東京オリンピック開催決定により、長年低迷していた不動産の価格が高騰しました。特にここ三年間では、都市部における不動産取引の価格はなんと「約３７％」も上昇しました。
この記事をお読みの方の中にも、投資用不動産を高額で売却して、キャピタルゲイン（売却益）を狙いたいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。そしてキャピタルゲインを得るならまさに「今」しかないといえます。
今回は、
- 今の不動産市場の動き
- 投資物件を高く売却するなら「今」しかない
- 投資物件を高く売るためのポイント
- 譲渡所得税を安くおさえる方法について
等について書いていきます。これから投資用物件の売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。
今回の記事をご覧の方は以下の記事も併せて読んでみてください。
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目次
１、高騰中！今の不動産投資市場の値動きについて
不動産の価格が高騰したにも関わらず、引き続き投資不動産の取引は全く影響なく、寧ろ活発化しているのが最近の不動産投資市場の動きです。
この背景には一体どんな要因があるのでしょうか。
投資不動産を高く売却するには、きちんと要因を把握しておくことが重要です。要因を把握することでより計画的に物件を売却することが可能となります。
以下にて4つの要因を詳しく説明していきます。ご参考下さい。
（１）外国人投資家による爆買い
まず一つ目の要因として挙げられるのは、幾度もニュースでも取り上げられた中国、台湾などの外国人投資家による投資不動産の爆買いです。
国土交通省が行ったアンケート調査によると、海外の投資家は日本の不動産市場の規模や、外国人が不動産を購入する制度の安定性に注目をしているそうです。さらに、以下の理由からも日本の不動産に魅力を感じています。
- 東京五輪開催の影響で都市部の不動産売買の活性化が期待できる
- 外国人による不動産の購入制限がない
- 経済規模が安定し、政権交代などで不動産価格に影響が出にくい
など。
（２）相続税・贈与税などの税金対策として投資物件を購入する人が増えた
2015年1月1日より実施された相続税改正では、相続財産から一定の額を控除できる「基礎控除」が減額されることになり、実質的に相続税が増税されることになりました。
相続税の改正により、節税対策として、預金や株など相続税の評価額が時価で評価される資産から、時価の約3割程度で評価される投資不動産へと資産の組み換えた方が増えました。
相続税は以下の計算式により簡単に算出することができます。（保険金などの相続は考慮していません）
「（財産総額（相続額）－基礎控除額）×相続税の税率＝相続税額（納税額）」
基礎控除額は以下の通り大幅に引き下げられました。そのため、納税額が高くなる傾向があります。
- 改正前：5,000万円＋1,000万円☓相続人数
- 改正後：3,000万円＋600万円☓相続人数
投資不動産で相続した場合の相続税がどれくらい安くなるかについて詳しくは「不動産は相続税対策として有効？不動産の相続税の仕組みについて」を参考にしてみて下さい。
（３）金融緩和により個人投資家が増えた
2016年1月に発表された「マイナス金利」政策により更なる金融緩和となりました。
マイナスの金利により、銀行としては預金を長く保有し続けると銀行の余剰金が減ってしまう仕組みとなっているため、銀行は積極的に貸し出しを行わなければならなくなったのです。
これにより、今まで審査が厳しくハードルが高かった不動産投資ローンは、個人の投資家でも融資を組みやすい状況にシフトしています。
投資不動産の価格は高くなりましたが、低金利で融資が受けられる今だからこそ不動産投資を始めるタイミングだと思われている方が増えました。
なお、今の不動産市場の状況や今後の価格推移について詳しくは「不動産の価格の推移と今後の予測について」を参考にしてみて下さい。
２、投資用マンションを高く売却するタイミング
長年低迷していた不動産市場はこの３年間で価格がかなり高騰しました。安い段階で購入した方の中には、このタイミングで売却してキャピタルゲイン（売却益）を狙いたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、東京オリンピックを見据えて、もう少し待った方がいいのではないかと売却のタイミングで悩まれている方も少なくないでしょう。
以下にて、なぜ「投資物件を高く売却するなら『今』しかない」のか、その理由について説明していきます。参考にしてみて下さい。
（１）売り手市場である
記事の最初にも書いたように、この３年間で日本の不動産の価格は約37％も上昇しています。価格が高騰したのにも関わらず、「１、高騰中！今の不動産投資市場の値動きについて」で記載した通り、
- 海外の裕福層の購入
- 相続税対策
などの理由から投資不動産の取引が活発し、本来は投資物件を購入する際に重視すべき収益性（利回り）が大幅に下がっている現状でも買い手がつく（買い手がいる）状況になっています。
具体的には、数年前の中古マンションの利回り相場の「8〜9％」に対して、今では「5％」を下回る物件も多く取引されています。
つまり、投資不動産において今は売り手市場であることが分かります。
（２）今後マンションの価格が下落するリスクがある
東京オリンピック開催後、このまま価格が上昇し続けると見方をする方がいる一方、価格が下がると見方をする方もいらっしゃいます。
正確に価格の推測をするのは難しいですが、以下の要因からマンションの価格が下落すると言われています。
- 売却物件が集中することによって価格が下落する可能性がある
- 過剰な新築マンションの建築により既に新築マンションの価格が下落している
- 外国人住人とのトラブルにより不動産自体の価値が下がるリスクが大きい
- 住民の高齢化によりマンションの管理が機能していないことから価値が下がるリスクが大きい
- 歴史的にオリンピック前に物件価格が暴落している（2008年北京オリンピック）
従って、キャピタルゲイン（売却益）を最大限に享受するには、価格が高騰した「今」しかないといえるでしょう。
（３）資産組み換えのタイミングでもある
今は、
- 不動産価格の高騰
- 金融緩和
などにより、数年前に購入した投資不動産を高く売却して、資産組み換えするタイミングとも言えます。
例えば、区分マンションをこのタイミングで高く売却して得られた資金と、金融緩和により有利な条件で一棟新築アパートを購入することで資産の組み換えすることができます。
３、少しでも高く売却したいなら査定サイトを徹底活用！
ここまで読んで頂いた方には、「今」は投資不動産を売却してキャピタルゲインを最大限に得るチャンスであることがお分かりいただけたのではないでしょうか。
（１）投資用不動産に特化した査定サイトを利用しましょう
投資不動産は一般の住居物件とは違い、高く売却するには投資不動産に特化した査定サイトにて資産価値を把握することが重要です。なぜなら、投資不動産の査定方法は一般の住居住居不動産の査定方法と異なるため、一般の住居不動産の査定をメインとする査定サイトを利用しても正確な査定価格の算出が難しいからです。
（２）オススメの投資用不動産査定サイト
そこでオススメなのが、ウェイブダッシュ（元SBI）が運営している投資不動産を特化した「RE-Guide収益不動産一括査定サイト」です。
「RE-Guide収益不動産一括査定サイト」には収益物件を特化した不動産会社と大手不動産会社がバランスよく登録されており、450社の不動産会社から最大10社まで一括査定依頼することができます。運営11年目の老舗サイトとして査定の実績もかなり豊富です。
RE-Guide収益不動産一括査定
４、投資物件の売却に強い業者は？
さらに高額で売却するなら、投資不動産売却ノウハウが豊富な不動産会社を見極めることも重要です。具体的には、投資物件の取引実績の多い業者に売却を依頼することが大切です。なぜなら、売却のノウハウが豊富なことで、
- 売却価格の設定方法
- 広告の出し方
- 販売図面の作り方
などが大きく異なり、物件の売却価格に大きく影響するからです。
しかし、投資物件に特化した不動産会社は普段の生活ではなかなか接することがないため、どのように探したらいいのかと悩まれている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
その場合、上記で紹介した「RE-Guide収益不動産一括査定サイト」を利用して、効率よく投資物件に特化した不動産会社を探すことができます。
また、会社を選定する際のポイントとしては
- 査定価格に対してきちんと根拠も提供してくれる
- 投資物件に関わる税金や融資などについて専門家との連携している
- 少しでも高く売る！という気持ちで売主とのパートナーシップを大切にする
- できれば海外の投資家の対応もできる
など。
なお、投資物件の場合、沖縄在住の投資家が東京の投資物件を購入するなど、物件のエリアと投資家が住むエリアと離れていることもあります。その場合、ご自身の物件があるエリアに限定せずに、成約率の高さや売却方法などが納得のいく業者を全国から探すことが大切です。
５、譲渡所得税を安くおさえる方法
投資不動産を売却する際に、購入価格より高く売れた場合、確定申告して譲渡所得税を納めなければなりません。
（１）譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の１月１日現在、その不動産の所有期間が「５年」と超えているかどうかを基準に
- 長期譲渡所得（５年以上）：15％（所得税）＋5％（住民税）
- 短期譲渡所得（５年未満）：30％（所得税）＋9％（住民税）
と分かれ、税率も大幅に異なります。
（２）譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、下記の計算式より簡単に算出することができます。
「譲渡所得税＝譲渡所得☓譲渡所得税の税率」
譲渡所得税を安くおさえるためには、もちろん、譲渡所得税の税率も重要ですが、最も重要なのは譲渡所得額をいかに安くおさえることです。
なお、譲渡所得税の計算方法と税金を安くおさえる方法について詳しくは「損したくない方必見！事前に知っておきたい不動産売却時にかかる3つの税金」を参考にしてみて下さい。
まとめ
今回は投資物件を高く売却するポイントとタイミングについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。海外の投資家の爆買いや節税対策により不動産の価格は高騰しています。キャピタルゲインを得たいと考えている方は2020年東京五輪に向けて、計画的に売却を検討されるといいでしょう。また、高く売却して得られた利益を最大限に受け取れるよう、譲渡所得税の税金対策もきちんと講じることも大切です。この記事がこれから投資不動産の売却を検討されている投資家の方のご参考になれば幸いです。
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