不動産投資の初期費用はいくら必要？7つの初期費用と安くする方法

不動産投資を始めようと決断する時に一番気になるのは、始めるにあたって必要な初期費用ではないでしょうか。

安定的な収益が見込める資産を手にすることができるとはいえ、多額の資金が必要となれば二の足を踏む方も多いでしょう。

今回は、不動産投資初心者の方のために、

• 初期費用に含める費用
• 初期費用の目安
• 不動産投資の初期費用内訳
• 初期費用の具体例
• 初期費用を安くする方法
• 初期費用0円でもスタートできるか

などについて紹介します。

メディア「不動産投資の教科書」が徹底リサーチした内容となりますのでお読み頂ければ不動産投資をする際の初期費用の金額を具体的にイメージできるようになるはずです。

これから不動産投資を始めようかと考えていて、 初期費用が気になる方に参考にしていただけたら幸いです。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル

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１、不動産投資に必要な初期費用とは？

（１）不動産投資の初期費用とは

不動産投資の初期費用とは、不動産投資を始めるにあたって準備しておく必要がある資金のことです。

購入する物件自体にかかる費用の他にも、諸経費なども含めて不動産投資開始時にはあらゆる費用がかかります。

（２）不動産投資の初期費用の目安

結論、不動産投資を始めるにあたっての初期費用の目安は、購入する物件の9%前後です。

1,000万円の物件を購入するなら約90万円が必要になり、5000万円の物件を購入するなら約450万円ということになります。その内訳に関して、詳しくは次章で説明していきます。

（３）初期費用は属性によっても変わってくる？

諸経費などの初期費用は、属性によっても変わることがあります。

と言っても、実際に払う費用そのものが変わるということではありません。属性によっては諸経費に対しても融資を受けることができるということです。

属性が高い人（年収1,000万円以上や大手企業に勤務しいるなど）であれば、不動産を購入する費用の融資だけでなく諸経費に対しても融資を受けることができるため、より少ない頭金で不動産投資を始めることができます。

しかし、この時のローンは不動産投資ローンとは別のローンとなるため、金利が少々高くなるので注意しましょう。

２、不動産投資の初期費用の内訳

それでは、不動産投資の初期費用の内訳について紹介します。

具体的な初期費用としては以下の9つが挙げられます。

1. 仲介手数料
2. 登録免許税
3. 投資用ローン事務手数料
4. 不動産登記費用
5. 固定資産税（日割り分）
6. 火災保険料
7. 印紙税
8. （融資を受ける場合）銀行に支払う手数料
9. 購入後にかかる費用

詳しく見ていきましょう。

なお、各項に記載の金額は1,000万円の中古マンションを購入した場合の例です。課税対象の費用には別途消費税がかかります。

（１）仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払う費用のことです。購入する不動産の価格に応じて支払う金額が変動します。

法律により、物件の売買金額の以下の表に表示されているパーセンテージが手数料の上限額とされています。

物件価格が1,000万円の場合、「1,000万円☓3％＋6万円＝36万円（税別）」になります。

なお、不動産投資においては、新築なら「ディベロッパー」、中古なら「売主」という取引形態で物件を販売されるケースが多く、その場合仲介ではないので仲介手数料はかかりません。

従って、物件を購入する時に取引形態は必ず確認するようにしましょう。

（２）不動産登記費用

不動産登記費用とは、司法書士に報酬としてい支払う費用です。

不動産を購入すると、この物件は自分の所有であることを証明するため物件の所有者名義を変更する必要があります。

所有権を移転する際に所有権移転登記、ローンを利用して購入した場合に物件を担保として設定する抵当権設定登記を行わなければなりません。

これらは司法書士に払う費用であり、司法書士により異なりますが「10万円」が1つの目安になります。

（３）登録免許税

登録免許税は購入した不動産の所有権の移転登記する際に課税される税金です。

なお、所有権の移転登記だけでなく、抵当権の設定登記も税金を支払う必要があります。

例えば、固定資産税評価額が800万円、融資額が1,000万円とした場合、登録免許税は「12万円」になります。

• 所有権移転登記の登録免許税：「800万円☓1％＝8万円」
• 抵当権の登録免許税：「1,000万円☓0.4％＝4万円」

（４）固定資産税（日割り分）

固定資産税は物件の所有者に対して課税される税金です。

１月１日時点での所有者に対して課税されるため、年の途中に物件を購入した場合、所有権が移転した日以降の期間にかかる固定資産税の日割り分を支払う必要があります。

支払い先は前の所有者です。

11月1日を決済日を基準とした場合、買主は7月1日〜12月31日の「61日」物件を所有しますので、固定資産税が仮に6万円の場合、買主は「6万円☓（61/365）＝約1万円」になります。

（５）火災保険料

火災や地震に備えるための保険です。必ず支払わなければならないわけではありませんが、火災はオーナーだけの注意で防げるものではありません。

入居者の不注意でも火災は起こるため、積極的に加入するようにしましょう。

ワンルームマンションの場合、10年一括で大体３～４万円前後になります。

（６）印紙税

物件を購入する際には不動産売買契約を結ぶ必要があります。物件価格によって印紙税が異なります。

出典：国税庁

なお、平成26年４月１日〜平成30年３月31日の間に作成されるものは軽減対象となりますので、1,000万円の物件は「1万円」になります。

（７）（融資を受ける場合）銀行に支払う手数料

融資を受ける場合、下記のような種類の費用がかかります。

• ①金銭消費貸借契約書に貼る印紙
• ②融資事務手数料
• ③ローン保証料

それぞれについてみてみましょう。

①金銭消費貸借契約書に貼る印紙

「金銭消費貸借契約書」とは、融資を受ける人と金融機関が締結する契約書です。融資を受ける際に、金融機関とを締結する必要があり、その契約書に印紙を貼らなければなりません。

借入れ金額によって印紙税の金額が異なりますので、1,000万円の場合「2万円」になります。

②融資事務手数料

金融機関に融資の手続きをしてもらうには、融資事務手数料を支払う必要があります。

金融機関によって異なりますが、大体３万円〜５万円程度です。

③ローン保証料

ローン保証料とは、返済不可能になった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に依頼するための費用です。

借入れ金額、借入れ年数、保証会社によって費用が異なります。おおよその目安としては、借入れ金1,000万円にあたり「約20万円 」（35年返済の場合）になるようです。

（８）初期費用内訳のまとめ

不動産投資にかかる初期費用について理解できたら、一体総額でいくらかかるのか気になることでしょう。

初期費用についてまとめると以下のようになります。
※1,000万円の物件を購入する場合

• 仲介手数料　　　　　36万円
• 不動産登記費用　　　10万円
• 登録免許税　　　　　12万円
• 固定資産税の日割り分  1万円
• 火災保険料　　　　　  3万円
• 印紙税　　　　　　　  1万円
• 銀行に支払う手数料　  25万円

1,000万円の物件を購入するにあたって必要な初期費用は、「88万円」となりました。

目安としては先ほどもお伝えしたように購入する物件の価格の9％前後と覚えておきましょう。

３、不動産投資の初期費用を安くする方法

前項までで不動産投資の初期費用の内訳と、その具体的な金額を書いてきました。

1,000万円の物件を購入するのに100万円近くの初期費用をかかるのは高く感じる方も多いのではないでしょうか。

ここからは初期費用を少しでも安くする方法を紹介します。

（１）司法書士報酬

２ー（２）「不動産登記費用」で先述したように、これは「10万円」が一つの目安ですが、あくまあでも司法書士次第です。

あまりに高いと感じたら、他の司法書士よりも極端に高くなっていないかを確認してみると良いかもしれません。

（２）仲介手数料を抑える

初期費用内訳を見てもらうとわかると思いますが、費用の中で一番大きく割合を占めている項目は仲介手数料です。仲介手数料は仲介業者から物件を購入する時に発生する費用なので、不動産投資においては「売主物件」も多くありますので、売主から物件を購入すれば費用をゼロ円に節約することができます。

以下にて弊社オススメ売主業者を3社ご紹介しますので、これから物件を探されている方はぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

①アメニティジョイハウス（新築一棟）

アメニティジョイハウスさんは、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト＆ローリスクのアパート経営を提案しており、東京、千葉、埼玉を中心に新築・木造・3階建てアパートを展開。独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。

また、東京圏（1都3県）どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。そして、会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。

不動産投資の教科書としてもおすすめしている会社の1つであり、今なら1都3県の方限定でメンバーズ登録するとAmazon不動産投資本部門1位となった書籍無料プレゼントキャンペーンが実施中ですので、是非とも応募されてみてはいかがでしょうか？！

会社の詳細ページは「株式会社アメニティジョイハウス」をご参照下さい。

②RENOSY（中古物件）

RENOSYさんの管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

会社の詳細ページは「株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）」をご参照下さい。

なお、仲介手数料は法律上で仲介手数料の上限のみ定められている為、上限より安ければ問題ありません。事前に仲介業者と費用を交渉することも1つの手段と言えるでしょう。しかし、仲介業者は仲介手数料のみが売上となるため、大幅な値引きは難しいでしょう。

更に詳しく仲介手数料について知りたい方は「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい９つのこと」を参考にしてみてください。

③デュアルタップ（新築・中古物件）

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

４、不動産投資は自己資金０円で始めることはできるか

初期費用に充てるお金はないけど、すぐにでも不動産投資をはじめたい方もいらっしゃるでしょう。多少難易度はあがりますが、不可能ではありません。

ただ、一棟アパートなどは難しいです。カボチャの馬車の事件以前は可能でしたが、あの事件以降金融機関の融資の審査が厳しくなったからです。

一方で、区分マンション投資であれば現在でも自己資金0円で進めることは可能です。

もっとも、不動産投資も「投資」です。投資である以上自己資金がかかるのが通常です。不動産投資するにあたってはこの点を常に意識できると良いでしょう。

詳しくは「頭金なしでも不動産投資をするために知っておくべき４つのこと」を参考にしてみてください。

５、【番外編】初期費用だけじゃない！不動産投資を始めた後にかかる諸費用

不動産投資は取得して終わりではありません。

最後に、不動産取得後に払うべき費用について紹介します。

（１）不動産取得税

不動産の取得をして約6ヶ月前後に「不動産取得税」という税金を支払う必要があります。支払いは1回のみです。今回は初期費用に含めていません。

不動産取得税は「固定資産税評価額 × 4％」の計算式にて算出しますが、特例により平成30年3月31日までに取得した場合「3％」になります。

今回は物件の固定資産税評価額は800万円の場合、「800万円☓3％＝24万円」になります。

（２）管理費・修繕費

不動産取得後にかかる費用として主なのは、この管理費・修繕費になります。

ここでの管理費とは、本来オーナーとして不動産の管理を行わなければならないのに対し、管理会社に依頼することで発生する費用のことです。

依頼する内容にもよりますが、賃料収入の5%程度を目安としましょう。

修繕費は、不動産の修繕やメンテナンスにかかる費用です。不動産は経年劣化するものなので、毎年修繕を行うわけではなくても大規模修繕をするタイミングは必ずあります。

家賃収入から積立金として積み立てることになりますが、こちらも賃料収入のおよそ5%程度が必要になります。

まとめ

今回は、不動産投資の初期費用内訳を具体的に解説し、初期費用を安くする方法などを説明致しましたが、いかがだったでしょうか？

不動産投資の初期費用は他の投資よりも大きくなりがちですが、工夫次第では費用を抑えつつスタートできる可能性もあります。

この記事を参考に不動産投資を始めようとされている初心者の方のご参考になれば幸いです。