• 不動産売却, 査定
  • 2022/7/5 (更新日:)

不動産売却時の高額査定には要注意?失敗しない不動産会社選びのコツ

不動産売却で高額で査定された場合、どのような点に注意しなければならないのでしょうか。

一戸建てやマンションを売却する予定の方は、どのくらいの価格で売れるのかを知るために、不動産会社に査定を依頼されるでしょう。

最近は、近所の不動産屋に駆け込んで売却査定を依頼するという方は少なく、複数の業者を比較して媒介契約を結ぶ業者を選ぶという方も多いです。

特に、インターネット上で簡単に複数社に査定を依頼できる「不動産売却一括査定サイト」は人気です。

しかし、一括査定サイトは便利である反面、注意しなければならない業者も混じっていることがあります。

それは、他の業者よりも高額すぎる査定をする業者です。

高額査定をしてくれるということは、自分の物件の価値をわかってくれている良い業者だと思われる方は多いのではないでしょうか。

今回は、

  • 高額すぎる査定を行う不動産業者に注意しなければならない理由
  • 不動産業者選びのコツ

についてご紹介していきます。

不動産に興味ある方が月間20万人訪問する当メディア「不動産投資の教科書」がまとめた内容なので、最後までお読みいただければきっと後悔しない不動産売却ができるでしょう。

不動産売却について、もっと詳しく知りたい方は以下の記事も併せてお読みください。

不動産売却をできるだけ高くするコツと見落としがちなポイントを解説

不動産を高く、早く売却するなら

  • 一括査定サイトの利用がおすすめ
  • 複数の査定結果を比較することで相場がわかり、より高値で売却することができる
  • サイトの審査に合格した大手・優良企業1,800社以上と提携
  • 「プライバシーマーク」を取得しているので個人情報の取り扱いに安心感がある
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1、そもそも高額査定とは?不動産売却時の査定方法について

(1)不動産の高額査定とは?

以前は、懇意にしている地元も不動産会社に売却を依頼する方も多かったのですが、最近では複数社に査定を依頼し、比較するのが一般的になっています。

不動産の査定は複数社に依頼し、比較できる仕組みを提供しているサービスが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスの仕組みを具体的に図にすると、以下の通りです。

メリットとしては、以下の通りです。

例えば、以下のような査定の結果を各社から報告された場合、売り主なら高額な査定額を提示してくれているB社と媒介契約を結びたいと思うでしょう。 

  • A社:3000万円
  • B社:3800万円
  • C社:3100万円
  • D社:3300万円
  • E社:3200万円

このように、他の業者よりも大きく差を開けて物件価格を高めに査定していることを高額査定と呼んでいます。

不動産投資の教科書がオススメする不動産査定一括サービスについては、「3、高額査定に騙されないために!不動産査定サイトを賢く利用しよう」でご紹介しております。

(2)売却査定額が決まるチェックポイント

不動産の売却査定価格は、査定を依頼する不動産会社によって異なるので、複数の不動産会社から相見積もりを行うことをおすすめします。

しかし、不動産会社がどんな基準で査定額を定めているかを知っていなければ、会社を選ぶときに困りますよね。

査定で見られるポイントは、主に以下の4つです。

  • 近隣の物件取引事例
  • 公示価格・路線価
  • 立地条件
  • 物件の条件

以上を踏まえて、次項では、不動産の売却価格の査定方法の種類をお伝えします。

(3)不動産の査定方法の種類

B社は特別高い査定価格をつけている業者を除き、他の4社を比較してみても、100万〜200万円前後は査定額に差があります。

どうしてかというと、不動産の査定方法にはいろいろなものがあり、どの方法で査定するかは不動産会社に委ねられているためです。

では、不動産の査定方法にはどのようなものがあるでしょうか。

以下の代表的な方法3つをご紹介します。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

① 取引事例比較法

取引事例比較法は、次の流れで査定額を算出する方法です。

  1. 対象となる建物と間取りや築年数などの条件がとても似ている建物の取引事例を参考にする
  2. 必要に応じて地域性による価格の補正をおこない、比較評価して査定額を算出

② 原価法

原価法では、次のような流れで査定額を算出します。

  1. 仮に対象の物件を一から建築した場合にどのくらいの費用になるかを算出
  2. 上記から売主が住んでいた年数分の価値の低下を差し引いて現在の資産価値を算出

③ 収益還元法

収益還元法は、対象の物件が将来生み出すと考えられる収益から物件価格を算出する方法です。

投資用物件の査定の際には、収益還元法がよく使われる方法となります。

以上のように、査定方法には色々な種類があります。

ただし、地域性や物件の内装や外観の使用状況、経過年数による価値低下をどう査定額に反映させるかは、それぞれの不動産会社の考え方次第です。

同じ取引事例比較法であっても、査定額に多少の違いが出ることがあることに注意が必要となります。

(4)高額査定に注意すべき理由

不動産業者の選択する査定方法によって、同じ物件でも査定額に違いがあることは十分に考えられます。

一方で、B社のように意図的に高すぎる査定をしている業者もあるので、注意が必要です。

本項では、高すぎる査定額に注意すべき理由についてまとめます。

① どの業者よりも査定額を高くして専任媒介契約を取るため

自分の所有物件を手放すことになった場合、売主側はできるだけ高く売りたいと考えるのが通常でしょう。

その心理をついて、わざと高い金額をつけて、売主に気に入ってもらい、専任媒介契約を取れるように促す不動産業者がいます。

一見、悪徳業者のようにも見えますが、意外にも大手不動産会社でもみられることがあります。

例えば、大手不動産会社の入社したての新人の営業マンなど、一件でもたくさんの契約を取ろうとしている営業マンが当てはまります。

② 対象物件のエリアの取引経験が少ない

高額すぎる査定をする不動産業者が、全て悪質だというわけではありません。

対象物件のエリアでの取引経験が少ないため、物件の概要や経過年数だけで査定額を出してしまい、他の業者よりも高めの査定額になったというケースも考えられます。

③ 高額査定をする業者に依頼するとどうなる?

ここまで、「意図的に高額査定にして契約を取る業者」と、「取引経験の少ない業者」が高額査定をしやすいので気をつけたほうが良いということを紹介しました。

実際に高額査定をする業者に売却を依頼した場合、どのようなトラブルが起こり得るのでしょうか。

まず、エリアの地域事情に弱く査定額を見誤るということは、そのエリアにおける売却活動に不慣れな可能性があります。

売却活動に不慣れな業者に売却活動を依頼しても、

  • 内覧者の質問に満足に答えられない
  • 効果的な広告を出せない

などの問題が起こるかもしれませんので、このような業者は避けた方が得策です。

次は、意図的に高額査定をする業者のパターンです。

相場より高い金額で売却活動を開始し、数ヶ月経ってもなかなか売れないと、結局は相場よりも低い価格で売り抜けさせられてしまうというケースが考えられます。

このように、高額査定をする業者は、売却の媒介契約を結び、仲介手数料を確実にもらうために相場より高めに査定を出しています。
売主に売却損が出てもお構いなしなので、注意が必要なのです。

(5)不動産売却時に信頼できる不動産会社を選ぶコツ

高額すぎる査定をする悪徳な業者は、

  • 高額査定をして専任媒介契約を取る
  • 売却活動スタート時は時間稼ぎのため適当な対応
  • 数ヶ月後、相場かそれよりも低い価格で売り抜く

というような方法を取ります。

悪徳業者と契約してしまわないためには、以下のような流れで業者を選んでいくのがコツです。

  1. 複数社に査定を依頼する
  2. 査定結果を比較し、査定額に大きな差がある場合は査定額の根拠を聞く
  3. それぞれの不動産業者によって査定方法が違う場合、同じ方法でもう一度査定をし直してもらう

上記の方法で、業者を絞っていき、信頼できる業者を選びましょう。

売主としては、できるだけ高く物件を売りたいところですが、査定額が高いからといって必ずしも悪徳業者とも限りません。

だから、査定額の高い業者と、信頼できるけれど査定額が低い業者で迷った場合には、信頼できる業者を選び、自分が売り出したい価格で売り出すのがベストです。

査定額はあくまでも相場なので、売り出し価格は売主の自由で決められるからです。

住宅ローンの残債などが残っている場合には、相場より少し高めに売り出して、市場の反応を見て少し値下げするという方法をとっていくと良いでしょう。

なお、不動産の売却価格の設定方法について詳しくは「家の売却価格の相場はいくら?不動産の査定価格を上げるためのコツ」を参考にしてみてください。

2、不動産の高額査定に騙されないために!査定サイトを賢く利用しよう

高額すぎる査定に気を良くして専任媒介契約をしてしまうと、結局は市場の反応が悪く、売却期間が無駄に長くなってしまいます。

売却機関の長期化を避けるためには、やはり複数の不動産会社の査定を受け、自分が所有している物件の現在の相場を知ることが大切です。

効率的に、できるだけ多くのデータに基づいた査定結果を見比べるために不動産売却査定サイトを賢く利用しましょう。

しかし、不動産売却査定サイトは多く、どのサイトで売却査定をしたらよいか悩まれる方もいらっしゃるでしょう。

私どもがオススメするサイトは以下の通りです。

主要な不動産一括査定サイト3選

  • すまいValue(すまいバリュー)
  • SUUMO
  • HOME4U

首都圏・近畿圏での売却なら知っておきたいサイト

  • SRE不動産(旧ソニー不動産)

それぞれのサイトごとに特徴が異なりますので、詳しく説明していきます。

(1)主要な不動産一括査定サイト3選

①すまいValue

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇る下記大手6社の不動産会社による直営の不動産査定サイトです。

  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 野村の仲介
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット
  • 小田急不動産

6社合計で、全国エリアで店舗数は「900」店舗、年間の成約実績はなんと「12万件」以上となっています。物件のタイプについても、

  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • ビル
  • アパート

など全てのタイプに対応しておりますので、ぜひ活用してみてください。

公式サイトはこちら

②SUUMO

SUUMOは、株式会社リクルートが運営する一括査定サービスです。

全国に対応しており、提携社は大手から地域密着型まで幅広く、10社に査定を依頼できます。(※査定可能会社数は物件所在地によって異なります)複数社に査定を依頼することで適正な相場を知ることができるのは大きなメリットです。

依頼する会社を選択する際には、店舗の実績やスタッフ紹介など詳しい情報を確認することができるので、初めて査定依頼をする場合でも安心感を持つことができます。

相続やローンなど不動産を売却する際の注意点についてのサポート体制も充実しており、SUUMO売却査定の利用者満足度は91%です。(2021年3月調べ)

大手3 社(三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブル)に依頼することはできないのがデメリットですが、できるだけ多くの査定結果をもとに比較検討したい人におすすめの一括査定サービスです。

③HOME4U 

HOME4Uは、NTTデータが20年以上運営している、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

「住み替え」から「資産運用」、「任意売却」まで、あらゆる売却ケースの査定に対応できます。

不動産売却の査定で外せない、

  • 東急リバブル
  • 三菱UFJ不動産販売
  • 野村の仲介+
  • 三井住友トラスト不動産

などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

なお、HOME4Uはかなり厳しい選定基準を設けており、サイト上でも悪徳業者の登録を徹底的に排除すると公言しています。
査定する際に記入した個人情報が、第三者に漏れる心配はほとんどないと言えるでしょう。

また、査定結果を受ける時の連絡方法を 

  • 電話
  • メール

から、ご自身の都合に合わせて選ぶことができます。営業電話が心配な方は「メール」を選ぶようにしましょう。

公式サイトはこちら

 

(2)首都圏・近畿圏での売却なら知っておきたいサイト

SRE不動産(旧ソニー不動産)

SRE不動産(旧ソニー不動産)はソニーグループの不動産会社です

売却エージェント制」を採用することで100%売り手の要望にそった、納得度の高い売却活動をしています。

通常、不動産仲介業者は、売り手と買い手の両者を仲介することが多く、必ずしも売り手だけの利益を追求できない場合があります。

しかし、SRE不動産の売却エージェント制では、1つの物件で売り手と買い手の双方を担当することを原則禁止することで、売り手の利益だけを考えた売却ができるのです。

また、1万社以上の不動産会社が利用するネットワークシステムに売却したい物件の情報(広告)を掲載することができます。

売却物件の情報に、より多くの購入検討者がアクセスすることができることで、希望の条件に合う買い手を見つけやすくなるという強みがあります。

SRE不動産がこだわる売却エージェント制不動産ネットワークへの情報公開によって、透明性のある売却活動ができるのです。
以上のことから、売り手の安心感や成約価格に対する納得度は高く、利用者アンケートの「お客様満足度」は93.2%になっています。(2022年5月1日時点。有効回答数=3857件)

なお、SRE不動産のサービスエリアは首都圏・近畿圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県)に限られますが、このエリアで不動産売却をお考えなら必ず知っておきたいサイトです。

まとめ

今回は、高額査定をしてくる業者に注意する理由と、信頼できる業者選びのコツについてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

今回の記事が、不動産売却のご予定があり、不動産会社選びや査定の依頼先を迷われている方のご参考になれば幸いです。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう