賃貸ガイドラインをおさらい！「引越しでついた傷」はどっち負担？

人が住むと建物が汚れや場合によっては破損が生じますが、その費用を貸主と借主のどちらが負担するか、修繕費の追加費用を貸主から請求されてしまうことなどでトラブルになる事例が多くみられます。

このような賃貸トラブルを防止するため、一定のガイドラインを定めたものに「賃貸トラブル防止ガイドライン」というものがあります。

そこで今回はその内容についてご紹介しましょう。（田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役）

・賃貸ガイドライン「東京ルール」とは

退去時の敷金精算や入居期間中の修繕等の紛争防止のため、東京都が条例の制定に合わせて2004年10月に賃貸住宅紛争防止条例を施行し、それに合わせて第一版の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を作成しました。

その内容は東京都内のみならず全国的な賃貸借契約でも共通しているので借主と貸主の双方が理解しやすい内容となっていて、その分かりやすさから「東京ルール」という通称で全国的に広がっているものです。

その後、賃貸住宅紛争防止条例の改正（2017年10月公布・施行）や宅地建物取引業法及び民法の改正を踏まえ、2018年3月にガイドラインの第3版を作成しました。

時代に即してその内容が改正されていくものですが、今回の主な改正点を挙げると以下のようになります。

東京都の宅建業者は貸住宅紛争防止条例やその規則によって、借主に書面を交付し、その内容を事前説明することが義務化されています。その説明のときに必要なモデル書式を示しています。

重要事項を説明する時に、宅地建物取引業者は建物状況調査（インスペクション）の結果に係る借主への説明を義務化する旨が追記されています。

DIY型賃貸借とは、借主（入居者）の意向を反映した改修ができる賃貸借のことです。

また、 IT重説とはテレビ会議等のITを活用して行う重要事項説明についてです。

最近自宅を自分で改修して使う人が増えたり、遠方などで対面での重要事項説明が難しい場合はテレビ会議なども利用できる等、時代に沿った新しいパターンや契約形態についても記述がされています。

他にも契約終了時に敷金を返す、通常の損耗や経年劣化による原状回復費について賃借人は負う義務がない、など判例で確立されたルールが法改正で明文化されました。

他にも契約自由の原則から特約などをつけ、一般原則と異なる契約も自由としている記載などがあります。

では、具体的にはどのようなケースがどちら負担になるか少しだけ見ていきましょう。

日照等による変色など通常摩耗→貸主
引っ越し作業で生じたひっかきキズなど→借主

引っ越しでついた傷などに関しては善管注意義務違反で過失ととらえるため、借主負担となります。

電気焼けと言われる冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ→貸主
使用後の手入れが悪くススや油汚れが付着しているものこと→借主

冷蔵庫の黒ずみなどは通常摩耗であり、貸主負担になりますが、もともとあったススや取れない台所汚れは借主負担とします。

人によってボーダーラインが違うことが、貸主負担か借主負担かで揉める最大の原因となります。

賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（外部サイトに飛びます）に書かれた豊富な例示によって、その判断がとてもしやすくなっているので参考にされるといいかも知れません。

賃貸トラブルを避けるためには、信頼できる業者やサイトを選ぶという方法もありますが、自分で知識をつけることによって相手の言いなりにならずに防御策となることもできるでしょう。