任意売却のデメリットって、どのようなものがあるだろう……。
借金返済のために、任意売却をしようか迷っているけれど、本当にいいのかな……？
などとお困りではないでしょうか。
住宅ローンやその他の借金の返済が滞納してしまった場合に、「不動産を任意売却」という選択肢がございます。
しかし、任意売却は自分にとって本当に一番適した解決方法であるかどうか、競売と比較したメリットはもちろん、デメリットもきちんと事前に知っておくことが大切です。
そこで今回は、任意売却のデメリットについて具体的に書いていきますので、ご参考になれば幸いです。
今回の記事をご覧の方は以下の記事も併せて読んでみてください。
任意売却物件とは？購入のメリットと失敗しないための注意点
目次
１、任意売却のデメリットについて知る前に～任意売却とは
任意売却を正しくご存知でしょうか？
この章では、デメリットを知る前に、まず任意売却について知っていきましょう。
（１）任意売却の概要
そもそも任意売却とはどのようなものでしょうか。
不動産を担保に住宅ローンや借金等を借りた債務者の返済が滞納してしまった場合、金融機関などの債権者はその担保にした不動産を差押えして、競売の申立てをします。
任意売却とは、その競売にかけられる前に債権者と話し合いをし、不動産会社などの業者を通じて不動産を売却することで、その売却資金を借金の返済に充てることです。
（２）任意売却のメリット
任意売却のメリットは以下の通りです。
①市場相場に近い価格での売却が可能
②不動産売却価格から諸経費の支払いができることから、債務者負担はない
③残債が残った場合、分割返済することができる（必ずしも自己破産をする必要はない）
④周囲に知られることなく売却することができる
⑤家賃を支払うことにし、今の家に住み続けることができる場合がある
⑥債務者自分の意思で売却を決めることができる
詳しくは「任意売却とは？競売と比較した流れやメリット・デメリット」の記事をご参考にしてください。
２、任意売却のデメリット①債権者から任意売却の同意を得られない場合がある
任意売却の場合、一般の不動産売却の市場価格に近い金額で販売を行うことができます。
しかし、債権者である金融機関などとの残債金額と大きく差が開き折り合いがつかなければ、任意売却への同意が得られず売却ができません。
例えば、任意売却で2,000万円の物件の住宅ローンの残債が2,500万円の場合、500万円の差が開くので、金融機関からの同意を得られなくなるということです。
このように、同意が得られない限り実行できないということが任意売却のデメリットといえるでしょう。
３、任意売却のデメリット②任意売却をするには連帯保証人などの同意が必要
住宅ローンを借りる際に、連帯保証人や連帯債務者など、債務を連帯している人がいる場合は、その方々の同意を得る必要があります。
友人や知り合いに連帯保証人を依頼していると、「すぐに会えない、連絡が取れない」など、すぐに同意が得られない場合も考えられます。
このように、実行するにあたって連帯保証人や連帯債務者の同意が必要になるということが任意売却のデメリットといえるでしょう。
４、任意売却のデメリット③任意売却する場合の依頼先がわかりにくい
任意売却する際の依頼先がわかりにくいというのも、デメリットの1つです。
ここでは、任意売却の依頼先について詳しくみていきましょう。
（１） 任意売却はどこに依頼すべきか
①任意売却の専門業者に依頼する
任意売却は一般の不動産売却と違って、債務整理の1種であり、不動産の専門知識の他に、債務整理に関する法律の知識や経験が必要です。
任意売却をする際に、
- 債権者との交渉や手続きに経験豊富か
- 買主探しの情報量やネットワークが広いか
について、任意売却の専門業者に確認する必要があります。
また、任意売却の専門業者を探される際に以下のポイントで選ぶようにしましょう。
- 会社の顧問弁護士に債務整理に強い弁護士がいるか
- 任意売却の実績が豊富か
②弁護士や司法書士などの専門家
任意売却は、債務整理に関する法律の知識や経験が必要とのことから、弁護士や司法書士などの専門家に依頼する方も多いでしょう。
しかし、弁護士や司法書士は債務整理の専門家ではありますが、不動産取引の専門家ではありません。
実際、不動産取引の実務などに関しては付き合いのある不動産業者へ依頼することがほとんどです。
弁護士や司法書士などの専門家に依頼する際は、上記の点に注意が必要でしょう。
（２）任意売却は債務者個人でもできる？
任意売却の手続きは債務者個人でもできるでしょうか。
実は、一般の不動産取引と同じように、任意売却でも個人で行うことができます。
しかし、任意売却は一般の不動産取引で必要となる、
- 購入予定者との価格交渉、内覧の対応
- 売買契約書などの書類作成
- 残債務の返済
- 金融機関などの債権者との交渉
が必要となりますので、煩雑な手続きと交渉など不慣れな作業を行うにはかなりな労力と時間が必要です。
専門家に依頼するか否かは、この点も含めて検討するとよいでしょう。
５、任意売却のデメリット④住宅ローン滞納3ヶ月以上になるとブラックリストに載る可能性がある
任意売却に限ったデメリットではないですが、住宅ローンの滞納が３ヶ月以上続くと、信用情報機関のブラックリストに載る可能性が出てきます。
一旦信用情報機関のブラックリストに載ってしまうと、
- クレジットカードが作成できない
- ７年間程度は金融機関からの借入ができない
などの影響をうけます。
住宅ローンの滞納が長く続きそうと分かったタイミングで、早めに任意売却を始めるなど対策を採ることが大切と言えるでしょう。
６、任意売却のデメリット⑤競売にかけられる期間内で売却できない場合がある
一般的に、競売は住宅ローンの滞納期間が３〜６ヶ月が経つと、金融機関などの債権者が物件を裁判所に競売申立てをします。
それを受けた裁判所は、競売確定通知を受けてから３〜６ヶ月で競売を実行するという流れです。
任意売却したいのであれば、取引は競売が実行される前に終わらせる必要があります。
普通の不動産取引は３ヶ月前後が目安だと言われていますので、任意売却で予想以上に期間がかかってしまった場合、強制的に競売にかけられてしまうことも考えられます。
７、任意売却のデメリット⑥購入希望者の内覧に立ち会いするなどの手間がかかる
任意売却は普通の不動産売却と同じなので、購入希望者が内覧したい場合、立ち会いをするなど対応しなければならない手間が発生します。
まとめ
今回は任意売却のデメリットとメリットについて書きましたがいかがでしたでしょうか。
事前にきちんとデメリットとメリットを認識した上で、自分に適した解決方法を選ぶ参考になれば幸いです。
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