不動産投資物件の評価がどのように行われているか知っていますか？
ものには価値があります。お店やネット上で売買されているものは、お店側の一方的な値付けで、金額が決まります。
上場株式であれば市場価格によって日々動くものですが、不動産の評価、すなわち物件価格はどのように決まるのでしょうか。（中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役）
この記事では、不動産投資に関する情報発信を行う当メディア「不動産投資の教科書」が、不動産投資物件の2つの評価方法について解説していきます。
不動産投資の仕組みやリスクについて詳しく解説している記事はこちら↓
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目次
１、不動産投資における評価とは｜「物件価値」の目安はどう決まる？
不動産価格は、株式市場のようにすぐに価格交渉ができるマーケットがないので、売り手と買い手の交渉で値段が決まります。これを相対取引といいます。
しかし、いくら売り手と買い手の交渉次第とはいえ、ある程度の相場が必要となります。特に金融機関が不動産投資物件の価値が、融資の一つの目安となります。
それがないと物件のオーナーになろうとしている人にいくらまで貸し付けることができるか、基準がないという事態に陥ってしまいます。
そこで、金融機関側から見た物件価格を評価する方法として、代表的なものが、積算評価と収益還元評価です。
借入交渉に行く前にこの2つの内容を知って行くのといかないのでは、交渉に大きく影響しますので、さらに深く見ていきましょう。
２、銀行の「2つの不動産評価方法」
銀行が物件を評価する方法として、主に2つの評価法があります。具体例を出しながら、説明していきましょう。
（１）積算価格評価
土地と建物の評価を別々に出して、その2つを合わせた金額です。多くの地方銀行が評価方法として使います。
計算方法としてはまず、土地と建物を別々の計算式で価格を計算します。
・土地の価格
路線価×土地の㎡
土地値の基礎となる路線価は、通常相続税の路線価を使います。
これは物件が面している道路に値段が付けられていますので、その金額が基準となります。ネットで調べることも可能です。
・建物の価格
再調達価格×延べ床面積×（経済耐用年数―経過年数）÷経済耐用年数
建物の積算評価の基礎となる再調達価格や経済耐用年数は、構造別に下記のようになっています。
経済耐用年数は、融資審査が厳しいメガバンク、地方銀行が使う計算方法です。これは、IFRSやISA39 といった国際会計基準に則った考え方で、銀行によって建物の構造別経済耐用年数は異なりますが、代表的な例を以下にしまします。
構造 | 再調達価格（㎡） | 経済耐用年数（一例） | 法定耐用年数（居住用） |
木造 | 12~14万円 | 20年 | 22年 |
鉄骨造 | 10～15万円 | 35年 | 34年 |
RC造 | 18～20万円 | 40年 | 47年 |
これをもとに以下の具体例だとどのように計算するかを見ていきましょう。
土地：100㎡
路線価：50万円
構造：RC造
築年数：10年
延べ床面積：500㎡
経済耐用年数40年
再調達価格：20万円/㎡
（1）土地の価格＝路線価×土地の大きさ
100×50万円＝5,000万円
（2）建物の価格＝再調達価格×延べ床面積×（経済耐用年数―経過年数）÷経済耐用年数
20万円×500㎡×（40年－10年）÷40年＝7,500万円
（1）＋（2）＝1億2,500万円
この金額が積算価格となります。
（２）収益還元評価
投資物件の家賃から経費を引いた利益を還元利回りで割ったものをいいます。こちらはメガバンクが主に採用している評価方法です。
直接還元法とDCF（Discount Cash Flow）法の2つがありますが、今回は直接還元法で説明します。
直接還元法は
一定期間の純利益（＝家賃―管理費・固定資産税等）÷還元利回り
で求めます。一般的には、
年間純利益（NOI＝Net Operating Income）÷還元利回り（キャップレート）
に置き換えます。
キャップレートは基本的に6～9％程度を使いますが、都心の物件ですともう少し低いキャップレートを使う場合もあります。
【例】
年間純利益（NOI）120万円
還元利回り（キャップレート）6％
120万円÷6％＝2,000万円
となります。
キャップレートが上がれば物件価値は下がりますので、地方の物件ですと9％などのケースも出てきます。
（３）銀行はどのように融資の審査をしているのか？
銀行は、このような積算価格または収益還元価格のそのままを融資するかというと、そうではなく担保に掛目をかけます。
銀行によって異なりますが、大体は価格の7割くらいまでしか融資をしません。そのため残り3割は自己資金で賄う必要が出てくるわけです。
（４）金融機関の評価方法を知ることから始めよう
金融機関の評価の方法を知った上で融資交渉をすることは、少しでも有利に融資を引き出すコツとも言えるでしょう。
また1棟目に評価の出る物件を購入した方が、2棟目、3棟目と続きやすくなります。
最初の1棟目こそ慎重に評価の出る物件選びをしていきたいものですね。
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