• ローン, 不動産投資
  • 2022/5/18 (更新日:)

不動産投資で繰り上げ返済はしたほうが良い?気になる効果や確定申告も

不動産投資において、繰り上げ返済をしたほうが良いのだろうか?
繰り上げ返済をする効果にはどのようなものがある?

不動産投資を始めるにあたってローンを組んだ方も多いでしょう。

ただ、ローンがあることに不安を感じたり、手元資金に余裕があったりすると、繰り上げ返済を検討している方も多いのではないでしょうか?

この記事では、不動産投資に関する情報発信を行う当メディア「不動産投資の教科書」が、

  • 不動産投資における繰り上げ返済とは
  • 繰り上げ返済のメリット・デメリット
  • 繰り上げ返済をするべきかの判断ポイント
  • 繰り上げ返済をするときの注意点

について詳しく解説しています。

また、不動産投資ローンについて知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。
不動産投資ローンを有利に利用するために知っておくべき9つのこと

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  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
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という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、不動産投資における繰り上げ返済の概要

不動産投資ローンを利用している場合、繰り上げ返済が可能です。

本章では、

  • 不動産投資における繰り上げ返済とはどのようなものなのか
  • 不動産投資における繰り上げ返済の種類

について解説します。

(1)不動産投資における繰り上げ返済とは

不動産投資における繰り上げ返済とは、動産投資のローンを月々の返済に加えて、一部を前倒しで返済していくことです。これによってローンの元本を小さくでき、最終的な利息を減らすことができます。

(2)不動産投資における繰り上げ返済の種類

不動産投資における繰り上げ返済には、以下の2つがあります。

  • 期間返済型
  • 返済額軽減型

①期間返済型

期間短縮型とは、毎回の返済額はそのままで返済期間を短くすることです。毎月の返済額は変わらないものの、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されます。

期間短縮型ではこの利息の軽減効果が大きいため、繰り上げ返済においては、次項で説明する返済額軽減型よりも期間短縮型のほうが選ばれています。

②返済額軽減型

返済額軽減型とは、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らすことです。返済期間は変化しないため、利息の軽減効果は期間短縮型よりも小さいですが、毎月の支出を抑えることができます。

元本が手元に残るため、金利上昇によるローン返済額の増大や、急な修繕費といった将来のリスクに強いといえます。

2、不動産投資における繰り上げ返済のメリット・デメリットとは?

(1)繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済のメリットは主に以下の3つがあります。

  • 返済総額を減らすことができる
  • 精神的負担を軽減できる
  • 金利変動リスクを抑えられる

①返済総額を減らすことができる

繰り上げ返済を行う最も大きなメリットが、返済総額を減らせることです。支払利息を軽減でき、返済総額を減らすことができます。

②精神的負担を軽減できる

2つ目のメリットが、繰り上げ返済することによって返済期間を短縮でき、精神的な負担を軽減できることです。

③金利の変動リスクを抑えられる

3つ目のメリットは、融資を受ける際に変動金利を選んだ方に当てはまります。

変動金利」のローンを利用した場合は、ローン返済中に、市場の金利に連動してローンの金利や返済額が変動します。変動金利の場合は、年に2回金利の見直しがあり、5年に1回返済額が見直されることが一般的です。

ただし、金利が変動したとしても、一般的に月々の返済額は5年間変わることはありません。

適用金利が大幅に上昇した場合でも、直前の返済額の最大1.25倍までというルールがあるため、見直し後の返済負担が大幅に増えることはありません。

しかし、5年間金利が一定の間に金利が上昇し続けると利息の割合が増えていくことになります。これを「金利上昇リスク」といいます。

日本のゼロ金利政策がいつまで継続するかわからないため、繰り上げ返済で元金を減らしていくことで、返済総額が増えてしまうリスクを小さくすることができるでしょう。

(2)繰り上げ返済のデメリット

一方で、繰り上げ返済にはデメリットもあり、以下の2つが主なものとなっています。

  • 手元資金が減る
  • 違約金が発生する可能性がある

①手元資金が減る

手元資金が減ると、急な空き室が発生したり修繕が必要になったりするなど、不動産経営につきもののリスクに対応できなくなる恐れがあります。

また、金融機関からは、残債が少ないことより手元資金が多いことのほうが評価される傾向にあります。

②違約金が発生する可能性がある

ローンのプランによっては、繰り上げ返済する時に手数料が発生する可能性があります。

金融機関によって、返済都度数千円や返済金額の数%など異なるものの、コストパフォーマンスを考えると、繰り上げ返済を行わないほうが良い場合もあります。

手数料が発生しないローンプランもありますので、ご自身が組んでいるローンは手数料が発生するかどうか、繰り上げ返済前に確認してみましょう。

3、不動産投資で繰り上げ返済をすべきかの判断ポイント

ここまで繰り上げ返済のメリット・デメリットを解説してきましたが、本章では実際に繰り上げ返済をすべきかの判断ポイントを以下の3つご紹介します。

  • 利回りの低い物件は繰り上げ返済しない
  • 繰り上げ返済をするなら高金利の物件から行う
  • 今後、所有物件を増やす可能性があるか

①利回りの低い物件は繰り上げ返済はしない

利息額の負担自体が小さいと、繰り上げ返済の効果も小さくなります。つまり、繰り上げ返済のメリットである、利息負担を軽くする効果そのものが発揮されません。

②繰り上げ返済をするなら高金利の物件から行う

多くの不動産投資物件を購入した場合、金利はどんどん高額になっていきます。つまり、1番最後に購入した物件の金利が高くなってしまうのです。

前項①で先述したように、金利が低いと繰り上げ返済を行う効果が薄まるため、まずは高い金利の物件から返済していくことを心掛けましょう。

目安として、2%以下の金利であれば、繰り上げ返済のメリットは薄いといえるでしょう。

③今後、所有物件を増やす予定かあるか

2、(2)繰り上げ返済のデメリット」でも解説したように、手元資金が多いほうが金融機関からの評価が高くなる傾向があります。

つまり、現金が少ないと審査上不利になることがあるということです。

所有物件を増やす予定がある場合は、自己資金を繰り上げ返済に回すのではなく次の投資に備えて保有しておくのが良いでしょう。

4、不動産投資ローン繰り上げ返済のシミレーション

以下の借入条件にて、それぞれの返済方法の返済シミュレーションについて見てみましょう。

【借入条件】 

借入れ金額5,000万円
ボーナス返済分0円
借入期間35年
金利(変動)年2%
想定金利10年目以後に3%になると想定
返済方式元利均等
繰上返済時期5年後
繰上返済金額100万円

(1)期間短縮型の場合

期間短縮型の繰上げ返済シミュレーションを見てみましょう。

 繰上返済しなかった場合繰上返済した場合
繰上後の毎月返済額165,631円165,631円
繰上返済後ボーナス月返済額165,631円165,631円
繰上後の年間返済額1,987,572円1,987,572円
総返済額75,468,420円74,353,580円
返済方式元利均等元利均等
残存返済期間30年29年2ヵ月

借り入れから5年後に100万円を繰上げ返済した場合、返済期間を「10ヶ月」短縮し、総返済額は「1,114,840円」少なくすることができました。

(2)返済型繰り上げ返済の場合

返済額軽減型繰り上げ返済のシミュレーションを見てみましょう。

 繰上返済しなかった場合繰上返済した場合
繰上後の毎月返済額165,631円161,935円
繰上返済後ボーナス月返済額165,631円161,935円
繰上後の年間返済額1,987,572円1,943,220円
総返済額75,468,420円75,006,160円
返済方式元利均等元利均等
残存返済期間30年30年

借り入れから5年後に100万円を繰上げ返済した場合、月々の返済額が「3,696円」軽減され、総返済額は「462,260円」少なくすることができました。

返済額軽減型の場合は、もう少し高い金額の繰上げ返済をしないとあまり効果が出にくいと言えるでしょう。

繰り上げ返済シミュレーションを実際に行いたい方はこちら

5、不動産投資で繰り上げ返済をするときは確定申告に注意

不動産投資を行うと、年度末に確定申告が必要ですが、繰り上げ返済を行う場合は注意が必要です。

繰り上げ返済をすることで借入金の支払い利息が減るため、経費計上できる額が減ります。

これにより、課税額が繰り上げ返済を行わなかった場合よりも上がってしまう可能性があるため、所得税や住民税の負担額とのバランスを確認することが大切です。

まとめ

いかがでしたか?

繰り上げ返済の効果を享受するには、メリット・デメリットを踏まえて判断することがとても重要です。

また、繰り上げ返済を検討している方のなかには、ローンの借り換えが選択肢となっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。ローンの乗り換えなら、不動産投資ローンの借り換えに特化したサービス「INVASE」がおすすめです。

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詳しく知りたい方は、不動産投資ローンの借り換え成功のために知っておきたい6つのことの記事も併せてご覧ください。

 

皆様のより素敵な不動産投資ライフのお役に立てれば幸いです。

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