【COZUCHI】代々木公園 事業用地 EXITファンド（追加買取ファンド）

2022年7月7日から、COZUCHIにて不動産投資クラウドファンディングの新ファンドの募集が始まります。

本記事では、今回募集される新ファンドについて紹介します。

COZUCHI は、1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。
長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面で申し分ないサービスです。

投資先は、主に都心のマンションですが、人気レストランが入った物件なども取り扱っています。

平均的な期待利回りは4～10%程度と比較的高く、利回りを重視したい方にとって最適な不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

また、COZUCHIは手数料を支払えばファンドの途中解約ができるので、急に現金が必要になった際も安心です。

１、ファンドの概要

今回募集があるのは、「代々木公園 事業用地 EXITファンド（追加買取ファンド）」です。概要は以下のとおりとなります。

本ファンドは、7月7日から7月8日まで特別優先権をお持ちの投資家様限定の優先募集を行います。
その後、7月9日から7月14日まで一般募集を行う予定です。

優先募集については、特別優先権をお持ちの投資家様のみが抽選対象となります。
特別優先権のない投資家様も、優先募集についてシステム上申し込みは可能ですが、落選となるとのことでご注意ください。

また、特別優先権によるお申込みは、ファンド毎に設定される申込上限額（3,000万円）が上限となります。
また、特別優先権の使用は１回限りとなりますのでご注意ください。

２、ファンドの特徴

今回のファンドは、東京メトロ千代田線・代々木公園駅から徒歩1分に所在する、借地権付区分マンションの2区分が投資対象です。
売却によるキャピタルゲインを主に分配するファンドですが、既に売却契約を締結済みのため売却リスクは低いEXITファンドとなっています。

本ファンドは、「代々木公園 事業用地ファンド」の建て替えプロジェクトに紐づいて、合意形成を行っていく中で13区分の権利者から売却意向があったため買取を行うファンドです。
建て替えプロジェクトは、東証スタンダードの上場企業と共同で事業を推進しております。
今回の13区分の買取に関して協議を行い、本ファンドでは13区分のうち2区分をTRIAD社で買い取ることになっているのです。

また、EXITファンドとは、すでに売却契約を結んだ事業完了間際のタイミングで募集を行うファンドです。
すでに事業収支も確定しており、キャピタルゲイン重視型でありながらも、より正確にリスクや利回りを提示し、投資家の皆様にも安心して投資していただけるような設計となっています（※）。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

※EXITファンドは、売買契約が解除となるリスクや不動産保有に関わる災害リスク、倒産リスク等、すべてのリスクが完全になくなるといったものではありません。また、配当利回りの予定割れや、元本毀損の可能性がないというものではありません。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

本ファンドの特徴の詳細は以下のとおりです。

（１）都会のオアシスで多くの人が憧れる“代々木公園エリア”

本物件が所在する代々木公園エリアは、感度の高い大人が集う“奥渋谷”と呼ばれるエリアや、代々木公園を抜ければ原宿が隣接します。
新宿までは代々木八幡駅から6分ほどで行けるので、都心のメインエリアにはアクセスの良い場所といえるでしょう。
山手線沿線から少し離れているため、街の静けさや大人の雰囲気は、都心の中でも一種独特であります。

また、代々木公園エリアには、都心にアクセスが良い一方で他にはない魅力として、代々木公園をはじめとした自然の多さが挙げられます。
都会の中心でありながらも、広大な代々木公園や代々木八幡宮があります。山手通りや井の頭通りなどの大通りもありますが、並木道となっている風景は都会の中のオアシス的なエリアです。

代々木公園エリアは、洗練と利便性を兼ね備えた街として、一度は住んでみたい“憧れの街”と称されることもあります。

（２）13区分の権利者と合意形成済みのファンド

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

本ファンドの投資対象は、現在COZUCHIが運用する代々木公園 事業用地ファンドで取得した敷地の上に建つ借地権付区分マンションです。

現在、敷地には築57年の建物が建っています。
本物件は、震度5程度の地震に耐えられるまでが基準となる旧耐震基準の物件であり、震度6以上の地震に対する対策がされていません。
目の前の道路は、災害時の救助活動や物資支援の役割を担う緊急輸送道路に指定されています。行政からの指導もあり、耐震面の見直しを早急に進める必要があるでしょう。

前回の代々木公園 事業用地ファンドの運用開始以降、東証スタンダードの上場企業と共同で事業を推進し、

• 本物件の本来あるべき姿や価値
• そこにいたるまでの費用や期間

などを各権利者に対して提案・提示し、それぞれの権利者が得るべき利益や費用を明瞭にすることで建て替えを推進してまいりました。
権利者との合意形成を進めていくなかで、今回、全62区分のうち13区分の権利者から「早期に売却したい」との意向があり、各共同事業者において取得します。

今回の取得では、13区分を買い取ることになりますが、本プロジェクトには東証スタンダードの上場企業との共同事業のため、TRIAD社は共同事業者と協議を行い、TRIAD社は13区分のうち2区分を取得することになります。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

取得する2区分の1つである事務所部分は、管理規約で理事権が与えられる区画となっており、本区画を取得することで管理組合の理事会に参加する権利が与えられます。
一般的に、管理組合の理事権を得ることは、マンションの運営方針に深く参画していくことになり、各権利者が得るべき利益や費用を明瞭にしながら建て替えを推進する本来の目的に向かうことが可能となるでしょう。

一方で、問題が生じた場合も想定して本区画だけが単独化しないために、共同事業者との間で売却契約を締結し、リスクに対する保全を行っております。

今後も権利者との合意形成を進めていく中で追加の買取を行う可能性がありますが、その際も共同事業者と取得する内訳は協議し、それぞれが保有する形となる予定です。

（３）建替の蓋然性が高まっている

本プロジェクトは、東証スタンダードの上場企業と共同で事業を推進し、各権利者との調整を進めております。
各権利者の意向により、売却についても適切な金額での合意形成が取れる場合は本ファンドのように買取を行う予定とのことです。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

今回の取得により、建物一体での所有割合（共同事業者分も含む）が増え、プロジェクトとして進捗しているため、建て替えに向けた売却の蓋然性は高まっているといえるでしょう。

（４）売却契約が決定している

本ファンドは、既に売買契約を締結済みなので、決済日を迎えるまでのファンドとなっております。
売却決済日は2023年6月5日を予定しており、本ファンド運用期間は同6月5日までの約10ヶ月としています。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

また、EXITファンドでは売却契約内容はもちろん、売却先が買い取れる与信があるのかが重要です。
売却先は東証スタンダードの上場企業の共同事業者が指定する買い上げ事業者であり、東京都を中心として開発用地の売却などの業歴が40年以上続き実績が豊富です。

売却先は、本プロジェクトの主体となっている共同事業者が指定している、建て替えを共に推進する買い上げ事業者です。
プロジェクトに参画する当該事業者との契約が履行されないリスクは、極めて低いでしょう。

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LAETOLI株式会社が提供している、不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】 の新ファンドについて紹介しました。

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