「アパート運営に失敗したら、どうなってしまうのだろう」
「どのようなことをしてしまうと、失敗してしまうのか」
アパート経営にはどのようなリスクがあるかご存知ですか？
不動産投資は、一金融機関から融資を受けて行うという性質上、返済が滞ってしまうことが失敗の主な原因です。続けられなくなるばかりか、借金を返し続けるという地獄の日々が待ち受けることになるでしょう。
そのため、これからアパート経営を始めるなら、リスクとなりそうなことをしっかりと把握しておくべきです。
この記事では、「かぼちゃの馬車事件」を事例に、不動産投資ではどのようなことに注意すべきかを紹介します。
アパート経営全般については、以下の記事をご覧ください。
アパート経営するには？成功させるために知りたい11のこと
フドウくん
目次
１、アパート経営に失敗すると地獄を見るワケ
アパート経営に限らず不動産投資に失敗すると地獄を見ると言われています。具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか？
（１）金融機関からの融資という特長
アパート経営を検討しているなら、「できれば借金したくない」と考えている方も多いのではないでしょうか。または、「頭金を〇〇％貯めてから始めよう」と考えている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産投資の最大の特徴は、金融機関から融資を受けられれば誰でも始められることではないでしょうか。株式や債券、FXも同じ投資ですが、銀行は融資してくれないので自己資金を準備して投資する必要があります。（株式の信用取引やFXのレバレッジは除きます。）
このように、元手が少なくても投資をできるのが、アパート経営最大の強みです。将来的に資産を持てる可能性もあり、かなりリターンの大きい魅力的なものだと言えます。
手元に資金があり融資を受けずに不動産投資をする人もいますが、それはもともとお金がある人がお金を増やす方法です。そのため、元手が少ない人にとっては、貯金をしてから不動産投資を始めるのは効率的ではない可能性があります。現在の超低金利時代には、利息がほとんどつかないのですから。
なぜ不動産投資は金融機関から融資によって行われるケースが一般的なのか説明しましょう。また、融資を受けて不動産を購入し、失敗した場合はどうなってしまうのかにも触れていきます。
（２）レバレッジ効果
銀行などの金融機関から融資を受けて不動産投資をすると、レバレッジ効果が見込めます。レバレッジ効果とは、弱い力で重たいものを動かす「てこの働き」の意味があり、不動産投資では、「小さな資金で大きな利益を手に入れる」ということです。
具体的には、元手の資金では購入できないアパート物件を金融機関からの融資によって購入し、ローン返済以上の家賃収入を得て資金を増やす投資となります。また、ローンを完済すれば、最初の資金では手に入れることができないような資産を手に入れることができるのです。
わかりやすく説明するために、アパート物件を全額自己資金で購入した場合と、金融機関から融資を受けて購入した場合とで利回りと家賃収入を比較してみましょう。
例として、自己資金は2,000万円とします。
・全額自己資金で購入するケース
2,000万円で、年間160万円の家賃収入があるアパート物件を購入。
160万円 ÷ 2,000万円 × 100 となり、「表面利回りは８％」で「家賃収入は160万円」のままです。
・レバレッジを効かせたケース
2,000万円の資金を元に4,000万円（年間金利３%）の融資を受け、6,000万円で年間480万円の家賃収入があるアパート物件を購入。25年ローンで、年間228万円の元本と利息を返済。
480万円 ÷ 6,000万円 × 100 となり「表面利回りは８％」です。
480万円 － 228万円となり金利を返済しても「家賃収入は実質252万円」となります。
利回りは共に８％と違いはありません。しかし、家賃収入では元本と金利を支払っても「92万円の差を生み出す」ことができるのです。
（３）失敗した場合は「借金地獄」
金融機関から融資を受けることで、少ない資金であっても多くの収入を得られる可能性はありますが、失敗した場合は多額の借金を背負うことになるのも不動産投資の特徴です。
例えば、株式投資なら信用取引を除けば、借金するわけではないので自分の資金を失うだけですが、不動産投資は借金地獄となる恐れもあります。
不動産投資などの事業用融資は、一般的な住宅ローンなどと金融機関の審査基準が異なるので、年収の10倍程度も融資を受けられることも少なくありません。また、前章の例では自己資金として頭金を用意していましたが、自己資金がなくても数千万円融資を受けられるフルローンもあります。
そのため、毎月しっかりとした家賃収入を確保することが不動産投資では大前提です。大きな借金をして大きな利益を生むミドルリスク・ミドルリターンは投資の醍醐味ですが、不動産投資の怖いところは失敗してしまうと取り返しがつかなくなる可能性があるということではないでしょうか。
月々の支払いにあてる返済原資となるのは家賃収入です。返済金額よりも家賃収入が下回ってしまえば、失敗することは火を見るよりも明らかです。見込んでいる家賃収入が毎月入ってこない状態が続くと、間もなくローンの支払いが滞ってしまい、支払えないから物件を売ろうと考えるでしょう。
物件を売却したお金で、借入金の完済をめざす方法になります。売却したお金で足りない場合は、自己資金で補填し完済することになります。
売却しようにもできず、ローンが数ヶ月滞納し始めると、金融機関に物件を差し押さえられて「競売」にかけられる法的手続きに入ります。金融機関や保証会社の同意を得て「任意売却」できたとしても、借金を完済する金額での売却は難しいでしょう。
そのため、売却益と借入金の差額を延々と払い続けることになり、最悪自己破産を迎えてしまう恐れもあります。
このように、金融機関の融資による不動産投資は大きな利益を得られる魅力もありますが、失敗すると取り返しのつかないことになる可能性もあるのです。
２．かぼちゃの馬車事件の教訓
「不動産投資で失敗すると地獄を見る可能性がある」と紹介しましたが、実際に不動産投資で発生した事件を紹介します。
かぼちゃの馬車事件の教訓から、不動産投資を学びましょう。
（１）かぼちゃの馬車事件の概要
「かぼちゃの馬車事件」とは、2018年に明るみとなった不動産投資関連の事件となります。
かぼちゃの馬車とは、スマートデイズという不動産会社が売り出し、2016～2017年に不動産投資家から大人気になった、女性専用のシェアハウスへの投資商品です。実に、不動産投資家約700人により、約800棟が売れたとされています。
人気の理由は、スマートデイズがサブリースすることによって、35年間家賃を保証するとしていたことです。そのため、「損はない」と考えた投資家たちは、金融機関から融資を受けかぼちゃの馬車を購入しました。
しかし、2017年に投資家へ支払われる賃料を減額するという通知がされ、2018年１月には遂に賃料が振り込まれなくなってしまったのです。突然、賃料収入が無くなってしまった投資家は、金融機関への返済が滞ってしまい、自己破産を選択した人も少なくはなかったとされています。
１棟が１億円とされている商品を、700人という多くの投資家が購入できた背景には、スルガ銀行による積極的な融資がありました。
この事件には、不動産会社のスマートデイズとスルガ銀行が大きく関わっています。どのような問題があったかを整理してみましょう。
〈スマートデイズ〉
・シェアハウス事業への見積の甘さ
専有部分が非常に狭く、相場賃料よりも１～２万円程度高く設定されていたため、新築であっても入居者が集まらないと予測できませんでした。
・不当に高額なキャッシュバック
施工業者から50％という不当に高額なキャッシュバックを受けていました。そのため、投資家は実際よりも高値で購入させられていたのです。また、そのお金を賃料として投資家へ支払う自転車操業に陥っていたので、純粋な家賃収入はかなり少なかったと見られます。
〈スルガ銀行〉
・不正な融資
スマートデイズが契約書に記載する物件価格を実際より高くし、スルガ銀行が審査を通すという不正がありました。スルガ銀行は融資実績を上げる目的で、目をつぶったのです。
・預金通帳への改ざん
投資家の融資審査を通すため、預金通帳の残高を水増しをしました。それにより、実際には借りられない額の投資資金を借りさせたのです。
（２）物件の資産価値を見る目
かぼちゃの馬車事件は、投資家が物件価格を決める方法、「積算法」や「収益還元法」を理解していなかったことが大きかったと言えるかもしれません。
積算法とは、土地を路線価と広さ、建物を再調達価格や延べ床面積、法定耐用年数などによって、それぞれ評価し合計するものです。かぼちゃ馬車の場合は「23区内で好立地」を謳っていましたが、実際は山手線から外れている場所がほとんどでした。
不動産の素人である個人投資家が物件価格を正確に積算するのは難しいことですが、最低でもそういう方法があることを知識として持っておけば騙されずに済んだ可能性があります。また、周辺の似たアパートと価格を比較しても良かったでしょう。
また、収益還元法とは一定期間の収益から利回りを割ることで、物件の価格を求める計算方法です。仮に想定家賃収入が年間1,000万円で想定利回りが10％ならば、物件価格は１億円と試算されます。スマートデイズとスルガ銀行の不正により、想定家賃も想定利回りも捏造されていたので、かぼちゃの馬車の物件は非常に高額な値付けとなったわけです。
かぼちゃの馬車事件のように「賃料を35年間保証する」などの条件を提示されると、おいしい話を信用してしまうものです。しかし、自分自身で物件価格の相場や家賃相場を理解できていれば、「35年間満室で賃料保証などありえない話だ」と気づけていたかもしれません。
（３）「高属性」であることを過信しない
かぼちゃの馬車事件で自己破産した個人投資家には、一部上場企業の正社員や医師、士業の人が多かったとされています。いわゆる「高属性」と言われる人たちです。そうした人たちには、「自分の判断は正しい」と思い込む傾向があったのではないかと指摘されています。「自分が損をするはずがない」「高属性だからおいしい話が舞い込んできたのだ」と考えてしまったのです。
それに加え、スルガ銀行の不正審査により、自分の資産や年収では借りられない金額の融資を受けられた人が多くいました。自己資金がなくても借りられたため、フルローンで投資したケースが多かったのです。
自分が高属性ということには甘んじずに、万が一失敗してもリスクを回避できる余裕ある投資を意識するようにすべきではないでしょうか。
かぼちゃの馬車事件以降、さまざまな金融機関において不動産投資資金の融資審査が厳しくなっています。以前よりも、簡単に借りられなくなっているのが現状です。
（４）不動産会社へ丸投げはやめる
かぼちゃの馬車事件では、不動産会社と金融機関が結託して資産価値以上の金額で物件を販売していました。金融機関ともつながることで「預金通帳残高の水増し」など、審査を通しやすくし誰でも融資を受けられるようにできたのです。
不動産投資において、不動産会社はビジネスパートナーです。最良のパートナーを見つけることが何より大事だということがこの事件の教訓になるでしょう。
そのうえで、何から何まですべて不動産会社任せにしてしまってはいけないということも理解しましょう。不動産投資で一番大切なのは、最後は自分の決断だとうことです。不動産会社の言うことを鵜呑みにせずに、しっかりと自分自身で検証し決断しましょう。
３．それでも魅力的なアパート経営
かぼちゃの馬車事件を取り上げ不動産投資の危険性を紹介しましたが、それでもアパート経営は魅力的な投資と言えます。
ここでは、アパート経営のメリットを紹介しましょう。
（１）資産形成として有効
区分マンション投資では１部屋で運営するケースが多いですが、アパート経営は１棟で運営するのが一般的です。立地にもよりますが、戸数が多ければバラツキが少なく安定した家賃収入を毎月得られるようになります。
そして、ローンを返済していくだけで完済すれば無借金の資産を手に入れることになるので、レバレッジを活用することで元手がなくても資産を形成できるのです。
（２）私的年金になる
老後の年金に不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。少子高齢化などの影響により、支給年齢が引き上げられたり支給額が下げられたりと、歯止めがかからなくなっている状態です。
アパート経営をしていれば、年金以外に毎月安定した不労所得が入ります。よって、アパート経営は私的年金にもなり得るのです。
（３）インフレに強い
インフレになると物価が上昇するため、家賃を値上げすることができます。そして、不動産の価格も上昇するので資産価値も上がります。仮に多くの貯金があったとしても、インフレ局面では日ごと資産価値は目減りします。同じ１億円でもインフレ局面では、現金よりもアパートのような収益不動産の方が有利になるのです。
（４）節税効果
会社員として給料をもらっている場合でも、アパート経営によって所得税や住民税が還付される可能性があります。アパート経営を赤字計上し確定申告することで、所得税や住民税が還付されるのです。
（５）生命保険代わりになる
金融機関のローン商品には、「団体信用生命保険」が組み込まれているケースがあります。これは、お金を借りている人に万が一のことがあった場合、保険が適用されローンが完済されるものです。
もしものことがあっても、家族に借金を残さずに家賃収入を遺すことができます。よって、アパート経営は、保険料を別途支払わずにローンを払い続けることで生命保険代わりになると言えるのです。
（６）相続税対策になる
現金として財産を相続するよりも、土地・建物として相続する方が評価額を抑えることができます。将来自分の財産を子どもたちに遺したいと思うならば、アパート経営はとても有効な相続税対策となるのです。
また、事業で使っていた土地は、小規模と用地減額の特例を受けられます。これにより、80％または50%評価額を抑えることが可能です。さらに、まだローンを完済していなければ、債務控除も受けられます。
不動産投資による相続税対策については、「不動産は相続税対策として有効？不動産購入による節税の仕組みについて」を参照ください。
まとめ
「かぼちゃの馬車事件」の教訓から、不動産投資にはどのようなリスクがあり、失敗することでどうなってしまうのかなどについて紹介しました。
アパート経営では、レバレッジを活用することで大きな利益を得られる可能性もありますが、失敗してしまうと自己破産などのリスクもあります。
しかし、しっかりと自分で決断する知識を身につけることや、パートナーといえる不動産会社を見つけることで安定した収入を得られるようになるでしょう。
