家の売却で損をしないために事前に知っておきたい５つのこと

家を売却したいけれど、損したくない！早めに高額で売却したい……家の売却を考えているほとんどの方はそう思っているのではないでしょうか。

しかし、自分の家の相場や売却の流れなど知らないことだらけで、なかなか進まないという方も少なくないでしょう。
家の売却で損しないためには、事前におさえておくべきポイントがあります。

今回は、高額かつスムーズに家が売却できるよう、

• 家を売却する流れ
• 家の売却で損しないための注意点
• より高額で家を売却するポイント

などについて、不動産投資のコンテンツを発信している当メディア「不動産投資の教科書」が解説します。
他にも、不動産会社の選び方や売却後の注意点などについても紹介します。

この記事が、これから家の売却を検討している方々のご参考になれば幸いです。

１、家を売却する流れ｜価格相場の把握から始めよう

まずは、家を売却する全体的な流れについて解説します。

（１）家を売却する全体的な流れ

家を売却する際の全体的な流れは、次のとおりです。

• ①家売却の相場を知る
• ②家の査定を依頼
• ③売却物件に関連する資料の用意
• ④不動産仲介業者の選定・媒介契約締結
• ⑤売却希望価格を決定して売却活動開始
• ⑥購入希望者と交渉
• ⑦売買契約締結
• ⑧決済・家の引き渡し

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

①家売却の相場を知る

家の売却を検討するなら、まずは家の市場価値を確認し相場を知りましょう。
家の市場価値は、以下のようなサービスを利用して、ご自身での確認が可能です。

【不動産取引価格情報検索（国土交通省）】

https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

【SUUMO】

https://suumo.jp/baikyaku/

【LIFULL HOME’S】

https://www.homes.co.jp/satei/

【at home】

https://www.athome.co.jp/assess/

②家の査定を依頼

家の相場を確認できたら、家の査定をしてもらいましょう。

ますは、一括査定サイトを利用しての簡易査定がおすすめです。
一括査定サイトでは、短時間かつ無料で査定金額がわかるので、ぜひ利用しましょう。
一括サイトの対応がよかった不動産会社数社へ訪問査定を依頼して、より正確な価格査定をする流れが一般的です。

当メディアおすすめの一括査定サイトを紹介します。

【すまいValue】

すまいValueは、不動産大手の6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。

住友不動産や東急リバブル、三井不動産リアリティネットワークなどの大手不動産会社を含む一括査定は、すまいValueでしかできません。

上記の３社だけでも仲介件数がトップ３を占めており、流通件数だけで見ると一括査定サイトのなかでは、最も件数が多いといえるでしょう。

しかし、地方郊外はエリア外となり、査定をしてもらえないこともあるのでご注意ください。

【HOME 4U】

HOME4Uは、NTTデータ・スマートソーシング（NTTのグループ会社）が運営している一括査定サイトです。

大きな特徴としては、NTTグループが運営していることもあって、電話相談ができることではないでしょうか。
もちろん、プライバシーマークも取得しており、個人情報を徹底的に保護する姿勢を前面に出しています。

HOME 4Uでは、独自の審査基準によって、悪徳不動産会社を常にチェック・監視・排除しているため信頼性はバツグンです。

なお、HOME 4Uからは大手不動産会社へ査定依頼ができないため、ご注意ください。

初めて不動産売却する人には向いているサイトなので、他の査定サイトと合わせての利用がおすすめです。

【SRE不動産】

ソニーグループの不動産会社・SRE不動産のサイトでも、一括査定が可能です。

不動産仲介業者は、売り手と買い手の両者を仲介することが一般的です。
そのため、「できるだけ高額で売りたい！！」という売り手だけの利益を追求することは必ずしもできません。

しかし、SRE不動産では、一つの物件で売り手と買い手双方の担当となることを原則禁止しています。

１００％売り手の要望にそった、納得度の高い売却活動ができる「売却エージェント制」といえるでしょう。

さらに、SRE不動産はYahoo!不動産と連携しています。
売却したい物件の情報に、より多くの購入検討者がアクセスできる情報公開制度を採っており、透明性のある売却活動といえます。

以上のようなこだわりをもつSRE不動産は、売り手の安心感や成約価格に対する納得度が高いでしょう。

なお、エージェント制という性質上、サービスエリアが限られているのでご注意ください。
対象エリアは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・兵庫県、京都府、奈良県です。

【イエカレ】

イエカレは、運用開始から約９年目となる総合不動産比較サイトです。

土地活用や不動産売却だけではなく、賃貸仲介会社や不動産管理会社などを探してくれるサービスもあります。

一括査定サイトとしては珍しく、フリーダイヤルでの電話相談窓口を設けています。
「査定する前に売却について相談したい……」という人にとっては、安心できる点といえるでしょう。

イエカレは登録業者数が明確ではないため、他社サイトと比べると少ない可能性があります。

しかし、買取査定が強いサイトであるので、できるだけ高額で売りたい！という希望を叶えやすいといえるでしょう。

【RE-Guide収益不動産一括査定】

収益不動産を売却したい方は、RE-Guideでの査定の検討がおすすめです。

RE-Guideでは、個人投資家を多く抱える収益専門会社と、銀行系顧客や地主等を多く抱える大手不動産会社がバランスよく参加しています。
資産の適正価格も、信頼できるといえるでしょう。

不動産査定の種類や査定価格の仕組みなどについて、詳しくは「不動産を売却する際の査定について知っておきたい５つのこと」にて解説しています。

③売却物件に関連する資料の用意

実際に家を売却する際には、不動産仲介業者の担当者に物件のことを詳しく知ってもらう必要があります。

そこで、売却したい家に関連する書類一式を事前に用意しておきましょう。

物件の種類によって必要書類は異なりますが、以下のような書類が必要となるのが一般的です。

• 物件の権利書
• 登記済証
• 建築確認通知書・検査済証
• 付帯設備表
• 物件状況報告書
• 固定資産税などの納税通知書
• その他物件に関する資料

不動産売却に必要な書類に関して詳しくは「【チェックリスト付き】不動産売却に26の必要書類と紛失時の対応方法」も合わせてご確認ください。

④不動産仲介業者の選定・媒介契約締結

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産仲介業者を選定しましょう。

数ある不動産仲介業者のなかから、ご自身にとって信頼できる仲介業者を選ぶポイントとして、以下のようなものが挙げられます。

• 資本金の金額が大きい
• 従業員数が多い
• 取り扱っている不動産の仲介件数が多い

信頼できる不動産仲介業者を見つけたら、媒介契約を締結しましょう。
契約には、大きく以下の３種類があります。

• 専任専属媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、１つの不動産会社としか媒介契約を締結できません。
「一般媒介契約」は、複数の不動産会社と媒介契約を締結できます。

「一般媒介契約」の場合、いくら媒介業務に注力しても、他社に売買契約の成立を取られてしまう可能性が高くなります。

どの契約形態にするかは売主の自由ですが、不動産会社としては、できるだけ「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」で締結したいと考える傾向にあります。

結果として、「専任専属媒介契約」もしくは「専任媒介契約」の方が、短期間で売却することができるように対応してくれる傾向があります。

不動産仲介業者の選び方の詳しい内容については、「信頼できる不動産仲介会社の選び方｜おさえておきたい5つのこと」以下の記事も合わせてご確認ください。

不動産仲介業者への売却依頼方法の詳しい内容については、「不動産業者への売却依頼方法｜高額で売却するための全知識」もあわせてご確認ください。

⑤売却希望価格を決定して売却活動開始

不動産仲介業者と媒介契約を締結したら、売却希望価格を決めましょう。
売却価格を決めることは、最も重要なステップです。

売却価格を決めるために必要な情報は、以下のとおりです。

• 自分の希望価格
• 自ら調査した周辺の売却価格
• 市場の動向
• 不動産会社の提示価格

また、購入希望者との交渉も視野に入れましょう。
具体的には、値下げ分の売却価格を考慮したうえで、売却価格を決定することが大事です。

売却希望価格が、周囲の売却価格と乖離が無いように慎重に進めましょう。

事前に不動産会社の担当者に売却希望価格などの条件を伝えていれば、条件に該当しない購入希望者の場合に不動産会社から断ってくれることが一般的です。

家と一緒に土地も売却する場合について詳しくは、「土地売却で損しないために知っておきたい8つのポイント」をご確認ください。

⑥購入希望者と交渉

購入希望者から購入希望の連絡があったら、まずは「買付証明書」で購入希望者の購入条件を確認しましょう。
「買付証明書」とは、物件の購入希望者が、内覧後に購入の意思表示として物件の売主に提示するものです。

買付証明書には、購入希望者が該当物件を購入するための具体的な条件が記載されます。

不動産業者が利用するフォーマットによって、多少記入する内容が異なる場合がありますが、買付証明書に記載される内容は以下のとおりです。

• 購入希望価格
• 手付金
• 残代金支払時期
• 売買金額の支払い条件（現金・融資など）
• 有効期間
• その他条件（原状回復の引渡しなど）

購入希望者から提示された買付証明書の購入条件を確認したうえで、具体的な交渉を進めるかどうかの判断をしましょう。

購入条件については、買主側の不動産業者の担当とも相談しているはずですので、それほど大きく外れた条件となることはありません。

しかし、なかには次のような応じにくい条件を提示されることもあります。

• 売却価格より数百万円大きく値引いた購入希望価格
• 契約締結から３ヶ月後に残代金を支払う

希望に沿えない条件を提示されたら、担当者経由で交渉を断りましょう。

⑦売買契約締結

購入者が決まったら、ついに不動産売買契約の締結です。

売却後にトラブルにならないためには、売買契約書の特に次の点を確認しましょう。

• 売却価格など話し合いで決定した内容に誤りがないか
• 売主に不利な項目がないか

具体的には、次の表に記載された事項をご確認ください。

家を売却する際に必要な書類について、詳しくは「【チェックリスト付き】不動産売却に26の必要書類と紛失時の対応方法」をご参照ください。

⑧決済・家の引き渡し

無事に売買契約が締結されたら、買主の決済と家の引渡しです。
引渡し当日にスムーズに家を引き渡せるように、次のような事前準備をしっかりと行いましょう。

• 「抵当権抹消」の準備
• 引越し（売却する家に住んでいた場合）
• 必要書類の準備

売買契約書の記載によって異なりますが、家の引渡し当日に所有権の移転と買主の決済を同時に行う場合には、一般的に次の流れとなります。

• ①決済手続きを行う
• ②登記関連書類への対応
• ③その他関連書類の引渡し
• ④仲介手数料などの報酬を支払う

引渡しの流れについて、詳しくは「不動産売却の流れ｜引き渡しまでの6つのステップと売却にかかる期間」をご確認ください。
不動産売却の全体的な流れについての詳細は、「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」をご確認ください。

（２）「買取り」による家の売却の流れ

以上までに解説したように、家の売却には不動産仲介業者を利用する方法が一般的です。

実は、家を業者に買い取ってもらって売却する方法もあります。
買取りによる売却には、次のようなメリットがあります。

• 比較的短期間で売却できる
• 瑕疵担保責任が免除される
• 諸費用を節約できる
• 最小限の手間で売却できる

買取りによる売却の流れなどについて、詳しくは「マンションを買取で売却するには？事前に知っておきたい６つの事【基本編】」をご参照ください。

２、【売却理由別】家の売却で損しないための注意点

家の売却は、人生において非常に重大な活動となります。
できるだけ損せずに売却したいですよね。

家の売却で損しないための注意点について、売却理由別に解説します。

（１）全体としてチェックすべき点

どのような売却理由であっても、家の売却時に共通してチェックすべきポイントを紹介します。

• ①売却したい家の相場を知る
• ②売却時に必要な費用・書類を把握する
• ③購入希望者の内覧前に部屋を掃除する
• ④購入希望者と真摯に交渉する
• ⑤不動産売買契約書に間違いがないか確認する

①売却したい家の相場を知る

重ねての説明となりますが、何よりもまずは家の相場を知りましょう。
相場を知らないことには売却活動は始まりません。

「１、（１）①相場を知る」で紹介した一括査定サイトなどをご活用ください。

②売却時に必要な書類や費用を把握する

売却時に必要な費用や書類を把握し、書類については抜け漏れなく用意しましょう。

例えば、抵当権抹消登記で必要な書類が揃っていない場合、売買契約が締結されていても引渡し当日に抵当権抹消ができず所有権移転ができない……という事態になりかねません。

また、家を売却する際には、主に以下のような諸費用が発生します。

• 税金（抵当権抹消登記の免許税、印紙税など）
• 不動産仲介手数料
• 一括繰上げ返済手数料（融資を受けていた場合）

不動産売却でかかる費用について詳しくは、下記記事もあわせてご参照ください。

「不動産売却でかかる５つの費用｜売却利益を最大化させる方法」
「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい９つのこと」

③購入希望者の内覧前に部屋を掃除する

内覧時に家の中が汚い……という場合、購入希望者が見つからない可能性があります。

購入希望者がいても、家の中が汚れているからもう少し安くしてほしいという条件を提示されてしまうかもしれません。

内覧が入る前に、家の中を綺麗にしましょう。
場合によってはハウスクリーニングやリフォームなどを検討した方がよいこともあります。

迷った場合、不動産会社と相談することをおすすめします。

④購入希望者と真摯に交渉する

購入希望者が購入希望を申し込んできた場合、購入条件などを真摯に交渉しましょう。

交渉時に対応が適当になってしまうと、売主に不利な条件のまま売買契約が進んでしまうおそれがあります。

⑤不動産売買契約書に間違いがないか確認する

「１、（１）⑦売買契約締結」でも解説したように、家の売却が決まったら、売買契約を締結する前に売買契約書をよく確認しましょう。

契約書に間違いがあると、簡単に覆すことはできませんので特に注意が必要です。

（２）離婚による財産分与で家を売却する場合

結婚後に購入した家については共同財産となり、離婚時には「財産分与」の対象となります。
離婚後、夫婦の一方が住み続けるケースもありますが、売却してローンを完済するケースもあります。

離婚によって家を売却する場合、家が売れないと財産分与が終わらないという事態になりかねません。

早めに売却できるよう、不動産会社に協力してもらいましょう。

しかし、早く売りたいからといって、購入希望者が提示した応じにくい条件を無理して飲む必要はありません。売主が納得のいく売買交渉をしましょう。

また、夫婦両方が家の共同名義である場合は、特に注意しなければなりません。
売買契約時や決済時に、名義人である夫婦両者の立ち合いが必要だからです。
立ち合いは夫婦どちらか一方、ということは原則できません。

（３）相続による遺産分割で家を売却する場合

家を相続しても、管理が難しかったり現金化したかったりなどの理由で、相続した家を売却するというケースもあります。

相続した家を売却する場合、相続登記がされているか確認しましょう。
相続登記がされていない場合、売却自体できないということになりかねません。

また、相続と贈与では、税金が大きく異なります。
相続した家を売却する場合には、相続した家であることを証明できる書類を提出しましょう。

知人に直接売却することになった場合であっても、相続による売却であることを証明する書類などが必要です。

（４）債務返済で家を売却する場合

債務を返済できない場合、家が差し押さえられて競売にかけられてしまう可能性があります。
競売にかけられる前に、家を売却する方法もあります。

しかし、売却後もローンが残ってしまう場合が考えられるでしょう。
その場合は、｢任意売却｣の検討をおすすめします。

任意売却については、任意売却を専門におこなうコンサルタントや、任意売却をしたことがある不動産会社に相談し、早めの売却を目指しましょう。

３、早めに高額で家を売却するポイント

早めに高額で家を売却するために、売主が心がけるべきポイントを紹介します。

（１）査定を複数社に依頼する

家の査定をしてもらう際、たまに１社だけしか査定を依頼しない方がいますが、非常にもったいないことです。

会社によって、大幅な差はないものの査定価格が異なる場合があります。

査定を依頼する場合には、複数社に依頼しましょう。
複数社に査定を依頼することで、対応が早くて良さそうな会社を見極めることも可能です。

また、不動産の査定では、大きく以下３つの査定方法があります。

• 取引事例比較法
• 収益還元法
• 原価法

不動産会社によって利用する査定方法が異なるという観点からも、複数社に査定を依頼するとよいでしょう。

不動産の査定方法について、詳しくは「不動産「3つの査定方法」自分で無料診断するには？」をご参考ください。

（２）信頼できる担当者を選ぶ

家の売却という人生に大きくかかわることを任せるため、不動産会社だけでなく担当者との相性も大切です。

信頼できる担当者と判断する主なポイントは、以下のとおりです。

• 査定金額の根拠を明示してくれるか
• ローンの残債金額や物件の現況など細かい情報をヒアリングをしてくれるか
• 売主の状況に合わせて売却プランを提案してくれるか
• 進捗などを随時丁寧に連絡してくれるか
• 手順を踏まえて媒介契約を提示してくれるか

家の売却活動では、購入希望者との交渉や業者との調整、契約書の作成などほとんどの作業をすべて不動産会社の担当者が担います。

信頼できる担当者を選ぶことによって、スムーズにかつ高額で家を売却できるでしょう。
担当者を選ぶ際には、当メディアオリジナルの「不動産会社担当者のチェックリスト」にて、チェックしてみてください。

（３）売却する家に関連する情報をできるだけ担当者に伝える

早めに高額で家を売却するためには、家の情報をできるだけ詳細に担当者へ伝えることがポイントです。

築年数や面積、間取りなどはもちろん、家の周辺環境なども伝えるとよいでしょう。

家に関連する情報が充実していると、購入希望者がイメージしやすくなります。

マイナスなイメージとなる情報については、伝えにくいという方も少なくないかと思います。

しかし、きちんとマイナスの情報を伝えないと、売却後にトラブルに繋がる可能性があります。
情報はすべて担当者に伝えるようにましょう。

マンションの場合と戸建てのそれぞれの売却時に、具体的に明確にすべき情報は次のとおりです。

①マンション

• マンションの管理体制
• 管理人の勤務時間（管理人がいる場合）
• 近隣住民との関係

マンション売却の際にあった方がよりスムーズな売却活動ができる書類としては、次のようなものがあります。用意しておきましょう。

• マンションのパンフレットや図面
• 権利書
• 固定資産税納付書

②戸建て

戸建ての売却を考えた場合、敷地の境界線を明確にする必要があります。
境界線については、次のような点に注意しましょう。

• 隣地との境界に境界標が設置されているか
• 雨どいやエアコンの室外機など家の外にある機器が境界線を越えていないか

４、家を売却するために良い不動産会社の選び方

「不動産会社が多すぎて、どの不動産会社に依頼すればよいかわからない！」という方も多いのではないでしょうか。

不動産会社の選び方としては、次のポイントに注目しましょう。

（１）売りたい家のエリアに強いか

売りたいと思っている家がある地域に強い不動産会社を選びましょう。
具体的には、そのエリアの売却実績が多いかどうかをチェックします。

（２）査定額が相場より高すぎないか

売却したい家の相場を確認し、複数社に査定をすることはすでに説明したとおりですが、相場よりも高額すぎる査定額を提示する不動産会社は要注意です。

相場よりも高額すぎるということは、売却しづらくなってしまいます。
査定額と相場と照らし合わせて、不動産会社を選びましょう。

（３）売主の条件に沿ってくれる

売主の希望を聞き入れてくれない不動産会社の場合、相場よりも低く価格設定されてしまったり適切な売却活動をしてくれなかったりいう結果になりかねません。

不動産会社を選ぶなら、売主の希望条件に沿った提案をしてくれる会社を選択しましょう。

５、家を売却した後の注意点｜必ず確定申告しよう

晴れて家を売却したら、確定申告をしましょう。

（１）家を売却後の確定申告は２種類ある！

家を売却した後の確定申告には、次の２種類があります。

• 譲渡所得の確定申告
• 譲渡損失が出た場合の確定申告

家の売却によって利益（売却益）が得られたか、損をしたかによって確定申告の種類が異なります。

売却益は、「課税譲渡所得」に区分されます。
確定申告において、売却益に応じた「譲渡所得税」を納付しましょう。

譲渡所得税の計算方法や確定申告の流れについて、詳しくは「【税理士が教える】不動産売却の「譲渡所得税」安く抑える5つのコツとは？」をご確認ください。

一定の要件を満たせば、家を売却した年度の給与など他の収入と損益通算でき、税金が安くなるケースもあります。

利用できる特例や申告の流れなどについて、詳しくは「不動産を売却したら確定申告が必要？損しないために知りたい８つのこと」をご確認ください。

（２）確定申告をしなかったら？

家を売却したのにも関わらず、所定の期限までに確定申告をしな買った場合、法定納付期限の翌日から完納の日までの「延滞税」がかかります。

確定申告の申請期間は、毎年の２月１６日〜３月１５日（例外あり）となってますので、必ず期間内に確定申告をするようにしましょう。

まとめ

今回は、家を売却する際の流れや早期に高額で売却するポイントなどについて解説しました。

家を売ることは、人生において大きな契約となります。

本記事で解説した売却のポイントをご参考いただき、家を売却する際の注意点などもしっかり確認のうえ、損をしない売却を検討しましょう。