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  • 2021/10/26 (更新日:)

海外不動産の注意点|「言葉の壁」だけではない4つのこと

海外不動産「言葉の壁」だけではない4つの注意点

海外不動産を扱うときに、英語が話せればなんとかなるのではと思われている方が多くいらっしゃいますが、英語が通じない国も意外と多いものです。

また言葉の問題だけではなく、法律やカントリーリスクなどとどう上手く付き合えば良いのかを少し見ていくことにしましょう。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)

1、海外不動産での注意点(1)法律や税務

海外不動産ではまず、所有権の問題を頭に入れておくと良いでしょう。

中国のように所有権が持てない国や、フィリピンのように土地付き住宅の所有権が持てない、日本、アメリカ、ドイツのように外国人の所有権に制限がない国もあります。

またシンガポールのように外国人に対して25%の印紙税を課して購入のハードルを上げている国もあります。

また不動産登記に関する法律も、国によって異なります。

新興国などでは不動産登記の整備が遅れている国があり、そちらも注意が必要です。

ドイツなどでは公証人が司法書士を兼ねており、すべての所有権移転登記が義務化されていて登記に公信力があります。

一方先進国であっても数年前にスペインで不動産売買の二重登記が発生してしまい、大きな訴訟問題に発展したようなケースもあります。

税務面では、二重課税防止条約が締結されている国での不動産売買が安心でしょう。

海外で不動産を購入したときに不動産取得税や、海外での固定資産税を支払ったときに、日本で二重に課税されません。

こういったあたりも、きちんとチェックするとよいでしょう。

2、海外不動産での注意点(2)言葉の壁

現地の不動産会社はビジネスのベースが国内マーケットのため、英語を話せないスタッフが多いというのが現状です。

仮に英語が通じたとしても不動産は専門用語が多く、理解できない言葉が多くなるでしょう。

日本語でも通常、瑕疵担保責任や減価償却、債務不履行といった言葉を日常で使わないのと同様で、平易な言葉であっても、文化や商習慣の違いにより、受け取り方のニュアンスが違ってしまうという問題が起きやすいのです。

さらに多国籍の不動産開発の現場では、この言葉のニュアンスの問題でトラブルが発生し、訴訟問題にまで発展することがあります。

言葉の壁を乗り越えるためには、開発プロジェクトなどでは、両国の言葉をネイティブレベルに理解でき、かつ不動産に詳しい人間をきちんとコーディネイターとして採用することが大切です。

不動産投資の場合は、仲介会社の現地スタッフが両国の言葉を理解し、不動産のことを理解しているかをチェックしましょう。

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3、海外不動産での注意点(3)仲介会社・管理会社との連携

最後に海外不動産では地元業者との連携がきちんとできている仲介会社を選ぶことが大切です。

商慣習や言葉の問題などは、現地で慣れている仲介会社であれば、きちんとフォローしてもらえます。

海外不動産のリスクを減らすためには、業歴やスタッフの情報などもきちんとチェックしましょう。

4、海外不動産での注意点(4)カントリーリスクや倒産リスク

新興国の不動産で、プレビルド(未建築)物件を現地デベロッパーで購入し権利を得たもののデベロッパーが倒産してしまい、権利を失った挙句に返金されないという事例で相談を受けたことがあります。

滅多にあることではありませんが、法で担保されていない権利を購入する場合は注意が必要です。

高い利回りと高配当が魅力であっても、法で担保されていない限りは相当大きなリスクがあると言えるでしょう。

また新興国によってはカントリーリスクと呼ばれる政情が不安なところがあり、政府方針が大きく異なる政権に代わってしまい外国人の権利が大きく制限されてしまった例もあるのでこのような事にも気をつけましょう。

5、海外不動産での注意点(5)新興国「賃料5年保証」のワナ

東南アジアをはじめとした新興国は、まだまだ伸びる可能性を秘めたマーケットとして、注目している方も居るのではないでしょうか。
当たれば大きく膨らみますが、様々な面でハイリスクな所も否めません。

新興国は不動産の売買、賃貸・管理していくといった国内不動産マーケットが、極めて小さいのが実情です。

新興国の不動産デベロッパーは、マーケットの小さい新興国において売買のときだけテナントを意図的に入居させ、架空の利回りを作り出して不動産を購入をさせることがあります。

そしてそのテナントが退去した後ははるかに低い賃料でしか貸せなくなってしまうことがあります。低い賃料から、収益還元法で売却価格を計算したとしても買った金額までに届かないということもあるのです。

また、「賃料を5年間保証しますよ」などと、うたっている業者がありますが、安定した賃貸マーケットがない国で一定期間の賃料を保証するというのはかなり無理があることだと思った方が良いでしょう。

ではこの謳い文句は一体どのような内容かと言うと、実は5年分の賃料もそもそもの価格に含ませたものを値付けしている仕組みになっているのです。

そうなると5年後はその賃料で貸し続けられるのは不可能なことが分かるのではないでしょうか。

不動産を購入した際、想定された利回りに応じた賃料を払えるテナントは新興国のマーケットに存在する可能性が低いと言えるため、物件を購入したが5年後には賃料が下がってしまい、売却価格が購入価格を下回ってしまうということになります。

6、海外不動産での注意点(6)先進国海外不動産購入の失敗

先進国不動産では、減価償却に期待しすぎるという失敗があります。

アメリカやドイツなど不動産価格における建物比率が平均して高いとされる国では、減価償却を利用した節税の為に、物件を購入する方が多くいます。

減価償却は耐用年数に応じて、建物価格を均等に経費化していくことが出来るというものです。

ただし減価償却は課税の繰り延べでしかなく、単年で納税額を下げることが出来たとしても、売却時にすべての減価償却での経費分が、上乗せして課税されてしまうということです。

そのため税率が一定である法人や、売却時にかかる分離課税率が各年の所得税率より低い個人の場合、減価償却によって節税することは出来ません。

そこをあまり理解しないまま「経費になるから!」と言って購入する投資家が後悔をするケースがあります。

他のトラブル事例としては「建物土地比率で建物が80%」と言う売り文句に期待して不動産を購入したものの、実は建物比率が60%弱しかなかったというトラブルがあります。

これは売却時に売り主側が周辺事例などから「これぐらいだろう」という想定で売却していることが多く、その時点では詳しく調査することが出来ないケースです。

海外不動産で減価償却をするには、該当の国で確定申告を行う必要がありますが、その際に現地の税理士が詳しく調べていくとそこまで建物比率が高いわけではないと分かる場合もあります。

そして売主側も、建物比率まで保証して売買をしているわけではありませんので受け入れるしかありません。

また海外不動産での減価償却に関する法律や税制が変わる可能性もあり、節税をメインにおいた海外不動産購入はリスクがあることを理解しておくと良いでしょう。

7、海外不動産の注意点(7)利回り

海外不動産は、良いタイミングで買うことが出来れば大きなリターンが見込めます。

しかし利回りの高さや賃料保証だけで判断するのでなく、その国の成長性・不動産マーケット・カントリーリスクなどを見定めていくことが重要となるでしょう。

また言葉の壁、詐欺まがいなデベロッパーの存在など、気を付けるべき点が多くありますが、失敗事例を通じて、より良い海外不動産に出会えることを願っています。

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まとめ|海外不動産では頼れる仲介会社を見つけよう

海外不動産は成長している国や都市を選べば日本の不動産にない大きな魅力があります。

ただし言葉や文化、法律、税務の違いは想像以上に大きいのが現実です。

きちんと頼れる仲介会社を見つけて、素敵な海外不動産に巡り合える事が大切です。

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