「投資用マンションって実際どうなの？」
「投資用マンションの探し方について知りたい」
これをお読みの方の中には、マンション投資に興味があり、実際に投資用マンションの購入を検討されている方もいらっしゃるでしょう。
投資用マンションの購入を失敗しないためには、投資用マンションの意味や特徴を厳密に把握しておくことが重要です。
そもそも投資用マンションとはどのようなものでしょう。
また、実際に投資をする場合にどんなマンションを投資した方がよいのでしょうか。
そこで今回は、
- 投資用マンションとは何か
- マンション投資のメリットやリスク
- 投資用マンションの種類
- 利回りについて
- 投資用マンションの探し方
実際にマンション投資をするための参考にしていただければ幸いです。
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
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- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、投資用マンションとは？
（１）投資用マンションとは？
投資用マンションとは、不動産投資を目的として用意されたマンションのことです。
「居住用マンション」は自分で住むために購入するものですが、「投資用マンション」は、他の人に貸すことで家賃収入を得ることを目的としています。
（２）投資用マンションの価格はどのように決まる？
投資マンションの価格はその建物の広さ、価格、築年数、間取り、設備などによって評価されます。
（３）投資用マンションで収益を得る方法
収益を得る方法としては、大きくは以下の2つがあります。
①キャピタルゲイン方式
キャピタルゲイン方式とは、購入した投資用マンションの値段が上がった時に売却することで、収益を得る方式です。
- 人気エリアにある高スペックの物件を買う
- 中古を安く買ってリノベーションなどによって付加価値を出す
などの条件があれば、日本においてもまだまだ可能性のある手法です。
②インカムゲイン方式
インカムゲイン方式とは、マンションを賃貸して家賃収入で利益を得る方式のことをいいます。
こちらの手法は安定的に運用することができ、収益予測もしやすくなっています。
２、投資用マンションのメリットとリスク
（１）マンション投資のメリットとは
マンション投資は、比較的ローリスクで始められる投資です。
不動産は長期にわたって資産価値を生むことができるうえに、他の金融商品と比べると経済状況に左右されにくいという特徴があります。
安定した資産となるため、長期的に収益を継続して得たい投資家に向いた投資分野といえるでしょう。
また、現物資産であるため、自分の好きなように利用することもできますし、相続税対策や分散投資としてもとても効果的である、という側面を持っています。
（２）マンション投資のリスクとは
マンション投資では、特有のリスクも存在します。
まず、大きなリスクとなるのが「空室リスク」です。安定した収益を得るためには、空室がほとんどなく入居者が常にいる状態が大前提です。
空室をいかに少なくするのかが、マンション投資においては大きな課題となります。
他にも、昨今の自然災害の増加に伴う「災害のリスク」、ローン返済額に大きな影響がでる「金利変動リスク」といったものもあります。
３、投資用マンションの種類
投資用マンションについては、規模に応じて大きく2種類に分かれています。
- 区分マンション
- 一棟マンション
では、それぞれについて見てみましょう。
（１）区分マンション
①区分マンションの特徴
区分マンションとは、投資用マンションとして一室のみ購入するタイプです。
区分マンションの中には、一人暮らしの方用にワンルームタイプと、家族をメインとするファミリータイプがあります。
価格は、広さの関係上で、ワンルームマンションよりファミリータイプのマンションの方が高くなっています。
新築か中古によっても、価格が変わります。
②区分マンションのメリット
区分マンションは一棟マンションと比較すると、比較的少額から投資できる点が大きなメリットです。
通量自体も多いので、投資先の候補が少なくて困るといったことはないでしょう。
買い手も見つけやすいので、売却手続きなどもスムーズに進めることができます。
③区分マンションのデメリット
区分マンションは、駅近や人気エリアなどの好立地にあることがほとんどです。
マンション一棟買いと比べると低額の投資にはなるものの、好立地の物件となると物件の購入価格自体は高くなる傾向にあります。
さらに、戸数が少ない状態では大きな収益になりにくいので、不動産投資を大きく展開したい場合には向かない投資先といえるでしょう。
（２）一棟マンション
①一棟マンションの特徴
一棟マンションとは、文字通りマンション丸ごと一棟のことです。
立地、築年数にもよりますが、丸ごと一棟マンションを買い上げるにはかなりの資金が必要となります。
また、インカムゲインの金額が大きくなる傾向がある一方で、マンションの管理、修繕、入居者の募集、管理などに手間がかかる可能性があります。
②一棟マンションのメリット
一棟マンションとなると所有する部屋数は一気に多くなるため、多額の収益を上げやすくなります。
立地条件などの選択肢も区分マンションより広く、例えば郊外エリアの穴場にあるマンションで高利回りを実現することも可能です。
資産価値自体が高いため、次の投資先のための融資担保としても機能します。
③一棟マンションのリスク
マンション一棟を購入することになるので、都心部だと投資金額は億単位になることもあるので、その分物件選びに失敗した場合のリスクは大きくなります。
また、入居者管理や物件管理などにかかる手間やコストも膨大になります。
したがって、パートナーとなる不動産管理会社選びはとても重要です。
しっかりと吟味したうえでお互いの信頼関係を築いていく必要があるでしょう。
（３）新築マンション
①新築マンションの特徴
日本では新築の人気が高いため、安定した入居率を実現できる点が特徴です。
建物自体が新しいので、長期的な運用を期待できるという側面もあります。
②新築マンションのメリット
新築であるということでプレミアム感をアピールできるため、周辺の家賃相場よりも高めに賃料を設定できるというメリットがあります。
さらに「入居率の高さ」も大きな魅力。よほどの悪条件やエリア選定のミスなどがない限り、空室リスクは少ないでしょう。
また、築10年くらいまではメンテナンスにほとんど資金がかからない点も、高い収益性につながる大きなメリットではないでしょうか。
③ 新築マンションのリスク
物件価格が割高なことです。多額のローンを借りることになるので、しっかりと計画しないと失敗するリスクも大きくなります。
また、最初の数年は利回りが低い状態になりやすく、投資を始めて間もない人には向いていない投資といえます。
そのほか、新築マンションは管理体制についてもしっかりと考えなくてはいけません。
（４）中古マンション
①中古マンションの特徴
中古マンションの特徴は、スペックや周辺環境など、物件ごとのさまざまな条件によって収益性が左右されるという点です。
ただ、物件が古すぎると、修繕やリフォームの必要性があったり、入居者を増やす必要があったりするため、どちらかというと上級者向けの投資案件といえるかもしれません
初心者が中古マンションで投資を始めるなら、できるだけ築年数の浅い物件を選ぶことをおすすめします。
②中古マンションメリット
購入価格が割安であること、これが最大のメリットです。
初期投資を抑えられるので、人気物件であれば早い段階から収益を出すことが可能です。
入居者がそのままで持ち主が変わる「オーナーチェンジ物件」であれば、購入直後から収益を見込める事も少なくありません。
また、新築よりも圧倒的に物件数が多いため、たくさんの選択肢から物件を選定することができます。
③ 中古マンションのリスク
築年数にもよりますが、修繕やリフォーム、設備工事などのコストがかかる可能性があります。
新築と比べて入居者が入りにくいため、広告や付加価値の向上（リノベーションなど）にかかるコストも増える傾向にあります。
４、新築？それとも中古？自分に合った投資用マンションの選び方
投資マンションを検討される際に、「新築？それとも中古？」と悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。
以下にて新築と比較した中古投資マンションのメリットとデメリットを書いていきますので、参考にしてみてください。
（１）新築と比較した中古投資マンションのメリット
まず、中古投資マンションのメリットについてみてみましょう。
具体的には以下のようなメリットがあります。
- 初期費用が安く抑えられる
- コストが安く、管理しやすい
- 高利回りを実現しやすい
- 賃貸需要が高い（空室率が低い）
- 流動性が高い
など。
（２）新築と比較した中古投資マンションのデメリット
一方、中古投資マンションには大きく以下のようなデメリットが挙げられます。
- 担保力が低い
- （築年が古い場合）耐震性や耐久性が脆い場合がある
- 間取りが古く感じられる可能性がある
など。
５、実際に投資用マンションを購入する場合
（１）実際に投資マンションを購入する場合の流れは？
では、実際に投資マンションを購入する場合の流れはどうなるでしょう。
大きく以下のような流れになります。
- 予算決め
- 中古にするか、新品にするかなど、投資マンションの条件を決める
- 不動産投資会社を選ぶ
- 現地確認
- 買い付け提出
- 重要事項の説明を受ける
- 売買契約を締結（手付金を支払う）
- （融資を受ける方のみ）不動産投資ローンの審査を受ける
- 決済を行う
- 賃貸管理会社を選ぶ
（２）投資マンションローンを利用する場合
投資マンションを購入する際に、不動産投資ローンの利用を検討されている方も少なくないではないでしょうか。
不動産投資ローンは住宅ローンと違って、審査基準が厳しくなっているため融資を受けるにはハードルが高いのが現状と言えます。
審査を通しやすくするために、以下のようなポイントが挙げられます。
- 自己資金の割合が大きい
- 収益性（実質利回り）が高い
- 年収が高い
- 勤務先の属性
など。不動産投資ローンの金利など詳しい内容については「不動産投資ローンを有利に利用するために知っておくべき９つのこと」をご参照下さい。
６、不動産投資を始めるなら知っておくべき「表面利回り」と「実質利回り」
（１）表面利回り
「表面利回り」とは年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値で、非常に簡単な計算で数字を示すことができます。
ただし、実際に必要となる諸経費などは含めないので、一見すると非常に利幅が大きく見えてしまうことに注意しましょう。
計算式は次のようになります。
表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
例えばマンション購入費用が3000万円、家賃収入が120万円（月の家賃収入10万円）の場合は、
120万円÷3000万円×100＝4.0％
となるので、表面利回りは4％ということになります。
（２）実質利回り
「実質利回り」とは、年間家賃収入から実際にかかる諸費用、例えば管理費や修繕積立費、火災保険料、固定資産税などを差し引いたものを物件購入価格で割った数値です。
表面利回りよりも実態に近い利回りとなるため、「実質利回り」と呼ばれています。実際の不動産投資で注目すべきなのは、こちらの実質利回りです。
計算式は次のようになります。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間支出の合計）÷物件購入価格×100
先ほどと同じ実例、マンション購入費用3000万円、年間家賃収入120万円の物件で、年間諸経費の合計を30万円としましょう。
すると、
実質利回り＝（120万円－30万円）÷3000万円×100＝3.0％
となるので、実質利回りは表面利回りよりも1％低い3％となります。
（３）目先の利回りだけでは判断しないことが大切
このように、同じ物件であっても表面利回りと実質利回りで1％以上の開きがあることは珍しいことではありません。
しかし、表面利回りの方が一見高い数値が出るため、不動産の売り出し時にはこちらを利回りとして表示していることがあります。
相場と比べて高い利回りを出している場合は、まず「表面利回り」なのか「実質利回り」なのかを確認してください。
こういったケースでは家賃設定を高めに設定していることがほとんどなので、空室率がどのくらいかなども精査する必要があるでしょう。
また、表面利回りが相場と比べて極端に高い事例では、高額の修繕費や管理費がかかる物件の可能性もあります。
目先の利回り、特に表面利回りだけを見て物件に飛びつくことは避けたほうがいいでしょう。
投資用マンションの購入を失敗しないために知っておきたい詳しい内容については、「不動産投資物件の選び方！失敗しないための4つのポイント」をご参照下さい。
７、マンション投資の情報収集は不動産投資セミナーを活用する
不動産投資では、情報収集がとても大切です。従って、不動産投資を始める前にセミナーに参加するといいでしょう。
一方、最近では、新しい形で情報収集が出来る「不動産投資情報交換会」が開催されるようになりました。
一方的に話を聞かされることが多いセミナーと違って、情報交換会のメリットとして、
- 参加者の全員と自由に不動産投資に関する悩みを相談したり、意見交換する事が出来る
- 不動産投資経験者から不動産投資のアドバイスをもらう事ができる
- 同じく不動産投資に意識が高い方々と人脈構築が出来る
- 不動産投資セミナーでは聞けないオフレコ情報を聞く事ができる
８、いい投資用マンションを探すには
投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないのではないでしょうか。
実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。
それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。
以下にて、不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。
（１）RENOSY（中古物件）
RENOSY（リノシー）の管理物件入居率は「99.6%」(2023年4月時点)という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。中古マンション投資にご興味がある方は、一度資料請求してみてはいかがでしょうか。
（２）プロパティエージェント（新築・中古物件）
東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェントは、新築・中古区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。
購入後の顧客満足度1位（株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ）のプロパティエージェントなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。
新築・中古区分マンション投資をどちらも取り扱いがあるため、不動産投資に興味がある方は、まず資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
（３）武蔵コーポレーション株式会社（中古物件）
武蔵コーポレーションは、一棟もの売買や仲介に特化した不動産会社で、賃貸管理にも強みがあります。また、社員の中にはアパート経営を経験された方が複数在籍しており、オーナー目線であることも特徴の一つです。
今ならAmazon不動産投資本部門1位となった書籍の無料プレゼントキャンペーンが実施中ですので、是非応募されてみてはいかがでしょうか。
９、投資用マンションに自分で住むことはできるの？
（１）投資用マンションに自分で住むことはできる
投資用のマンションに自分で住むことはできるのでしょうか。
結論から言うと、住むことは可能ですが、出来るだけ避けておいた方がいいでしょう。
なぜなら、居住用住宅のための住宅ローンと不動産投資用の住宅ローンとは、その仕組みや契約内容が根本的に違うためです。
（２）投資マンションを居住用に使う場合のデメリット
日本では居住目的で住宅を購入する人に対して、その生活基盤を守るという観点からさまざまな優遇措置を取っています。
住宅ローンに関しても同様で、居住目的の住宅ローンは投資目的の場合よりも金利は低く設定されているので、途中から投資目的に切り替える、といったことは契約上できないことがほとんどです。
もしこういったことをやってしまうと、契約違反とみなされてローンを打ち切られたり、残債の全額支払いを求められたりすることもあります。
税制に関しても、例えば投資用マンションであれば「減価償却費」は経費計上できますが、居住用に切り替えると計上できなくなるので節税対策ができません。
入居者がすでにいる場合は、自分が住むからといって強引に立ち退かせることはできません（借地借家法第28条、第30条）。
このように、法律や税金、ローン契約の違いなどがあるため、投資マンションを強引に居住用に使ってしまうと、高いローン金利のまま住み続けることになる、あるいは金融機関からローンを打ち切られる、といったデメリットが発生する恐れがあるので、注意しましょう。
まとめ
今回は投資マンションとはどのようなものかについて書いていきましたがいかがでしたでしょうか。
投資マンションとはどのようなものかを知って頂き、安定した不動産投資を実現してもらえれば幸いです。