定」があるため、その範囲内で不動産投資を行わなければならないことに注意が必要です。棟数や戸数の制限があるため、事前に確認しましょう。

③属性が高いと判断されやすい「士業・医師」

弁護士や税理士などの士業や医師などは、一般的に収入が高く、金融機関からの評価も高いため、「属性が高い」と判断されやすい職業です。
士業や医師は、ローン審査にも通りやすく、不動産を購入しやすいでしょう。このような属性を利用しない手はないため、士業や医師の方の不動産投資はおすすめです。

④「自営業(フリーランス)」は会社員に比べて不利?

自営業(フリーランス)であっても、もちろん不動産投資は可能です。
しかし、自営業(フリーランス)は、会社員のように毎月一定の収入があるわけではありません。自営業(フリーランス)の方が不動産投資ローンを利用する場合、ローンの返済能力において、会社員や公務員と比べて不利な傾向にあります

一方で、自営業(フリーランス)の方でも、

  • ある程度の現金を準備してから、不動産投資ローンを利用せずに現金で不動産を購入する
  • 自己資金を通常より多めに入れて、借入金額を減らして購入する

という方法を取れば、不動産投資を始めやすくなります。

(3)不動産投資を始めるタイミング

次に、不動産投資を始めるタイミングについてみていきましょう。

具体的には、

  • 年齢別の不動産投資のメリット(20~30代・40~50代・60代以降)
  • コロナ禍のいまは不動産投資を始めるタイミングかどうか

について、解説します。

①20~30代

20〜30代の若い世代は、40代以降の世代よりも「時間」を多く使える傾向にあるため、長期で返済可能なローンを利用したり、貯蓄や資産形成を進めたりすることも可能です。
また、20〜30代は若くて健康に問題がないことも多いので、不動産投資ローンの審査に通りやすく、「団体信用生命保険(団信)」(※)へ加入できるというメリットがあります

※団体信用生命保険(団信)とは、ローン契約者が死亡したり、高度の障害状態になったりして借入金を返済できなくなった場合、その保険金でローンを金融機関に返済する生命保険です。団信は、金融機関からローンを組む際に原則加入することになります。不動産投資ローンでも加入できます。団体信用生命保険について詳しくは下記記事で解説しておりますので、併せてご確認ください。
団信は不動産投資ローンで利用できる?保障内容や注意点を解説

②40~50代

40〜50代は、20〜30代よりも収入が多くなるため、不動産購入時の頭金を多く用意できるようになるでしょう。頭金が多ければ、毎月のローン返済額を抑えることもできるので、ローン返済額より家賃収入が大きく上回ることも可能となります。

③60代以降

60代以降で、特に定年退職後の方は、安定した収入がないためローンを利用できないことが多くなっています。

しかし、退職金や貯金などがあるので、資金においては現役世代よりも余裕があるでしょう。
以下に当てはまる場合は、ローンを利用せずに不動産投資が可能となります。

  • 所有している不動産に抵当権(※)を設定できる
  • 金融機関からの評価が高い相続人がいる
  • 資金に余裕がありキャッシュで購入できる など

※抵当権とは、ローンなどを借りるときに、金融機関が購入する住宅の土地や建物へ設定する権利のことです。

④コロナ禍の“いま”でも不動産投資を始めるタイミング?

コロナ禍のいま、不動産投資を始めようと考えている方もいらっしゃると思います。
ですが、コロナ禍での不動産投資は、「リスクがあるのではないか」と不安になる方も少なくないでしょう。

コロナ禍による不動産価格の急激な動きはありませんが、リモートワークの普及により、入居者が「居心地の良い家」を探す傾向は高まっています
具体的には、防音・設備・広さなどが、より重要視されるようになっています。

コロナ禍で不動産投資を始め、成功させるためには、ニーズの変化に対応できる“敏感さ”や“物件力”が必要です。

2、入居率や利回りだけじゃない!不動産投資で見逃しがちなこと

前章では、不動産投資の前提情報について紹介しました。次に、不動産投資で見逃しがちな以下の3点を解説します。

(1)メリットだけでなくリスクを把握する
(2)経営視点を持つ
(3)「稼働率」も重要

(1)メリットだけでなくリスクを把握する

不動産投資には、「安定した資産形成ができる」「生命保険代わりになる」など多くのメリットがあります。

一方で、リスクについても理解しておくことが重要です。不動産投資のリスクには、次のようなものがあります。

①空室リスク
②家賃滞納リスク
③災害リスク
④金利上昇リスク
⑤価値下落リスク
⑥修繕リスク
⑦販売会社や管理会社の倒産リスク

本項では、各リスクの説明と対策について簡単に説明します。

①空室リスク

不動産投資のリスクの1つ目は、「空室リスク」です。物件の立地が悪かったり、物件の手入れがされていなかったりなどの理由から、入居者が入らずに空室となることです。
長期間空室になってしまうと、家賃収入が得られなくなるため、別の収入源からローンの返済をしなければなりません。

空室リスクを避けるためには、以下のような物件を選ぶとよいでしょう。

  • 賃貸需要がある場所(※)の物件
  • 競合物件と差別化できる物件
  • 管理体制が整っている物件

※賃貸需要がある場所とは、「人口の多い地域や住宅街」や、「最寄駅やコンビニ・スーパー等から近い利便性の良い場所」等です。

他にも、空室保証サービスによる家賃収入の保証を利用することで、収入面のリスクを軽減できます

②家賃滞納リスク

入居者がいても、その入居者が「家賃を滞納する」というリスクも考えられます。家賃滞納があると、家賃収入が得られないため、想定した利回りよりも結果として損する可能性があるでしょう。

不動産投資では、

  • 管理費・修繕積立金
  • ローン返済

などを毎月支払わなければなりません。
家賃収入が無い月でも上記のような支払いが必要であるため、家賃滞納がある場合には、月次の収支がマイナスになってしまいます。

家賃滞納リスクを回避するためには、

  • 家賃滞納時に家賃の立替払いをしてくれる管理会社を選ぶ
  • 入居者審査を厳しくする

などの事前対策をすることをおすすめします。
また、これまでしっかり家賃を支払ってくれていた入居者が、いきなり家賃滞納するケースも起こり得るでしょう。
このような
“事後”対策としては、「建物明渡し訴訟(※)」をすることになります「明渡し訴訟」には、多くの時間と費用がかかるため、いかに事前対策をしっかり行うかが大切です。

※「建物明渡し訴訟」とは、家賃を長期間滞納したり、契約違反したりしている入居者を、物件から立ち退かせるための訴訟です。

③災害リスク

火災や地震によって建物に損害が生じる「災害リスク」も、不動産投資リスクの1つです。
不注意による出火や近隣建物からの類焼で起きる火災、予測不可能な地震についても対策をしておくことで、災害リスクを減らすことができます。

災害リスクの対策としては、大きく以下の4つの方法があります。

  • 建物に対する火災保険・地震保険に加入する
  • 入居者の保険加入状況を確認する
  • 信頼できる建物管理会社に任せて防火管理を徹底する
  • 災害に強い造りの物件を選ぶ

④金利上昇リスク

不動産購入時にローンを利用する場合、多額の借入をすることになります。ローンを利用する場合、毎月の安定した家賃収入でローンの返済をしていくという流れが一般的です。
もっとも、“変動金利型”のローンを選択した場合、返済期間中に金利が上がって返済金額が増える可能性があります。不動産投資ローンの返済期間中に、金利が上昇して返済金額が増えるのは避けたいところです。

金利上昇リスクを下げる対策としては、以下のようなものがあります。

  • 借り換えを行う
  • 繰り上げ返済を行う

「借り換え」とは、現在ローンを受けている金融機関から、別のローンを提供している金融機関へ乗り換えることです。より低い金利でローンを組んでくれる金融機関と新たに契約することで、返済コストを減らすことができます。
「繰り上げ返済」とは、物件を購入する際に金融機関から受けたローンの一部を繰り上げて、まとめて返済することです。

借り換えについて、詳しくは以下の記事もあわせてご参照ください。
不動産投資ローンの借り換え成功のために知っておきたい6つのこと

また、不動産投資ローンについて、詳しくは以下の記事もご参照ください。
不動産投資ローンを有利に利用するために知っておくべき9つのこと

⑤家賃下落リスク

不動産投資では、状況に応じた「家賃下落リスク」も考えられます。

購入時には入居率が良くても、

  • 建物の経年劣化
  • 需要の低下
  • 立地・利便性によるもの

などのさまざまな問題によって、家賃を下げざるを得ないケースがあるのです。

例えば、もともと駅が遠かったり買い物が不便だったりと利便性が悪い物件では、一旦空室になると新しい入居者を見つけるのは簡単ではありません。
他にも、近隣の工場や大学などによって入居率が高かった地域において、それらが移転してしまうと空室が増える可能性が高くなります。空室が増えると入居率を上げるために、家賃を下げないといけません。

大幅な家賃下落リスクを防ぐためには、

  • 立地が良い不動産を選ぶ
  • 定期的に修繕・メンテナンスを行う

などの対策が効果的でしょう。

⑥修繕リスク

物件の設備が古くなったり、入居者が部屋を傷つけたりして修繕が必要になると、修繕費用が発生します。これを「修繕リスク」といいます。
修繕リスクを避けるためには、劣化に耐性のある素材を採用した不動産を選ぶことを心がけましょう。また、定期的なメンテナンスを行うことも大切です。

⑦管理会社の倒産リスク

不動産投資をするために物件を購入し、賃貸管理を管理会社へ依頼する場合には、「依頼している管理会社が倒産してしまう」というリスクも考えられます。

管理会社が倒産すると、以下のような費用が回収できなくなる可能性が高いでしょう。

  • 敷金
  • 家賃
  • 原状回復・クリーニング費用

場合によっては、上記のような費用の一部が戻ってくることもありますが、それでも少なからず損失は発生します。もし、管理会社からの賃料の振込が遅れることが何ヶ月も続いた場合、経営が危ないというサインになりますので、管理会社の変更を検討することをおすすめします。

信頼できる管理会社を選ぶポイントは、以下のとおりです。

  • 資本金が高い
  • 創業年数が長い
  • 従業員数が多い
  • 管理内容が充実している(家賃滞納立替期間が長い、空室保証サービスが付いているなど)
  • 営業力があって空室率が低い(賃貸入居者募集のノウハウが豊富など)
  • 実績が多い(管理している戸数が多いなど)

(2)経営視点を持つ

不動産投資は、株式投資やFXなどの他の投資とは異なり、不動産経営をするため「事業経営」を行っているともいえます。このような意味でいえば、不動産オーナーは「経営者」となるでしょう。

不動産投資では、経営者として、「事業として成立するのか」「事業として回るのか」について見極めることが必要です。
他にも、不動産投資では多くのケースで融資を利用することになりますが、不動産購入時に、金融機関からいかに融資を引き出せるかが重要となります。
金融機関の判断基準は「事業として回るのかどうか」なので、事業計画やキャッシュフローシミュレーション(※)の中身について、経営者視点で作っていかなければなりません。

※キャッシュフローシミュレーションとは、キャッシュフロー(家賃収入から経営にかかる諸費用を差し引いた「不動産オーナーの実質的な収入」)のシミュレーションのことです。

不動産投資におけるキャッシュフローについては、以下の記事をご参照ください。
不動産投資の鍵となるキャッシュフローを徹底解説|好循環にする3つの方法

(3)「入居率」も重要

不動産投資初心者にとって「高利回り」は、非常に魅力的でしょう。

しかし、不動産投資では決して「高利回りだけが良い」というわけではありません。
高利回りは、相場を無視した非現実な家賃設定や、条件付きのサブリースで実現できる場合もあります。サブリースとは、簡単にいうと、不動産会社が家賃を保証する制度です。

不動産投資では、利回りだけでなく、一定期間のうちどれくらいの期間部屋が借りられているかという「入居率」も大切です。
ただし、「入居率」も利回りと同じように、一定期間家賃を無料にしたり、広告費の上乗せをしたりなど、オーナー負担で実現している場合もあるため、“収益率”もあわせて判断しましょう。
入居率は、“価値が下がらない”不動産投資をするための重要なポイントとなります。価値が下がらない不動産投資のポイントについては、次章で詳しく解説します。

3、“価値が下がらない”不動産投資をするためにはどうする?

 

具体的に、価値が下がらない不動産投資をするためには、どうすればよいのでしょうか。

本章では、そのポイントとして

(1)立地条件の良い物件を購入する
(2)社会人女性に好まれる物件を購入する
(3)管理をしっかり行うことで満室を維持する
(4)出口戦略について考える

を紹介します。

(1)立地条件の良い物件を購入する

“価値が下がらない”不動産投資をするために、まず言えることは「立地の良い物件を購入する」ことです。

2、(1)「①空室リスク」でも解説したように、利便性の良い好立地の物件は、空室リスクを低くすることができます
好立地の物件は、価値が下がりにくい物件といえるでしょう。

「立地条件の良い物件」の具体的な例として、

  • 主要駅から近い、最寄り駅から近い
  • 病院やスーパーが近い
  • 周辺に学校がある

などが挙げられます。

(2)社会人女性に好まれる物件を購入する

お部屋選びの条件が最も厳しいのが、社会人女性です。社会人女性に好まれる物件は、男性や学生も自然に選ぶ物件といえるでしょう。

具体的には、

  • オートロック
  • スマートロック
  • 防犯カメラ
  • 防犯ガラス
  • 防犯シャッター
  • 人感センサー
  • 宅配ボックス
  • システムキッチン
  • 広めの浴室
  • 浴室乾燥機
  • 室内物干し

などの物件が、社会人女性に好まれる物件です。

(3)管理をしっかり行うことで満室を維持する

前項(1)(2)において、価値が下がらない不動産投資のためには、立地や物件の設備が重要であることについて紹介しました。
以上に加えて、物件管理をしっかり行い、満室を維持する施策を行うことも非常に重要です。

ただし、満室を維持するためにオーナー自らが物件管理のすべてを担うことは、オーナーの負担が大きくなってしまします。

そこで、管理会社へ物件管理を依頼するという選択肢も可能です。対応の悪さや、近隣入居者とのトラブルなどで退去されないように、親身になってくれる管理会社を選ぶようにしましょう。
管理会社を選ぶ際には、前章「2、」(1)の「⑦管理会社の倒産リスク」で紹介した「信頼できる管理会社を選ぶポイント」を参考にしてください。

(4)出口戦略について考える

“価値が下がらない”不動産投資をするための重要なポイントとして、最後に「出口戦略について考える」ことを紹介します。
出口戦略として最も多いのが、「売却」です。

売却する場合、「新たに不動産会社を探さなければならない」というオーナーの負担を減らせるという点でも、売却までサポートしてくれる不動産投資会社を選ぶこともおすすめです。

売却をするにあたって何よりも気になるところは、「売りたいときにより高額で売却できるか」というところでしょう。
高額で売れるかどうかは、「物件の立地」や「不動産管理」、「収益性」によって左右されます。

以上のことからも、不動産投資においては、前章「2、入居率や利回りだけじゃない!不動産投資を始める際に知っておきたいこと」で解説したような点を意識することが大切です。資産価値を維持することが、不動産売却においては重要となります。

以上のように、価値が下がらない不動産投資のためには、

  • 入居者ニーズを重視した人気物件を建てることができる
  • 物件管理をしっかり対応してくれる
  • 売却等の出口戦略を考えてくれる

というような、不動産投資に必要なサポートをワンストップで任せられる不動産投資会社を選ぶことが重要です。
次章で、「良質な不動産投資会社選び」について紹介します。

4、不動産投資成功のためには良質な不動産投資会社選びが重要

なぜ、不動産投資成功のためには不動産投資会社選びが重要なのでしょうか。

本章では、

(1)不動産投資会社選びが重要な理由
(2)不動産投資会社選びに失敗した場合のリスク
(3)良質な不動産投資会社を選ぶポイント

について、解説します。

また、本章の最後では、一棟アパート経営に焦点を当て、一棟アパート投資に注力している「株式会社アイケンジャパン」を紹介します。

(1)不動産投資会社選びが重要な理由

不動産投資会社選びが重要な理由として、本項では以下の2つを紹介します。

①不動産投資会社が“不動産投資の成否”を決める
②不動産投資会社から投資の提案やアドバイスを受けられる

①不動産投資会社が“不動産投資の成否”を決める

不動産投資会社は、投資家に不動産投資で成功してもらうため、

  • 入居者募集
  • 修繕・メンテナンス
  • 入居者による家賃滞納時の対応

などの不動産経営のサポートまで担います。
不動産投資会社から良質な不動産経営のサポートを受けることができれば、不動産投資が成功する可能性が高まります。

②不動産投資会社から投資の提案やアドバイスを受けられる

不動産投資会社は、不動産投資に精通しているため、投資に関するノウハウや知識を有しています
特に、不動産投資初心者は、投資のノウハウや不動産の知識もないことが多いでしょう。知識のある不動産投資会社であれば、的確なアドバイスが期待できるため、不動産投資会社選びが重要となります。

(2)不動産投資会社選びに失敗した場合のリスク

不動産投資会社選びが重要だといっても、焦って選んでしまうのは危険です。

不動産投資会社選びで失敗すると、以下のような深刻なリスクを負うことになってしまいます。

①不動産投資会社とのトラブルが生じる
②資産状況に合わない運用を提案される
③集客に力を入れていないため空室が続く
④事業計画が築浅の段階から崩れる

①不動産投資会社とのトラブルが生じる

不動産投資は、長期的な投資となるゆえに、不動産経営を依頼する場合には不動産投資会社と長く付き合うことになります
不動産投資会社選びに失敗すると、オーナーと密にコミュニケーションを取ってくれなかったり、オーナーの要望や意見を聞いてくれなかったりなど、不動産投資会社自身とのトラブルが発生する可能性があります
不動産経営を成功させるためにも、信頼できる不動産投資会社を選ぶことが重要です。

②資産状況に合わない運用を提案される

自社の利益を最優先し、投資家の資産状況と見合わない運用を提案してくる不動産投資会社も存在します。投資家自身の資産状況と合わない不動産投資は、融資が通らなかったり、返済が苦しくなったりしてしまう可能性があるので注意しましょう

③集客に力を入れていないため空室が続く

集客に力を入れているかどうかは、不動産投資会社によって異なります。
具体的には、ポータルサイトへ建物の外観や部屋の写真を数多く掲載したり、Web広告を掲載したりという方法などがあります。

集客に力を入れていない不動産投資会社を選んでしまうと、空室が続くリスクがあるため注意が必要です。

④事業計画が築浅の段階から崩れる

不動産投資会社選びに失敗すると、不動産投資における事業計画が築浅の段階から崩れてしまう可能性があります
例えば、支出の計算が甘くなったり、新築プレミアムを設定して表面利回りだけよく見せるものの、実際は収益が出なかったりなどというリスクも考えられます。

結果として、空室が続いたり、家賃を下げなくてはいけなくなってしまったり……などというように、家賃収入が思うように入らなくなり、オーナーの負担が増えてしまうかもしれません。

(3)良質な不動産投資会社を選ぶポイント

前項で、不動産投資会社選びに失敗した場合のリスクについて紹介しましたが、具体的にどのような不動産投資会社を選べば良いのでしょうか。

本項では、良質な不動産投資会社選びの以下の6つのポイントを紹介します。

①実績がホームページなどに掲載されている
②アフターフォローがしっかりしている
③資産状況に合った提案をしてくれる
④投資物件の将来について説明してくれる
⑤無料の不動産投資セミナーや相談会などを開催している⑥信頼できる担当者がいる

①実績がホームページなどに掲載されている

不動産投資会社の「実績」は、その不動産投資会社を信頼できるかどうかの重要な指標であり、不動産投資会社選びに重要なポイントの1つです。実績は、不動産投資会社の公式ホームページから確認できることが一般的です。

ホームページに、「入居率」「契約数」「リピート率」などが掲載されているか確認しましょう。実績を掲載していない会社は、実績が少なくサービスの質が低い可能性があります。

また、ネットの「口コミ」で、不動産投資会社の評判を確認することも効果的です。検討している不動産投資会社で実際に不動産を購入した人の声を確認できるため、不動産投資会社選びの判断材料の1つとなるでしょう。

②アフターフォローがしっかりしている

不動産投資は、「物件を購入すること」が目的ではありません。不動産投資会社選びでは、購入後の「アフターフォロー」のサポートがしっかりしているかを見極めることも重要です。
会社によっては、空室リスクの対策として、空室保証などさまざまなサポートを行っているので、実際に不動産投資会社に問い合わせてみるのが良いでしょう。自分の納得がいくまで、会社のサポートを確認することをおすすめします。

③資産状況に合った運用を提案してくれる

個人の資産状況は、年齢や職業、年収などによって人それぞれです。顧客の現状ヒアリングを行わないまま物件を紹介するような会社は、自社の利益を最優先としていることが多いといえるでしょう。

一方で、個人の資金状況を考慮して、顧客目線で提案してくれる会社は、信頼できる不動産投資会社である可能性が高いです。現在の収入や貯金、予算などを総合的に考慮して、資産状況に合った運用を提案してくれるかどうかは、不動産投資会社を選ぶ大切なポイントの1つです。

④投資物件の将来について説明してくれる

人気なエリアやニーズが高い物件でも、時間とともに劣化するため、不動産の価値も変動します。不動産投資で成功するためには、「長期的な視点」で物件を見ることが必要です。
信頼できる不動産投資会社は、現状だけでなく、将来的に物件や周辺の状況がどう変化するのか丁寧に説明してくれます。

⑤無料の不動産投資セミナーや相談会などを開催している

不動産業界は変化が激しく、最新の情報を取得することは決して簡単ではありません。
しかし、目まぐるしい変化のなかで、セミナーや相談会などで情報提供を行い、顧客の不安を解決する取り組みをしている不動産投資会社は、まさに“顧客目線”といえます。セミナーや相談会が定期的に行われていれば、不動産投資についての悩みを相談したり、わからないことをすぐに質問したりできるでしょう。

⑥信頼できる担当者がいる

ここまで、不動産会社選びについて解説しました。ですが、良い不動産投資会社を選んでも、いい加減な対応をする担当者であれば、不動産投資は成功しません。

すでに説明したように、

  • 資産状況にあった運用を提案してくれる
  • 物件の将来性をしっかりと説明してくれる

など、顧客目線で対応してくれる“信頼できる担当者”を選ぶようにしましょう。

(4)収益稼働率の高い一棟アパート投資なら「アイケンジャパン」がおすすめ

不動産投資用物件には、

  • 区分物件
  • 一棟物件
  • 戸建物件

といった種類に分かれています。今回は、一棟物件のなかでも「一棟アパート投資」について紹介します。

①一棟アパート投資のメリット・デメリット

一棟アパート投資では、一棟アパートを購入し、オーナーとして部屋を賃貸に出して家賃収入を得ることになります。
一棟アパート投資のメリットとデメリットは、それぞれ以下のとおりです。

一棟アパート投資のメリット

  • 部屋が複数あるため区分マンションより収益性が高い
  • 部屋数が多いため家賃収入がゼロになるリスクが低い
  • 将来的に建物の価値がなくなっても土地の価値が残る
  • 土地の持ち分が大きいため相続税や贈与税などの税金対策の効果が高い
  • 高利回りが期待できる
  • 経費計上できる項目が多く不動産所得税を安く抑えることができる

など

一棟アパート投資のデメリット

  • 物件価格が高いため初期費用がかかる
  • 物件に不祥事などが起きた場合、物件全体の価値が下がってしまう
  • 部屋数が多いため、入居者審査や物件管理にコストと手間がかかる
  • 物件価格が高いため、売却期間が長くなる可能性が高い(流動性が低い)

など

不動産投資の教科書では、新築一棟アパート投資を検討していらっしゃる方に「株式会社アイケンジャパン」をおすすめしています。

次項にて、

②アイケンジャパンの物件の魅力
③アイケンジャパンの収益稼働率の高さ

について紹介します。

②アイケンジャパンの物件の魅力

アイケンジャパンの物件には、以下のような条件をすべて取り入れているという魅力があります。

  • 厳選した立地
  • 横間タイプの間取り
  • 全室角部屋
  • 防音施策
  • 地震対策
  • セキュリティ対策

特に、木造アパートは音が漏れやすいため、「防音施策」や、最近では地震も多いので「地震対策」に力を入れているとのことです。

他にも、前章「3、」の「(2)社会人女性に好まれる物件を購入する」で解説したような、女性が安心して借りられるようなセキュリティ設備にもこだわっています。

具体的には、

  • クラウド型防犯カメラ
  • 防犯シャッター
  • 防犯ガラス
  • オートロック

などが標準設備です。

以上のように、アイケンジャパンの物件は、物件が古くなっても空室になりにくい条件を取り込んでいるため、他社との差別化を図ることができるでしょう。

③アイケンジャパンの収益稼働率の高さ

アイケンジャパンの物件の特徴として、前項「②アイケンジャパンの物件の魅力」で紹介した物件の魅力以外にも、「収益稼働率の高さ」というものがあります。

収益稼働率とは、新築当時の家賃・共益費の合計収入を100%として、経年していくなかでどれだけ維持できているかを示した指標となります。アイケンジャパンの物件は、98.3%(2021年12月時点)という高い収益稼働率を出しており、基準の家賃を落とさず長期的に収益を得られるのです。

また、アイケンジャパンでは、収益稼働率を低下させないためにも、営業担当者や管理担当者が自ら交流のある賃貸ショップとコミュニケーションを取り、最新の入居者ニーズなどについて情報収集しているとのことです。

まとめ

今回は、不動産投資初心者が注目しておきたい4つのポイントを解説しました。

不動産投資を始める前には不動産投資に関する知識や情報を仕入れたり、購入を検討している不動産の状態や周辺環境を確認したりしましょう。
不動産投資を始める際には、メリットだけでなく、リスクについても十分に理解することが重要です。

また、不動産投資を成功させるためには、不動産の価値を維持させましょう。
資産価値の維持のためには、良質な不動産投資会社選びが重要となります。

新築一棟アパート投資を検討しているなら、ぜひアイケンジャパンへ問い合わせてみてはいかがでしょうか。
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また、アイケンジャパンでは全国で随時セミナー内覧会も行っております。Webセミナーも多く開催していますので、同社のセミナー情報ページからご確認ください。

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