アパート経営はたくさんのメリットがある一方で、「失敗」するリスクもあります。
しかし、アパート経営の「失敗」には理由があるため、しっかり対策することでリスクを最小限に抑えることができます。
今回は、アパート経営で失敗するケースについて詳しく紹介します。また、失敗を回避するための対策も併せて解説していますので最後までご覧ください。
アパート経営で地獄を見る？かぼちゃの馬車事件の教訓から学ぶべきこともぜひ併せてお読みください。
失敗事例のほとんどが物件選択・資金計画・経営方法の3つの知識不足によるものです。信頼のできるパートナー会社を見つけることが大切。
１、【アパート経営の失敗①】物件選択の失敗と対策
まずは、物件選択時に失敗するケースと対策について解説します。
物件選択の失敗は、経営が始まってから実感することも多いものです。「知らないうちに失敗していた」ということにならないよう、しっかり確認しておきましょう。
（１）高利回りに期待しすぎる
①高利回りに期待しすぎるとどうなる？
利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。
表面利回りは、年間家賃収入を物件購入価格で割ったもので、経営にかかる様々な経費は考慮されていません。
実質利回りは、購入時にかかる諸経費や、年間にかかる諸経費などを差し引いて算出した利回りのことです。
建築会社や不動産会社の中には、表面利回りだけを見せて、あたかも表面利回りの通りに長期的に収益を得られるような説明をする会社もあります。
②高利回りに期待しすぎることによる失敗への対策
高利回りであるということは、物件価格が安いということになります。しかし、価格が安い物件は、地価が安かったり賃貸需要が低かったりする可能性もあります。
また、経年とともに修繕費がかかることや空室リスクが高くなることが考慮されていない場合もあるでしょう。
建築会社や不動産会社が算出した利回りを鵜呑みにするのではなく、シミュレーションツールなどを用い自分自身でも利回りを算出できるようにしておく必要があります。
不動産投資の教科書でもシミュレーションツールを用意しておりますので、一度使ってみてください。
参照：簡易収支シミュレーション
（２）建物の質が悪い
①建物の質が悪いとどうなる？
建築会社がよくないと物件の質が悪く、購入してあまり期間がたたないうちから様々な修繕が必要になる場合があります。
建物の質が悪いことによる失敗は、新築物件でも中古物件でも起こる可能性があります。
新築物件なら安心と思われるかもしれませんが、建築会社の選択を失敗したことによる新築の建物のトラブルは決して少なくはありません。
②建物の質が悪いことによる失敗への対策
新築物件の場合は、建築会社の見極めが非常に重要になります。そのためには、複数の建築会社からプランを出してもらうことも有効です。
併せて、検討している建築会社の評判や口コミなども調べておきましょう。
土地活用プラン一括請求サイトを利用すると、複数のプランを提案してもらうことができるため、視野が広がり最適な選択をすることにつながります。
（３）立地の見極めができていない
①立地の見極めができていないとどうなる？
アパート経営は、物件の「立地」が収益性に大きく関わります。物件が所在するエリアにそもそもアパート需要がない場合や、競合物件が多すぎるというケースもあります。
また、賃貸需要が大学や企業に依存している場合、その大学や企業が移転することで賃貸需要が激減してしまう可能性もあるため、注意が必要です。
悪質な場合は、立地に関するリスクを十分に説明せずにアパート建築や物件購入を勧めてくる会社もあります。
②立地による失敗への対策
アパート建築を計画する際には、アパート経営を予定している土地が本当にアパート経営に向いている土地なのかを調べる必要があります。
賃貸需要の高い立地を見極めるポイントは、以下の3点です。
- 駅から近い（徒歩10分以内、できれば徒歩7分以内）
- 利便性が高い（スーパーやコンビニ、病院、郵便局、銀行、飲食店が近くにある）
- ショッピングモールや大学、大きな企業が近くにある
このなかでも「駅から近い」ことが、長期的に賃貸需要が続く可能性が最も高いでしょう。
さらに、各市区町村で作成しているハザードマップを見て、災害が起きるリスクの確認も忘れないようにしましょう。
賃貸需要の調べ方については、賃貸需要の高い物件とは？不動産投資を成功させる賃貸需要の見極め方で詳しく解説しています。ぜひ併せてご覧ください。
（４）賃貸需要を見誤る
①賃貸需要を見誤るとどうなる？
アパート経営を検討しているエリアに賃貸需要自体はあったとしても、どの種類の物件のニーズが高いのかは、地域によって大きく異なります。
ファミリー向けの物件は、単身者向けの物件より賃貸需要がそもそも少なくなります。しかし、学校やショッピングモールが近いエリアでは、ファミリー向け物件のニーズが高いケースもあるのです。
ファミリー向け物件のニーズが高い場所に単身者向けのアパートを建築しても需要があまりなく、空室リスクが高くなる可能性があります。
②賃貸需要を見誤ることによる失敗への対策
賃貸のポータルサイトで、検討しているアパートと似た条件のアパートがどのくらいの家賃設定か調べることで、賃貸需要の目安となる、家賃の相場を知ることができます。
また、物件を紹介されたときやアパート建築を計画するときは、できるだけ現地まで足を運ぶことをおすすめします。最寄駅の様子や物件周辺の雰囲気を実際に見たり、近隣の不動産会社に立ち寄って話を聞くことで、本やネットにはない情報が得られることでしょう。
２、【アパート経営の失敗②】資金計画の失敗と対策
次に、資金調達や資金繰りなど、資金に関する失敗と対策について解説します。
（１）借入額が多すぎる
①借入額が多すぎるとどうなる？
アパート経営は、保有している土地で始める場合と、土地購入から始める場合がありますが、どちらにせよ区分マンションに比べて初期費用は高くなります。
アパート経営の自己資金は、建築費や物件取得費の3割程度が目安とされていますが、借り入れ比率を増やして借入額を大きくしたことで、毎月の返済に苦しむケースがあるのです。
また、減価償却もアパート建築資金の借り入れに大きく関わります。
減価償却とは、「資産は時間が経つにつれて、価値が減っていく」という考え方のもと、
建物の取得原価を経費として「耐用年数」によって配分することです。
アパートローンは、一般的に耐用年数に併せて返済期間を設定します。アパートの一般的な構造である木造の耐用年数は22年、鉄骨造では厚さにより19〜34年となっています。
RC造が一般的であるマンションに比べ、耐用年数が短いため月々の返済額が大きくなる傾向にある点に留意しましょう。
②借入額が多すぎることによる失敗への対策
毎月の返済に苦しまないようにするには、自己資金は建築費や物件取得費の3割程度は用意することをおすすめします。
同時に、経営で起こり得るさまざまなパターンを想定し、シミュレーションを重ねることが重要です。
確かな計画がないのに、耐用年数を超えて借入金のローンを組ませようとしたり、少ない自己資金でもアパート経営ができると謳う建築会社や不動産会社には注意しましょう。
（２）修繕費用を計画的に積み立てていない
①修繕費用を計画的に積み立てていないとどうなる？
アパートなどの建物は、経年劣化を避けることはできません。物件の資産価値を保つためにも、大規模修繕が必要になります。
適切な時期に大規模修繕を行うことは、空室リスクを下げることに直結するでしょう。
アパート経営では、オーナーが計画的に修繕費用を積み立てる必要があるのです。
修繕費用を計画的に積み立てていないと、大規模修繕ができず賃貸需要が低くなる可能性があります。
②修繕費用による失敗への対策
修繕費用には目安や相場があり、例えば外壁改修であれば10～15年に一度のスパンで行うことが目安となっており、相場は1平方メートルあたり1万～3万円となっています。
アパートの階数や規模、どの程度の修繕をするかにより実際の費用は変わります。建築会社や管理会社にも相談し、あらかじめいつどのくらいの修繕費用がかかってくるか想定して、計画的に修繕費用を積み立てるようにしましょう。
アパートの修繕費については、アパート経営における修繕費の相場とさらに安く抑える5つのポイントで詳しく解説しています。ぜひ併せてご参照ください。
（３）計画性のない追加投資
①計画性のない追加投資をするとどうなる？
アパートの経年劣化や賃貸需要の変化により空室が増え、想定していた家賃収入が得られない場合に、物件を追加購入するケースがあります。
追加購入の際に十分に自己資金を用意できないと借入額が多くなり、月々の返済負担がさらに増えて経営を圧迫します。安易な追加投資はやめましょう。
②計画性のない追加投資による失敗への対策
自己資金を十分に用意できない状態での追加投資は、アパート経営の失敗に直結します。
自己資金を用意できない場合は、買い替えという方法もあります。所有アパートを一旦売却し、十分な自己資金が用意できてからアパートを買い直すという選択肢です。
売却を検討する際は、不動産一括査定サイトを利用すると、無料で大まかな売却価格を把握できるでしょう。
おすすめの不動産一括査定サイトを3つ紹介します。
1、すまいvalue（すまいバリュー）
不動産大手6社が直営している一括査定サイトが、すまいvalueです。参加している6社は、すべて全国的なネームバリューを誇る大手不動産業者で、「すまいVAlue」を利用した人の96.3% が安心感があると回答しています。
不動産を売却するときに、安心感を最優先させたい人におすすめの一括査定サービスです。
2、HOME4U（ホームフォーユー）
HOME4UはNTTグループが運営する、国内で初めて運用を開始した不動産一括査定サイトです。
提携している不動産会社はHOME4Uが厳しい審査を行っており、提携した後も悪質な取り引きをする不動産会社がいないか常に監視しているので、マッチングした不動産会社に安心して依頼できます。
3、SRE不動産
ソニーグループの不動産会社で、売り手と買い手の双方の担当者となることを原則禁止し、売却専門・購買専門に組織を分けた「エージェント制度」が特徴です。
SRE不動産はサービスエリア（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）が限られていますが、該当する場合はぜひおすすめしたいサイトです。
ただし、すでに空室が多く収益が期待できないアパートは、希望する価格で売却できない可能性もあります。まずは売却価格の目安を把握してから、買い替えを計画することをおすすめします。
３、【アパート経営の失敗③】経営方法の失敗と対策
この章では、アパート経営の方法や経営中に起こる失敗と対策について解説します。
（１）サブリースを過信する
①サブリースを過信するとどうなる？
賃貸物件の管理方法は、大きく3つに分けられます。
- 自主管理
- 管理委託
- サブリース
サブリースとは、所有物件を不動産管理会社が借り上げて賃貸経営全般を行い、オーナーは家賃保証を受けられるという管理方法です。
サブリースのおもなメリットは、賃貸経営の手間がほとんどかからないことや、安定した家賃収入が得られる点です。
一方、おもなデメリットは、入居者の状況を把握しにくいことや、家賃保証分は入居者が支払う家賃より低く設定されることがあげられます。
サブリースの家賃保証の相場は、家賃の80～90％と言われています。賃貸経営の方法としてサブリースを選択すると、想定していた利回りより低くなるかもしれません。
②サブリースの過信による失敗への対策
サブリースを契約するときは、契約内容をよく確認してから契約するようにしましょう。
契約時に注意するべき以下の5点を必ず確認してください。
- 家賃保証の割合
- 家賃保証の見直しが行われる時期
- 契約の解約について（中途解約できるかどうか）
- 修繕費用を誰が負担するか
- 免責期間の設定
サブリース契約によるトラブルは、消費者庁も注意喚起しています。詳しくは、消費者庁のHPをご参照ください。
（２）管理会社選びを見誤る
①管理会社選びを見誤るとどうなる？
前項で賃貸物件の管理方法は大きく3種類に分けられるとお伝えしましたが、現在は管理業務を管理会社に委託する方法が最も一般的です。
賃貸物件の管理業務は、建物の管理から入居者の募集や審査、家賃の回収、更新や退去時の手続き、トラブル対応など多岐にわたります。
特に、入居者の募集と審査は重要な業務であるといえるでしょう。入居者の募集と審査に力を入れていない管理会社を選んでしまうと、空室が続き賃貸経営を圧迫することになります。
物件の管理は、収益性や物件の資産価値の維持に大きく関わる要素になるため、管理会社の選択は慎重に行いましょう。
②管理会社選びを見誤ることによる失敗への対策
管理会社を選ぶ際は、どのように入居者を募集しているかよく確認し、入居者募集のノウハウをしっかり持っている管理会社を選択する必要があります。
具体的には、ポータルサイトによる募集で、写真などを充実させていて物件を魅力的に紹介しているページにしているかの確認は必須といえます。
また、所有予定の物件と条件が似ている他の物件の入居率を確認したり、実際に管理している物件を見に行くことも有効です。
契約時には契約内容をしっかり確認し、疑問点は必ず質問して解決しておくことで賃貸経営開始後の失敗を防げるでしょう。
（３）入居者トラブル
①入居者トラブルにはどのようなものがある？
入居者トラブルは、具体的にはこんなトラブルがあります。
- 家賃滞納
- 夜逃げ
- 騒音
- 契約書に反する行為
- 入居者同士のトラブル
これらの入居者トラブルが継続的に発生すると、アパート経営自体が円滑に進まず経営失敗に繋がる可能性が高いでしょう。
②入居者トラブルによる失敗への対策
入居者トラブルは、アパート経営にはつきものですが、なるべく回避するためには入居者の審査をしっかり行う必要があります。
入居者審査を管理会社に委託する場合は、管理会社を選ぶ際に管理実績を確認することはもちろん、審査の方法も併せてよく確認します。
さらに、管理会社と定期的にやり取りして状況を確認したり、できれば現地に足を運び物件や周囲の様子を自分の目で確かめることも、トラブル回避につながるでしょう。
４、アパート経営の失敗を回避するための留意点
アパート経営で失敗することを回避するために特に留意する点は、以下の2点です。
- リスクを把握し経営計画をたてる
- さまざまな土地活用のプランを吟味する
（１）リスクを把握し経営計画をたてる
アパート経営だけでなく、投資にはリスクがつきものです。
アパート経営のリスクは空室やトラブルのほかに、金利が上昇するリスクや災害リスクも考えられます。
重要なのは、起こり得るリスクを把握し対策を講じた上で、収益性のあるアパート経営を計画することです。
不動産会社や建築会社が作成したシミュレーションを鵜呑みにするのではなく、金利の上昇や築年数の経過に伴う修繕費の増加など、考えられるパターンを全てシミュレーションしてみましょう。
（２）さまざまなプランを比較する
「アパート」と一口に言っても、構造や階数、規模など種類によって投資金額や収益性もさまざまです。
そのため、アパート建築から始める賃貸経営を検討している場合、土地のニーズにあったアパートの複数のプランを比較検討することが非常に重要です。
複数の提案を見ることにより、どの会社が一番
- リスクをきちんと説明してくれるか
- リスクへの対策を含めた提案をしてくれるか
- アパート経営を長期的な視野で見ているか
といった視点で建築会社を検討することができるようになるでしょう。
また、HOME4U土地活用では大手の建築会社やハウスメーカーだけでなく、駐車場やトランクルームを扱う会社とも提携しています。そのため、アパート以外の活用方法も知ることができます。
無料で10社までプランの一括請求ができますが、各社から連絡がくるため対応できる数だけ請求することをおすすめします。
アパート経営 失敗に関するよくある質問
本章では、アパート経営 失敗に関するよくある質問をご紹介します。
- アパート建築費や購入費の自己資金は多い方がいい？
- リフォームするときに気をつけることは？
- 建築会社を選ぶときの基準は？
（１）アパート建築費や購入費の自己資金は多い方がいい？
アパート建築費や購入費に対する自己資金の比率は、多い方がキャッシュフローがよくなり、金利上昇のリスクにも備えられます。
一方、トラブルが起きた際に対応できる現金がないと失敗するリスクが高くなります。ある程度「予備費」として手元に残しておく必要があることも考慮し、自己資金比率を決めましょう。
（２）リフォームするときに気をつけることは？
退去時のリフォームで多いのは、クロスの張り替えです。クロスをデザイン性の高いものなど好みが分かれるものに替えた結果、入居希望者から避けられることがあるので注意が必要です。
また、ライトやシェルフなどコーディネートの選択肢を狭めるものは設置しない方が、より多くの入居者に受け入れられるでしょう。
（３）建築会社を選ぶときの基準は？
アパート建築を検討している方は、とにかく建築費を抑えたいと思うかもしれません。
しかし、建築費の安さだけで建築会社を選ぶのではなく、以下のポイントを併せて考慮することをオススメします。
- 建築実績が豊富で、複数の選択肢を提案してくれる
- 親身になって相談にのってくれる営業担当がいる
- リスクを隠さず説明し、リスクへの対策を含めた提案をしてくれる
- アパート経営が長期的な事業であることを理解している
まとめ
今回は、アパート経営で失敗するケースを紹介しながら、失敗しないための対策も併せて解説しました。
アパート経営に失敗する人の多くは、問題が起きて初めて失敗に気づいたり、トラブルが起きた後に対応を始めたりする傾向にあります。
失敗事例やリスクを事前に把握し対策しておくことで、アパート経営の失敗は最小限に抑えることができるでしょう。同時に、「比較的価格変動が少なく、安定的な収入を得られる」という不動産投資のメリットを最大にすることもできるのです。
アパート経営を検討される際に、この記事が参考になりましたら幸いです。
