収益物件とは？不動産投資で儲ける人の全国のアパート選び

不動産投資で儲けるためには優良な物件を選ぶ必要があります。

そんな金のなる木のことを巷では「収益物件」と呼びます。

しかし、具体的にどんな収益物件があるのか、どこで収益物件を見つけたら良いのかについては詳しく知らない方が多いと思います。

そこで今回は、収益物件の上手な探し方や賢い選び方などについて解説していきます。

自分にあった投資先の選び方も知りたいという方は以下の記事も見てみてください。
不動産投資する物件６つの種類｜自分に合った投資先を選ぶことが成功への鍵

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

１、収益物件とは？
２、収益物件を選ぶためのポイント
- （1）空室になりにくい物件
- （2）高利回りが期待できそうな物件
３、収益物件を探すには？
- （1）区分マンション投資物件
- （2）一棟投資物件
４、不動産投資を成功に導く、不動産投資会社の賢い見分け方とは？
５、不動産投資で重要なのは、いかに優良な収益物件を購入できるか

１、収益物件とは？

（1）そもそも収益物件とは何なのか？

収益物件とは、家賃収入から収益を得る目的で購入した不動産のことを言います。収益不動産とも言います。

（2）収益物件の種類は？

収益物件には様々な種類があります。大きく以下の3種類に分類できます。

住居系
事務所系
テナント系

住居系

マンションやアパートのことを言います。

比較的手ごろな価格からの購入が可能で、物件数も豊富です。初心者の方は住居系の収益物件から購入される方が多いようです。

事務所系

主にオフィスビルのことを言います。

借り手は個人ではなく法人であることが住居系との大きな違いです。法人は賃貸期間が長い場合が多いので、長期に渡って安定した収益が期待できるでしょう。

テナント系

主に店舗や倉庫のことを言います。

飲食店、コンビニエンスストアなどの店舗は、その店舗を所有しているわけではなく、基本的に不動産オーナーから店舗を賃貸し営業しています。

万が一テナントが閉店などをしてしまった場合、次のテナントが決まるまでに時間がかかる場合があります。

（3）利回りの相場

では、東京都心部の収益物件の利回り相場はどうでしょう。

収益物件の物件価格上昇により、利回りが少し下がりましたが、住居系では、5〜6％、事務所系では、6〜7%、テナント系では7〜8％が相場になっているようです。

なお、これらは表面利回りです。

以上をみると住居系の利回りが一番低くなっていますが、事務所系とテナント系に比べ空室リスクが低い、管理費・修繕費などのランニングコストが安くおさえられるなどメリットがありますので、表面利回りが相対的に低くても実質利回りは相対的に高くなることがありますので、その点にご注意下さい。

（4）収益性が高いとローンが通りやすかったりフルローンの可能性もある

収益物件を購入する際に、融資を利用したいと考えている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

収益性が高いほど、つまり利回りが高いほど、ローンが通りやすくなりますし、場合によってはフルローンで購入できる可能性があります。

２、収益物件を選ぶためのポイント

収益物件は、毎月の家賃収入から収益を得ることが目的ですから、空室になりにくい物件を選ぶことが大切と言えるでしょう。

また、どのくらいの収益が上げられるかも重視されるポイントと言えます。

（1）空室になりにくい物件
（2）高利回りが期待できそうな物件

（1）空室になりにくい物件

空室になりにくい物件とは、つまり賃貸としてテナントや入居者が入る需要が高い物件とのことです。では、どんな物件なら借りてくれるでしょう。

以下のような条件が挙げられます。

利便性がいい
管理・メンテナンスがきちんとされている
時代の流れに合った設備・仕様である

利便性がいい

住居にしても、事務所にしても利便性がとても重要と言えます。

交通の面では、最寄り駅から徒歩10分以内、利用できる路線が多い、ターミナル駅に出やすいなどのポイントをチェックしましょう。

また、周辺環境としては、近くにコンビニエンスストアがあったり、飲食店が多いなどがチェックポイントと言えます。

なお、ファミリー向けの物件でしたら、近くに公園があるなどの公共施設も重用視とされることになります。

管理・メンテナンスがきちんされている

管理会社の雇った管理人が常駐し、共有部分などは常にきれいにされており、クレームなども迅速に丁寧に対応してくれるような管理状態が大切と言えるでしょう。

また、修繕計画がきちんとあるか、定期点検も行っているかもチャックするようにしましょう。

時代の流れに合った設備・仕様である

主に住居系の収益物件ですが、賃貸の条件として、利便性もそうですが、間取りや広さ、設備なども重視されています。例えば、バストイレが一体の物件に比較して別々の方が人気があります。

その他最近では、セキュリティが借り手のニーズとして高まっていて、オートロックや防犯カメラの設置がされているかどうかもチェックしましょう。

（2）高利回りが期待できそうな物件

収益物件の販売図面で一番最初に利回りの数字を見る方は多いかと思います。

ご存知の通り、収益物件はいくら収益が上がるかは、利回りに大きく左右されます。しかし、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件の収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

なお、利回りが高い物件は、やはり「物件価格が安い」ことが大切な要因と言えるでしょう。そんな都合のいい物件の探し方は詳しく「不動産投資「利回り」本当の相場はいくらなのか？」にてご確認ください。

３、収益物件を探すには？

投資不動産を探す時に、ポータルサイトを利用される方は多いでしょう。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しているので、最新の情報を得ることができます。

以下に、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

また、以下の不動産投資会社でもあなたの不動産投資を成功に導いてくれる会社はあります。そのような会社の見分け方は「不動産投資を成功に導く、不動産投資会社の賢い見分けけ方とは？」をご参照下さい。

（1）区分マンション投資物件

プロパティエージェント（新築物件）

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

RENOSY（中古物件）

RENOSYさんの管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

デュアルタップ（新築・中古物件）

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

（2）一棟投資物件

アイケンジャパン（新築一棟）

アイケンジャパンさんは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができ、アパート完成から
10件経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。それは通常のアパートの建設ではなく、
アイケンジャパン独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからでしょう。
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