不動産投資を行うにあたって予算との兼ね合いもありますが、初心者としてはマンションの一戸ずつに投資するのか、それとも一棟買ってしまったほうが良いのか情報がさまざまで迷うかたも多いのではないでしょうか。
今回は理解できている気がするけれどなかなか奥が深い、「区分と一棟の違い」について具体的に理解しましょう。（田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役）
初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。
もしあなたが、
- 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
- 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい
という状況なら是非お読みください。
投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。
目次
・区分（ワンルーム）の権利は部屋の権利だけではない
マンションの一戸は区分とも言われ、区分所有建物を意味します。
区分所有法の第1条で建物の区分所有として、「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる」としています。
区分所有建物には、住宅に限らず店舗や事務所やホテルだって該当しますが、不動産投資において一般的な区分とはワンルームマンションを指します。
なおこの区分所有物に関する権利は、建物の中でその区分された部分のみ（専有部分とも言います）に関する権利と考えがちです。
しかし、この専有部分の権利と合わせて、エレベーターやエントランスなどの共用部分の権利と、専有部分が存在するために必要な土地の利用権である敷地利用の権利があります。
これらがセットになって区分所有建物は成り立っているため、区分所有に投資するということは、
- 専有部分（区分された部分）
- 共用部分（エレベーターやエントランスなど）
- 敷地利用権（専用部分が存在するために必要な土地）
の三つのものに投資すると考えておきましょう。
・頭金0円でも始められる区分（ワンルーム）投資
単身者の世帯が増えているため、長期的なトレンドとしてファミリータイプよりも需要が根強い傾向となっています。
投資であっても、管理や入居者探しや空室対策まで一貫してサービスしてくれる業者も多いため、ほとんど手間や勉強の必要性がないのも人気の秘密と言えるでしょう。
特に会社員や公務員などの属性が高い人は購入にあたってローンを利用しやすく、頭金0円でも始められる物件もあります。
またローンを活用することで、団体信用生命保険が付与されます。
これにより購入者の死亡等の不慮の事故が起こった場合に、そのローンの返済を免除する特約を付けることができ、いわゆる「生命保険の代わりになる」というメリットもあります。
・区分（ワンルーム）投資の「年金代わりになる」はウソ？
ワンルームマンション投資において「ローン金額と家賃収入がほぼ一緒のため完済後は家賃収入だけとなり、老後の年金がわりになる」というセールストークを聞いたことがあるのではないでしょうか。
それには年間に必要となる固定資産税や維持管理費、また将来発生する設備の更新費や修繕費などが考慮されていないケースが多いため気をつけたほうが良いでしょう。
またごくまれに価値を維持し続ける物件もありますが、一般的にはローンが完済するころには建物も劣化するので家賃も下がる可能性が
高くなって来ます。
そのため多くは広告でうたっているほど収益性も高くなく、価値が減少するスピードが速いことにも注意しなければなりません。
・一棟は共有部分の状態もチェック
アパートの全室またはマンションのすべての住戸である建物とその敷地全体を示すことを一棟（いっとう）といい、「一棟売りアパート」とか「一棟売りマンション」などと言われます。
重要な点は建物と敷地全体を意味するので、購入する場合には共用部分や付属建物などの状態にも注目しておく必要があります。
・一棟なら自由にリノベーション可能
一棟はすべてを所有しているため管理組合の承認などの手続きを得る必要はなく、比較的自由にオーナーの意思でリフォームやリノベーションができます。
また建物内に複数戸あることで空室のリスクを分散させることができるでしょう。
そして土地も所有するため担保価値があり、銀行の融資を受けることが出来て資産価値が高いこともメリットといえます。
・上手く行っているときには儲かるが……
建物と土地に投資をするため投資総額がワンルームよりもかなり高額になってきます。
安定的な収益を得るまでの初期投資も多いです。
専有部分以外の共用部の電気代や清掃管理費も多くかかること、水漏れなどの物理的なトラブル、または事件や事故などの心理的嫌悪性を招くトラブルなどが全体のうちの1部屋にあっただけで、建物全体の価値が毀損するリスクもあります。
うまくいっている場合には儲かる不動産の形態と言えますが、トラブルがあった場合に修理費等の多くのコストがかかるので、不動産投資以外で潤沢な資金力がなければたちどころにキャッシュフローが悪化する怖さがあります。
・自己資金や状況に合わせて挑戦しよう
初心者にはまずは小さな投資で小さく儲けて、投資の仕組みを知る区分（ワンルームマンション）への投資が良いと筆者は考えます。
しかし資金的な余裕があったり土地を所有したいという意向がある投資家は、一棟投資に挑戦するのも良いでしょう。