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  • 2022/7/29

不動産投資の始め方とは?成功に導くポイントを解説【完全初心者向け】

不動産投資始め方について知りたい!何から始めればいいのだろう……?

本業以外にも安定的な収入を期待できる不動産投資ですが、初心者にとっては、始め方がわからず不安を感じてしまうものでしょう。
ましてや、初めて不動産を購入する際には、それなりに大きな金額が必要なので、失敗した場合の不安を考えると、軽い気持ちで始めるのは難しいのではないでしょうか。

何も勉強せずに、軽い気持ちで不動産投資を始めることはオススメしません。不動産投資の始め方としては、事前に準備してから始めることが非常に重要です。

今回は、

    • 不動産投資の始め方
    • 不動産投資を始める前に準備すべきポイント

について、不動産投資に関する情報を発信する不動産投資の教科書が解説します。
不動産投資の始め方を知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資については、以下の記事も参考にしてみてください。
不動産投資とは?将来の安心のために知っておきたい7のこと

以下の動画では、本記事を簡単にまとめているのであわせてチェックしてみてくださいね。


動画はこちらからもご覧いただけます。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


1、不動産投資の始め方を知る前に~不動産投資の3つの基礎知識

不動産投資を始めるには、事前に不動産投資の基礎知識を身につけておくことが大切です。
本章では、以下の不動産投資の3つの基礎知識を紹介します。

  • 不動産投資の収益獲得方法
  • 不動産投資のリスク
  • 不動産投資の物件の種類

フドウくん
まずは不動産投資について知りましょう!

(1)不動産投資の収益獲得方法

不動産投資によって収益を得る場合の方法としては、キャピタルゲインインカムゲインの2つがあります。

①キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、不動産売買によって売却益を得る投資方法です。具体的には、不動産物件を購入した価格よりも高い金額で売ることで利益を得る投資となります。
タイミングなどによってはかなり大きな儲けが出る魅力的な投資方法ですが、投資に慣れていない初心者がいきなり狙うのはオススメしない方法です。

不動産物件の購入には、基本的に数千万円以上の資金が必要なため、投資を始めるには金融機関から融資を受けるケースがほとんどです。キャピタルゲインでいきなり失敗してしまうと、借金だけが残り、不動産投資を続けられなくなるリスクがあります。
キャピタルゲインで儲けを出すには、不動産投資の知識と情報の取得や信頼できる不動産会社との付き合い相談できるプロのコンサルタントの選択など、さまざまな準備と経験が必要です。

②インカムゲイン

インカムゲインは、不動産物件を購入し家賃収入を得る投資方法です。不動産投資に慣れていない人は、インカムゲインから始めることをオススメします。

インカムゲインのメリットは、長期間にわたり安定した家賃収入を得られることです。
一気に大きな利益を得ることは難しいですが、月々確実に収入を得られるので、ローンで物件を購入した場合でも返済しながら続けることができます。

一方で、インカムゲインで重要となるのは「空室率をいかに低くするか」です。空室が多いと、家賃収入でローンの返済やランニングコストの支払いができなくなってしまうリスクがあるからです。
比較的手を出しやすいインカムゲインであっても、しっかりとした不動産投資知識や、信頼できる不動産会社や相談できるプロのコンサルタントの情報が必要なのです。

(2)不動産投資のリスク

株式投資やFXは、市場の流れや大口の取引によって取引値が大きく変動するのが一般的です。出来高にもよりますが、個人投資家1人の売買によって大きく値を動かせないため、「ハイリスク・ハイリターン」といわれます。

一方、不動産投資はキャピタルゲインでもインカムゲインでも、株式投資のように一気に資金が数倍になったり尽きてしまったりすることはほとんどないため、「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれています。

例えば、3,000万円で購入した不動産物件が、10日程度で1,000万円に値下がりしたり1億円に値上がりしたりすることはまずありません。値が上下しても、数十〜数百万円程度です。
また、家賃収入であっても余程のことがない限り一気に全空室となる可能性は低いものの、家賃収入だけで一気に何倍も資金を増やすこともできないので、安定収入を目指す投資といえます。

本項では、不動産投資を始める前に理解しておきたい不動産投資の主なリスクには、以下のようなものがあります。

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク
  • 災害リスク

不動産物件広告などで紹介されている利回りは、一般的に満室時で計算された表面利回りです。
表面利回りをベースにローンの返済やランニングコストの計算をすると、空室が増えてしまう可能性があります。
結果として、家賃収入を得られなくなり、不動産投資を続けることが難しくなるでしょう。

さらに空室が増えると、空室を埋めるために家賃の値下げを検討しなければならないことになります。ほかにも、地価の下落や建物の老朽化、設備の不足などの理由で、家賃下落のリスクもあるのです。

また、火災や地震、台風や洪水などのさまざまな災害によって建物が消失・倒壊し、人が住めない状態になるリスクも考えられます。耐久性に優れる物件を選ぶことや保険への加入が必要です。

不動産投資のリスクは、上記に挙げたもの以外にも多くあります。
その他のリスクについては、以下の記事にまとめているので、ぜひあわせてご覧ください。
不動産投資の14個のリスクと回避策を徹底解説

空室リスクについては、以下の記事で解説しています。
不動産投資における空室リスク|オーナーが行える空室対策とは

(3)不動産投資の種類

不動産投資には、主に以下の6つの種類があります。

  • 区分マンション
  • 一棟アパート
  • 一棟マンション
  • 戸建て
  • REIT(リート)
  • 不動産私募ファンド

①区分マンション

区分マンション投資は、マンションを建物ごと購入するのではなく、部屋単位で購入し貸し出す方法です。
初期費用を抑えられることや、売却時に値が下がりづらいなどのメリットがあります。

②一棟アパート

一棟アパート投資は、アパートを建物ごと購入して、貸し出す方法です。
複数の部屋が対象になるので、全部屋が空室となって完全な無収入となるリスクが少なく、土地も所有するので建物が老朽化しても資産価値として残すことができます。

③一棟マンション

一棟マンション投資は、マンションを建物ごと購入して、貸し出す方法です。
一棟アパート同様に、複数の部屋が投資対象となるので無収入になるリスク抑えられますが、アパートよりも購入価格が高額になるため、初心者には手を出しにくい投資かもしれません。

④戸建て

戸建て投資は、一軒家を購入して貸し出す方法です。住宅街など地区によっては、かなり需要があるのではないでしょうか。
建物だけでなく土地も所有するため、資産価値になり売却もしやすい特徴があります。

⑤REIT(リート)

REIT(リート)は、不動産投資信託です。
建物を所有せず、少額から投資することができるため、通常の不動産投資とは大きく異なります。リスクが少ない投資といえるでしょう。

⑥不動産私募ファンド

不動産私募ファンドは、基本的には大口の投資家を対象にした不動産投資信託です。
昨今ではクラウドファンディングにより、一般投資家も投資できるケースもあります。特徴は、通常では投資できないような優良案件が多いことです。

不動産投資の種類ついて、メリット・デメリットなどの詳しい内容は、以下の記事をご覧ください。
投資物件の6種類を徹底解説!不動産投資における優良物件とは?

2、不動産投資の始め方

ここからは、いよいよ不動産投資を始め方として、不動産投資を始める流れについて解説していきます。

  1. 不動産投資をする目的を明確にする
  2. 自己資金の準備・資金計画を立てる
  3. 不動産投資会社・物件探し
  4. 物件の購入
  5. 管理会社探し
  6. 確定申告をする

(1)不動産投資をする目的を明確にする

まずは、自分の不動産投資の目的を明確にしておきましょう。
具体的には、以下のような目的があります。

  • とにかく不動産投資で儲けるために始めたい
  • 将来の年金計画として始めたい
  • 売却して売却益を得るために始めたい
  • 節税対策として始めたい
  • 相続税対策として始めたい

目的によって、キャピタルゲインを狙うのかインカムゲインを狙うのか、投資方法も変わってきます。

不動産投資をする目的についての詳細は、以下の記事の第3章「3、投資物件の種類を理解したら|不動産投資をする目的と理由を明確にする」をご覧ください。
投資物件の6種類を徹底解説!不動産投資における優良物件とは?

(2)自己資金の準備・資金計画を立てる

不動産投資では、一般的に数千万円かけて投資することになるので、以下のポイントを意識した資金計画や返済計画を立てておく必要があります。

  • 購入する不動産物件の価格帯はいくらにするか
  • 自己資金はいくら準備するのか(どのくらい準備できるのか)
  • 金融機関からの融資はいくら借入れするのか(どれくらい受けられるのか)
  • 月々のローン返済金額について家賃収入を踏まえて計画する
  • 経費や税金などのコストも踏まえて収支のシュミレーションをする

不動産投資では、少ない自己資金でも高い物件を購入し安定した収入を得るレバレッジを効かせた投資が魅力です。

不動産投資における資金調達や計画については、以下の記事で詳しく説明しています。
不動産投資に必要な自己資金額と5つの作り方
「不動産投資ローンを有利な金利で借りられる方法とは?!」

(3)不動産投資会社・物件探し

 不動産投資を成功させるためには、物件探しが重要です。
あわせて、良い物件に投資するためには、自分のパートナーとなる不動産会社選びも大切になります。
以下のポイントに注目して、不動産会社を探しましょう。

  • 不動産投資についての知識が豊富で説明がわかりやすい
  • 今後の見通しなどのシミュレーションをしてくれる
  • 対象物件のメリットだけではなくデメリットも説明してくれる
  • 「納得した上で買ってください」というスタンスである
  • 賃貸経営に精通している
  • 物件のセールスポイントをしっかりと説明できる

広告だけで優良物件を判断するのは難しいでしょう。
長期間不動産投資を続けるなら、最良のパートナーとなる不動産会社選びが重要になります。

(4)物件の購入

初めて不動産投資をするケースでは、金融機関から融資を受けて、ローンを利用することになるのが一般的でしょう。
ローンの審査では、年収や自己資金、物件価格や物件の築年数などが審査基準となります。
審査に通過すれば決済に進み、登記が完了すれば物件は自分のものになります。

(5)管理会社探し

入居者とのやり取りや設備の管理など、すべて自分で対応するなら必要ありませんが、これらの業務は手間がかかるため、管理会社へ任せるのが一般的です。

ただ、管理会社はたくさんあるので、どこへ任せるべきか判断は難しいでしょう。
選ぶ際には、以下のポイントを参考にしてみてください。

  • 入居者トラブルへの対応をしてくれる
  • 物件によっては地域密着型か大手管理会社を考慮する
  • 集客力に優れている
  • 経営状態
  • コストパフォーマンス

家賃滞納や入居者同士のクレーム処理など、不動産投資にはさまざまなトラブルがあります。
トラブルに対応し上手く処理してくれる管理会社を選ぶのは、とても重要なことです。

管理会社選びについては、以下の記事で詳しくまとめているので、あわせてご確認ください。
「大手?地元密着型?間違いのない賃貸管理会社の選び方・見極め方」

(6)確定申告をする

不動産投資を始めた後は、確定申告をする必要があります。確定申告は利益が出た場合だけではなく、赤字になった場合も必要です。税金が還付されるケースもあるので、しっかりと確定申告をしましょう。

不動産投資における確定申告については、以下の記事をご参照ください。
不動産投資で確定申告の手順は?経費の出し方、節税方法も解説

3、不動産投資を始める前に知りたい成功の4つのポイント

本章では、不動産投資を始める前に準備しておきたい4つのポイントを紹介します。

  • 不動産投資について勉強する
  • 物件相場を調べる
  • 信頼できる不動産投資会社を見つける
  • セカンド・オピニオンサービスを利用する

(1)不動産投資について勉強する

何と言っても、事前に不動産投資について学び情報収集をすることは欠かせません。

勉強方法としては、

  • 不動産投資関連の書籍やブログを読む
  • セミナーに参加する
  • 不動産投資の経験がある知人などから話を聞く

などが効果的でしょう。

①不動産投資関連の書籍やブログを読む

不動産投資関連の書籍は、初心者向けのものも多いため、一度読んでみるとよいでしょう。
なお、不動産投資の教科書 編集部では、不動産投資初心者の方に読んでもらいたい1冊として「99%失敗しない、不動産投資のはじめ方 成功する人がしている1%のコツ」を出版しています。

99%失敗しない不動産投資のはじめ方

オススメの不動産投資会社についても袋綴じで紹介しているので、ぜひご覧ください!

また、実際に不動産投資を行っているブロガーさんのブログを読むことで、実際に不動産投資をイメージしやすくなるでしょう。

不動産投資のオススメ書籍は以下の記事で紹介しています。
不動産投資の本|おすすめ10冊をご紹介【無料プレゼント有】

不動産投資のブログについては、以下の記事で紹介しています。
物件&職業別!不動産投資をするなら読んでおくべきブログ19選

②セミナーに参加する

セミナーに参加することで、パートナーとなる不動産会社と出会える可能性もあるので、積極的に参加し知識を身につけましょう。
また、セミナーでは、不動産投資をしている人やこれから始める人など、さまざまな人と知り合うきっかけにもなります。お互いに情報交換することで、自分だけでは知り得ない情報が聞ける可能性を広げられるでしょう。

不動産投資セミナーについては以下の記事をご覧ください。
不動産投資セミナーに参加するメリットや注意点を初心者向けに解説!

③不動産投資の経験がある知人などから話を聞く

他にも、周りに不動産投資の経験がある知人などから情報収集をすることも効果的といえます。
身近な人からリアルな声を聞くことで、よりイメージしやすくなったり不動産投資へのモチベーションが上がったりするでしょう。

(2)物件相場を調べる

立地や部屋数、間取りや築年数などによる販売価格の相場も大切ですが、不動産投資では利回りなども意識する必要があります。
投資する予定のエリアは「単身者が多いのか」「ファミリー層なのか」などの情報から、おおよその利回り相場を調べましょう。

ただ、利回りだけで判断することはオススメしません。
例えば、計算上利回りが良くても、空室リスクがある物件では失敗する可能性があります。
計算上では利回りが低いと感じても、ほとんど空室にならない人気エリアの方が安定した投資ができるケースもあるのです。

しかし、初心者では判断するのは難しいと言えます。不動産投資を成功させるには、信頼して相談できるパートナー選びが重要です。

(4)信頼できる不動産投資会社を見つける

不動産投資成功のポイントは、信頼できる不動産投資会社を見つけることです。
投資すべき不動産物件の提案やアドバイス、将来的な利回りのシミュレーションなど、自分では知り得ないさまざまな情報をもたらしてくれるでしょう。

(4)セカンド・オピニオンサービスを利用する

「不動産会社に行く前に誰かに相談したい」「情報収集しているけれど整理しきれない」「何を信用したらいいかわからない」など、初めての不動産投資には不安がつきものではないでしょうか。

不動産投資を成功させるコツは、プロに相談することです。
副業として不動産投資を始める場合、知識やノウハウを勉強する時間は十分に取れません。片手間で成功できるほど不動産投資は簡単ではないのです。
また、不動産投資は投資金額が大きいため「失敗したから、次の物件を買おう」と、簡単にやり直せる投資ではありません。そのため、初めて物件を購入する際は「本当にこの物件を買っても大丈夫なのか」と不安を感じてしまいます。

不動産投資の教科書が提供しているセカンド・オピニオンサービスは、中立な立場から不動産物件に対し客観的なアドバイスを受けられます。
売る側の都合によるセールストークではなく、投資する人にマッチした不動産投資を提案するサービスです。
不動産会社の選び方や優良物件の選び方、気になる不動産物件についてなど、さまざまなことを相談できます。これから不動産投資を始めるなら、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

今回は、不動産投資の始め方と、不動産投資を始める前に知っておきたい成功のポイントについて解説しました。
不動産投資は目的を明確にし、提案やアドバイスをしてくれる不動産会社、客観的に判断してくれる専門家など最良のパートナーを見つけることが成功への近道です。
不動産投資物件は安い買い物ではありません。初めての不動産投資に不安や疑問などがあるなら、セミナーへの参加や専門家への相談を検討してみではいかがでしょうか。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう