不動産投資ローン、なるべく金利が低いところを選びたい……
不動産投資ローンの利用を検討している方であれば、誰もが金利が低い金融機関を知りたいと思うのではないでしょうか？
不動産投資は、低金利の中で人手不足や原材料の高騰などによりインフレの芽が少しずつ出てきている背景から、有効な資産運用として注目されています。
不動産投資における重要なポイントの1つに、金融機関からの融資を受ける際の金利があります。
今回は、不動産投資をはじめ投資全般についての情報を発信する『不動産投資の教科書』編集部が、
- 不動産投資ローンとは
- 不動産投資ローンの金融機関と金利の相場
- 不動産投資ローンの金利が低い金融機関
- 不動産投資ローンで選べる金利タイプと融資の現状
- 金利1.5%と3%でのローン返済をシュミレーション
- 現役オーナーに聞いた、金利を安くするためにしたこと
について解説します。（中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役）
なお、不動産投資ローン全般については、「不動産投資ローンを有利に利用するために知っておくべき９つのこと」でさらに詳しく解説しています。ぜひ併せてご参照ください。
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- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、不動産投資ローンとは
不動産投資ローンとは、投資用の不動産物件に適用されるローンのことです。
投資用に購入する不動産物件には、一般的な住宅ローンを使用することができません。
住宅ローンの借入は、「個人的に住むための物件を購入すること」が目的です。一方、不動産投資ローンの借入の目的は、「家賃収入を得るために、物件を第三者の賃貸用の住居として提供すること」になります。
借入の目的が異なるため融資審査の基準や金利も異なり、不動産投資ローンの方が融資審査が厳しく、金利も高い傾向にあります。
２、不動産投資ローンの金融機関と金利の相場
この章では、不動産投資ローンを取り扱う金融機関の種類と、金利の相場について解説します。
（１）都市銀行
都市銀行といえば、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行の4行で、金利の相場は、1%前後です。
都市銀行は、比較的低い金利で貸し出してくれる反面、審査が厳しいという特徴があります。
都市銀行の利用に向いているのは、
- 自己資金が豊富で融資額も大きい人
- 物件は新築の一棟アパートや都市部の区分マンション
といえるでしょう。
（２）地方銀行
地方銀行といえば、横浜銀行や東北銀行などの地域に営業地盤を置く銀行です。金利は1.5～4.5%で、不動産投資に対する姿勢は銀行により様々です。
都市銀行に比べると比較的小口の融資にも応じてくれやすく、審査についても厳しいという印象はありません。
ただし、都市銀行に比べると金利は高くなる傾向にあるうえに、一定の地域に住んでいる人しか利用できないケースがありますので、確認が必要です。
（３）信用金庫
信用金庫は、地域に営業地盤を置く金融機関の中でも地域密着を意識しています。金利は2～3%で、信用金庫法により営業できるエリアが定められているのが特徴です。
数百万円単位という小口の融資でも受けてくれる可能性が高く、審査も厳しくない傾向にあるため、「自己資金が十分でなく、融資金額も比較的小口」である人に向いているでしょう。
ただし地方銀行と同様、金利は比較的高く、融資できるエリアが信用金庫によって定められているため、まずは物件のあるエリアが融資可能なエリアに該当するかの確認が必要です。
（４）その他の銀行
その他の銀行は、オリックス銀行やイオン銀行などの「銀行法」という法律に基づいた金融機関です。金利は2～4%で、不動産投資ローンへの積極性は銀行により異なります。
審査は比較的柔軟で、融資期間が長い傾向にあり、エリアの規制もありません。一方、金利は高めなので、月々のキャッシュフロー（手残り）を十分にシュミレーションする必要があります。
（５）日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は財務省が管轄する機関で、事業者を応援することを目的に設立されており、不動産投資を目的にした融資も行っています。金利は1.2～2%で、非常に低く設定されているケースが多いのが特徴です。
参考：日本政策金融公庫
注意点としては、必ず融資を受ける本人が書類を準備して支店に行き、交渉や手続きをしなければならないという点があげられます。
３、不動産投資ローンで選べる金利タイプと融資の現状
この章では、不動産投資ローンで選べる金利タイプと、融資の現状について解説します。
（１）変動金利
変動金利は、名の通り変動する金利のことです。金利は、半年に1回見直しされ、返済額は5年に1回見直しがあります。
金利の上昇によって返済額が増えた場合、これまでの返済額の1.25倍までと上限が定められています。
（２）固定金利
固定金利は、指定した全期間が同一金利の商品です。「1年固定」「3年固定」「5年固定」など、固定年数を選ぶことができます。
一般的には、固定年数が長い商品の金利は、高い傾向にあります。
（３）選択型固定金利
選択型固定金利は固定金利の一種で、契約後数年してから再度固定金利と変動金利のいずれかを選択できる方法です。
見直しができる期間は金融機関によって異なりますが、一般的には2〜10年の間で選択し、見直し期間が経過した時点で有利な金利の種類を選ぶことができます。
（４）融資の現状は？
①融資条件
ここ数年、不動産投資ローンの審査は厳しい傾向にあります。
2018年に発覚した「かぼちゃの馬車事件」と呼ばれる不正融資問題をきっかけに、融資審査が厳しくなっているのです。
かぼちゃの馬車事件について詳しくは、かぼちゃの馬車事件？令和の徳政令まで出された闇の不動産事業とは？をご覧ください。
②金利の現状と相場
日本では、2013年から続く金融緩和政策により低金利が続いています。世界的にはアメリカをはじめとして金利を上げる政策を選択する国が増えているため、日本が金利を上げる可能性も否定できません。
2022年8月現在、不動産投資ローンの平均的な金利は2%台が相場となっています。
４、不動産投資ローン借入時、金利1.5%と3%ではどれだけの差が出るか
3,000万円を20年融資で借り入れしたケースでは、金利1.5％と3％でどのくらいの差が出るのでしょうか。
（１）金利1.5％の場合
毎月返済額：144.763円
返済額合計：34,743.155円
利息：4,743,155円
利息割合：13.65％
（２）金利3％の場合
毎月返済額：166,379円
返済額合計：39,930.888円
利息：9,930,888円
利息割合：24.87％
（３）差額
毎月返済額：21,616円
返済額合計：5,187,733円
利息：5,187,733円
利息割合：11.22％
金利1.5％の差で、最終的に500万円以上の差が出ることがわかります。このように、不動産投資ではローンの金利が収益性に大きく影響するのです。
低金利で借り入れができると、キャッシュフローに余裕が出るため、手残りを修繕積立金に回すなど、計画的に不動産経営することができるでしょう。
そこで、不動産投資の教科書オススメの、ローンから選ぶ不動産投資サービスINVASEを紹介します。
INVASEでは、年収や年齢、その他の借り入れを入力することで「いくらの物件を買えるか」をチェックしてから不動産投資を始めることができます。
５、現役投資家に聞いた、有利にローンを引き出すためにしたこととは？
この章では、不動産投資の教科書 編集部に所属する現役オーナーに聞いた、有利にローンを引き出すためにしたことを3つ紹介します。
（１）提携銀行が豊富でローンに強い不動産投資会社を選ぶ
不動産会社には、各社提携している金融機関があります。
提携銀行について簡単に確認するには、HPに提携銀行を記載してあれば、HP内の会社概要などでみることができます（そうではないケースもあるので、正確な情報は不動産会社に直接確認しましょう）。
提携銀行が豊富で、複数の金融機関の融資を紹介できる不動産会社は、金融機関からの信頼も得ていると考えてよいでしょう。
（２）事業計画書を作成する
編集部所属の現役投資家は、自ら金融機関に出向き交渉するために、事業計画書などの書類を作成したそうです。
事業計画書には、キャッシュフロー表や収支の見込みなど、どのように不動産経営をしていくかがわかる内容を記載します。さらに、金融機関に提示された金利と、希望する金利でのキャッシュフローの比較表があれば、金融機関の担当者を説得できる可能性も高くなるでしょう。
（３）複数の金融機関で面談する
事業計画書をもって、複数の金融機関を周り面談することも効果的な方法です。
複数周ることにより金利や条件について比較することができますし、交渉を有利にすすめるためにも有効といえるのです。
また、経営者意識を持って賃貸経営をしていくという姿勢を見せるために、自ら出向くこともポイントになります。
（４）セカンド・オピニオンサービスの紹介
不動産投資の教科書の「セカンド・オピニオンサービス」では、20戸以上を所有する現役投資家に、ローンについての相談を含めた収益用不動産に関する相談をすることができます。
不動産投資会社の見極め方や、提案された物件の見方、金融機関の選び方など、不動産投資にまつわる疑問や不安を解決できると好評の声をたくさんいただいているサービスです。
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まとめ
今回は、不動産投資ローンの金利について解説しました。
ローンは、不動産投資の収益に大きく関わることがおわかりいただけましたでしょうか。
日本では低金利政策が継続され、不動産投資を後押しする情勢が続いています。ローンの金利という点から見ても、不動産投資を始めるタイミングはできるだけ早い方がいいといえるでしょう。
この記事が、不動産投資の成功に役立ちましたら幸いです。
フドウくん