【COZUCHI】秋葉原 事業用地

2022年7月14日から、COZUCHIにて不動産投資クラウドファンディングの新ファンドの募集が始まります。

本記事では、今回募集される新ファンドについて紹介します。

COZUCHI は、1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。
長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面で申し分ないサービスです。

投資先は、主に都心のマンションですが、人気レストランが入った物件なども取り扱っています。

平均的な期待利回りは4～10%程度と比較的高く、利回りを重視したい方にとって最適な不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

また、COZUCHIは手数料を支払えばファンドの途中解約ができるので、急に現金が必要になった際も安心です。

１、ファンドの概要

今回募集があるのは、「秋葉原 事業用地」です。概要は以下のとおりとなります。

２、ファンドの特徴

本ファンドは、JR・秋葉原駅から徒歩6分、東京メトロ銀座線・末広町駅から徒歩2分の完全所有権の土地・建物が投資対象です。
本物件は、ディスカウントした仕入れを行っており、現況にて他の事業者へ売却することも可能ですが、開発用地としてワンルームディベロッパーへ売却することで更なるキャピタルゲインが見込めるファンドとなります。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

（１）9路線にアクセスできる“秋葉原エリア”

本物件が所在する秋葉原エリアといえば、「電気街」が広がり、独自のサブカルチャー文化が発展し個性が強く、多くの人で賑わう繁華街のイメージがあるでしょう。
しかし、電気街は駅西側周辺エリアにとどまり、中央通りを北側に抜けた先にある東京メトロ銀座線・末広町駅周辺エリアは治安が良く、閑静な住宅街が広がります。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

秋葉原駅は、JR山手線・京浜東北線・総武線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレスの5路線が乗り入れており、周辺駅も含めると合計9路線が利用できるといった交通利便性に富んでいることが秋葉原エリアの最大の魅力です。

秋葉原をはじめ神田や上野、お茶の水などの繁華街にも徒歩圏内でアクセスできる一方で治安が良く、交通利便性の高いことから、都内各地へ通勤するシングル層にとって生活しやすい環境であり、近年ではワンルームマンションの建設も増加しています。

（２）相場価格の“約33％ディスカウント”で仕入れ

本ファンドの投資対象は、相場価格よりも約33％ディスカウントで仕入れを行っております。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

本物件は秋葉原駅から徒歩6分と好立地かつ自由に売却・処分が可能である資産価値として高い完全所有権の取得でありながらも、1号事業者のTRIAD社が本案件に関する情報入手が早く、競合なく取引ができたため、割安で取得できています。

（３）特定道路による容積率緩和の特例あり

本物件が所在している立地は、特定道路による容積率緩和の特例が受けられ、法定基準よりも規模が大きい建物を建築できます。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

特定道路による容積率緩和（※）の特例を利用して規模の大きい建物を建築することは、分譲できる戸数が増えるため、不動産ディベロッパーの販売利益を高めることになります。

不動産ディベロッパーの販売利益を高めることは、事業として許容できる仕入価格の上限は引き上がることになります。
つまり、不動産ディベロッパーへ本物件をより高値で売却することが可能となり、本ファンドの利益を最大化することに繋がります。

※特定道路による容積率緩和とは、幅員15m以上の特定道路から70m以内に位置する、前面道路6ｍ～12mの敷地に関して容積率が緩和される特例です。容積率が緩和されることで、法定基準よりも大きい建物を建築することができます。

（４）本ファンドの2つの想定シナリオ

①シナリオ1｜開発用地として売却

本ファンドでは、残り1先のテナントへ移転交渉を進め、開発用地として売却することで資産価値を最大化します。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

一般的に大通り沿いに面した立地は、アクセスのしやすさを活かすとオフィスビルの建築に適しております。
一方で本物件のような大通りから一歩路地へ入った立地では、大通りから離れることで得られる静けさを活かし、居住用としての利用が適しているでしょう。

秋葉原駅から徒歩6分の本立地は、都内各地へ通勤するシングル層をターゲットにしているワンルームディべロッパ―へ売却できる蓋然性は高く、高値での売却が可能となるため、本物件のポテンシャルを高いと考えております。
加えて「特定道路による容積率緩和の特例」制度の対象となるためワンルームディベロッパーが取得するメリットも大きく、反響は高いと考えています。

②シナリオ2｜ 現況にて他の事業者へ売却

本物件は相場価格から約33%と大幅にディスカウントにて仕入れており、かつ完全所有権であるため他の事業者へ現況のまま売却することも想定しています。

共有持分のような各共有者の割合に応じて権利をもつ場合、土地・建物一体の売却・変更を行う際は共有者全員からの承諾が必要となります。
一方、土地・建物において全て単独名義にて所有する完全所有権である場合は、単独の意志で売却・処分ができるため、資産価値としても安定しています。

共有持分のような権利は、大手事業者でも難易度が高く取得しないケースがほとんどです。
しかし、完全所有権であれば取得したい事業者は多く、本物件においては他の事業者へ引き継ぎ、リスクを保全することが可能となります。

２、COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。

本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。

ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動するので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があります。
キャピタルゲインが生じない場合には、インカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もあります。

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LAETOLI株式会社が提供している、不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】 の新ファンドについて紹介しました。

新ファンドの詳細ページもあわせてご確認ください。