【COZUCHI】虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ1

2022年6月3日から、COZUCHIにて不動産投資クラウドファンディングの新ファンドの募集が始まります。

本記事では、今回募集される新ファンドについて紹介します。

COZUCHI は、1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。
長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面で申し分ないサービスです。

投資先は、主に都心のマンションですが、人気レストランが入った物件なども取り扱っています。

平均的な期待利回りは4～10%程度と比較的高く、利回りを重視したい方にとって最適な不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

また、COZUCHIは手数料を支払えばファンドの途中解約ができるので、急に現金が必要になった際も安心です。

１、ファンドの概要

今回募集があるのは、「虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ1」です。概要は以下のとおりとなります。

２、ファンドの特徴

本プロジェクトでは、東京メトロ銀座線・虎ノ門駅直結の再開発事業地内にある4物件が投資対象です。
再開発における重要なプロセスである「都市計画決定」は既に完了しており、再開発事業が決定しています。
再開発完了時には、現在所有している不動産に対応する新築オフィスビルの権利変換を受けることが可能なため、将来価値の上昇によるキャピタルゲインが見込めるでしょう。

本再開発プロジェクトの完成予定は、2026年末（竣工）となっております。
フェーズ1としての本ファンドにおいては、権利変換についての協議を行い、権利変換の交渉次第でアップサイドが見込まれるファンドとなっております。

なお、フェーズ2以降のファンドに関しては、前プロジェクトに出資している投資家様の優先枠を予定しております。

（１）政治と経済の中心・虎ノ門エリアの再開発

虎ノ門は、霞が関と並ぶ政治や経済の街として発展してきました。
エリアの特徴から、弁護士などの法律家が構える事務所も多くなっており、日本を動かす中枢としての顔を見ることもできるでしょう。

近年では、

など、大規模ビル等が高い稼働率で数棟竣工し、環状二号線開通もあったことから街全体が活気づいています。
さらには、東京メトロ日比谷線・虎ノ門ヒルズ駅の新設もあり、都心の新たな拠点として進化しているといえるでしょう。

また、虎ノ門エリアは、日本を代表するビジネス街である大手町・丸の内・有楽町、大使館が多い麻布・赤坂・六本木など、ビジネスにおいて重要な地域に近接しており、国際的なビジネス・交流拠点の形成が進んでいます。

一方で、街区内部は幅員の狭い道路が多く、大規模災害時における緊急輸送道路に面する部分をはじめとし、建築物の老朽化も進んでいます。
災害時に帰宅困難者を一時的に受け入れる空間が不足しているなど、防災上の安全性が懸念されています。

本物件が収用されている計画地は、虎ノ門エリアの再開発の一部です。
「虎ノ門駅南地区地区計画」として、「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」に基づく街並み再生地区に東京都から指定されています。

本物件が含まれる再開発事業は、虎ノ門駅に直結し一体となった国際的なビジネス交流拠点となるため、

• 日本土地建物株式会社
• 独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）
• 住友不動産株式会社が

が、事業推進パートナーとして整備が進められています。
敷地面積約6,400㎡、計画されている建物は延床面積約120,700㎡のオフィスビルです。

計画地は、先行して2020年6月に竣工された「東京虎ノ門グローバルスクエア」に隣接しています。
虎ノ門駅の地下及び地上駅前広場は一体として繋がる計画のため、駅混雑の解消を目指しています。
計画では、高さ180メートルのオフィスビルとなっているため「東京虎ノ門グローバルスクエア」より約60メートル高い超高層ビルが誕生することになるでしょう。

（２）権利変換と追加購入オプション

今回の再開発事業では、収用される不動産の権利者に対して権利変換という提供が行われます。
本ファンドで現在所有する不動産（従前）は、4物件で延床面積は約147坪です。

従前の不動産は再開発事業のプロセスに則り、不動産評価が行われ新築オフィスビルとなる際の評価に合わせて権利変換で提供される面積が決まります。
現状では、最低限約96坪ほどの権利変換での提供となる予定です。

また、従前の延床面積と権利変換で提供される面積（専有）の差分である約51坪に関しては、原価での追加購入オプション（※）が付与されております。
事業者であるTRIAD社は、この制度を全て使う事で割安な仕入を行い最終売却時の利益の最大化を狙っております。

（３）最終売却目線とグレードAビルの希少性

再開発プロジェクト全体として、最終的な売却目線は専有坪単価1800万円を想定します。
専有坪単価1800万円で売却をかけた場合、再開発後の想定賃料からすると表面利回り3%の物件となります。

今回の再開発で竣工されるビルは、事業用不動産サービスの大手であるCBRE社による定義から不動産の格付けにおける「グレードA」に分類されます。

「グレードA」のビルとは、以下のような条件を持つ、オフィス環境のすべての点で申し分のない最上級レベルのビルを意味します。

引用：COZUCHI 虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ1

グレードAオフィスビルは、マーケットからも非常に評価され、新築当初から高稼働が期待できるオフィスビルです。希少性が非常に高く、過去の取引事例からも特別な価値を持ちます。
新築の「グレードAビル」区分所有権で表面利回り3%はかなりの好条件であり、売却想定としては堅めといえるでしょう。

３、COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIの配当ポリシーとしては、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。

本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。

ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があります。
キャピタルゲインが生じない場合には、インカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性もあることをご了承ください。

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LAETOLI株式会社が提供している、不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】 の新ファンドについて紹介しました。

新ファンドの詳細ページもあわせてご確認ください。