「不動産売却をする際はどうしたらより高く売れるのか」
「売却までの具体的な手続きはどうすすめたらよいか」
など、不動産売却について、分からないことが多いのではないでしょうか。
今回は、不動産投資の情報発信をしている当メディア「不動産投資の教科書」が
- 不動産売却の流れをおさらい
- 不動産売却をできるだけ高額でする方法
- 不動産売却査定のおすすめサイト4選
などについて、解説します。
できるだけ高額で不動産を売却するために、売却の流れやポイントを一緒に見ていきましょう。
なお、不動産売買時の費用について詳しくは、「不動産の売却時にかかる手数料と税金まとめ」にて、不動産売却に用意すべき書類については「【無料チェックリスト付】不動産売却の必要書類と紛失したときの対処法も」を参照してください。
１、不動産売却の流れをおさらい
（１）売却する不動産の相場を知る
まず、相場を知りましょう。取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができます。（外部リンクに飛びます）
（２）不動産売却の仲介業者を選定して媒介契約を締結する
媒介契約は大きく以下の3種類があり、以下の通りです
※なお、レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略称で、不動産流通標準情報システムのことです。「レインズの不動産情報は一般公開されている？ 個人が閲覧・検索する方法」を見てみると良いでしょう。
| 専任専属媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 売買依頼業者 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社可能 |
| 自分で探した買主との直契約 | NG | OK | OK |
| レインズ登録義務 | 義務あり | 義務あり | 義務なし |
| 業務報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 特になし |
どの契約形態にするかは自由ですが、不動産会社からすれば自社だけ契約してくれた方が、確実に仲介手数料がもらえますので、専任専属媒介契約や専任媒介契約の方が短期間で売却ができるように対応してくれる傾向があります。
一方一般媒介契約であれば、複数の不動産会社が物件を取り扱うことになるので、より多くの不動産購入希望者の目に触れる可能性があります。
（３）不動産の売却価格を決定し、購入者と交渉
査定価格を目安に、不動産会社の担当者と相談しながら対象物件の売り出し価格を決め、物件が売り出し中の間、購入希望者と交渉します。
事前に不動産会社の担当者に自分の希望売却価格、時期などの条件を伝えていれば、条件に該当しない購入希望者の場合は、不動産会社の方で断ってくれます。
（４）売買契約を結ぶ
買主と条件が合えば、売買契約を結ぶことになります。その際に、買主から物件取引価格の１〜２割程度の手付金をもらうことになります。この時に契約書を作成することになります。
（５）決済・不動産を引き渡す
売買契約締結後2〜3週間程度で決済し、不動産の引き渡しを行います。もし物件の購入時に金融機関から融資を受けていた場合、売買代金を受け取ると同時に抵当権の抹消と所有権の移転手続きをすることになります。
２、不動産売却をできるだけ高額でする方法
売主はとしては、やはり出来るだけ高額で短期間に不動産を売却したいところですが、どうすればできるだけ高額で売却することができるでしょう。
（１）不動産売却を信頼して任せられる担当者を選ぶ
物件の売却は信頼性のある担当者を選ぶことが大切です。
信頼できる担当者であるかどうかを判断するポイントは4つあります。
- 査定金額報告時、金額の根拠を示しながら説明を行ってくれるか
2.ローンの残債金額など物件に関する細かい情報までヒアリングしてくれるか
3.確認事項に丁寧に対応してくれるか
4.手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか
また不動産の売却活動中、購入希望者との交渉、業者との交渉、契約書作成などの手続きは全て不動産会社の担当者が行います。
信頼できる担当者を選ぶことは物件を高額で売却するだけでなく、売却までの流れをスムーズに進める上でも重要と言えるでしょう。
（２）売却する不動産に関する情報をきちんと担当者に伝える
管理会社がきちんと管理を行っている、近隣トラブルが起きたことがないなど物件に関してプラスになるような情報はもちろん、マイナスになる情報もきちんと担当者に伝えましょう。
しかし、きちんとマイナスの情報を伝えないと後でトラブルに繋がる可能性があります。
また、信頼できる担当者を選んでおけば、その担当者がマイナス情報も悪い印象にならないように伝えてくれる可能性が高いです。
（３）不動産売却まで定期的なメンテナンスを行う
売却まで物件がいい状態を維持できるよう、ガス、水道管などの設備の定期点検は欠かさずに行うようにしましょう。
中には立ち会いが必要なメンテナンスもあり多少面倒だと思われる方もいますが、売却後のトラブルを防ぐためにもきちんと対応しましょう。
（４）内見時に部屋をキレイにする
購入希望者は内見の際に現在のレイアウトを参考に部屋の間取りの使いやすさを判断することが多いので、できるだけ部屋をキレイにすることも大事です。
設備や床など部屋中の汚れがひどいとクリーニング代がかかるという理由で購入希望者から減額交渉されることも考えられるので、掃除はきちんとしておきましょう。
３、不動産売却査定のおすすめサイト4選
一般的には査定してもらうにはサイトで無料で受けられる簡易査定を受けたあと、対応が良かった何社かの不動産会社に細かく訪問査定を依頼することが多いです。
不動産会社によって査定基準が変わりますので、複数社に依頼するといいでしょう。
（１）すまいValue（すまいバリュー）【PR】
東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。
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（２）HOME4U（ホームフォーユー）【PR】
登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除していることや、NTTグループである安心感など、初めての方や投資家ではなく自己所有の家を売却したい方などにもオススメできるサイトです。
（３）SRE不動産（旧ソニー不動産）【PR】
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サービスエリアが限られているのですが（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）エリアに該当するなら、ぜひおすすめしたいサイトです。
（４）イエウール 【PR】
1700社以上の不動産会社と提携、最大6社同時に査定を依頼できるところが強みでしょう。複数の査定額を比較できるため、高値で売ってもらえる業者を見つけやすいとも言えます。
まとめ
不動産を売却する際に大事なのは信頼できる担当者をきちんと見極め、こちらからの物件情報もデメリット含め説明しておくことが大事です。
当たり前のことですが、メンテナンスや部屋をきれいに保っておくこともより高く売れるコツと言えるでしょう。
不動産売却の際は、税金についても考える必要があることもお伝えしておきます。
税金についてよく知らない方は、税理士・会計士の専門家に相談するのもよいでしょう。
もし税理士の知り合いがいない場合には、インターネットで「税理士 不動産売却」などのキーワードで検索して探すことをオススメします。
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費用を比較することも可能なので、利用してみてください。
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