土地の査定はどのような流れで行われるのでしょうか。
また、土地の査定による金額が適切かどうかの判断は、どのようにすればよいのでしょうか。
不動産を売却する場合と購入する場合のどちらにおいても、土地価格を調査して金額を推定する「土地の査定」は欠かせません。
この記事では、
- 土地の査定の方法と流れ
- 土地の査定を受けるために準備するもの
- 土地の査定価格が適正か判断するポイント
など、不動産鑑定士が土地の査定について解説します。
これから不動産の売却や購入を考えている方の参考になれば幸いです。（田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役）
１、土地の査定方法
土地の査定は、自分で行うか他人に行ってもらうかの２通りがあります。
（１）自分で行う場合
土地の査定を自分で行う場合は、次のようなサービスを利用して土地の価格を参考にしましょう。
①国土交通省や国税庁の地価情報サービス
参考URL：国土交通省・土地総合情報システムより
また、国税庁が発表する相続税路線価は、市街地にある土地価格をそれぞれ接面する道路の価格水準で表されているものです。
土地の価格が網羅的に調査されている点で、広く活用されているため参考にするとよいでしょう。
参考URL：国税庁・路線価図評価倍率表
民間の不動産会社のなかには、社内で蓄積したデータからエリア相場などを発表している会社もあります。
②一括査定依頼サービス・AI自動査定サービス
現在では大手不動産会社が集まる一括査定依頼サービスや、AIで自動査定してくれるサービスなどが多数存在します。
これらのサービスを利用して、時間やコストをかけずに手軽にネットから自分自身で土地の査定が可能です。
自分で土地の査定をする場合には、これらの情報を駆使して土地価格を調べましょう。
しかし、これらの情報は、査定価格の明確な根拠がわからなかったり、自身の個人情報を提供しなければならなかったりというデメリットがあるため、情報選択には十分注意する必要があります。
（２）他人に依頼する場合
他人に土地の査定を行ってもらう場合には、個別の不動産屋さんに頼むという方法があります。
不動産を高く売却するためには、不動産売却一括査定サイトを利用するとよいでしょう。
不動産売却査定サイトでは、不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から売却価格を査定してもらうことができます。
土地の査定を他人に依頼する場合におすすめのサイトは次の３つです。
①すまいValue
不動産の大手会社６社が共同で立ち上げた一括査定サイト「すまいValue」。
所有不動産が都市部や主要な市区町村であれば、まずは「すまいValue」に査定を依頼してからセカンドオピニオンを付けるという方法がオススメです。
６社のうち３社は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産」「東急リバブル」です。
この３社だけで、業界における仲介件数はトップ３になります。一括査定サイトのなかでは、流通件数が最も多いでしょう。
ただ、大手のため仲介手数料は高額になる傾向があります。
地方で郊外の物件の場合はエリア外となり、査定ができない場合があるため注意が必要です。
②HOME４U
「HOME4U」は、NTTグループ会社のNTTデータ・スマートソーシングが提供している一括査定サイトです。
2001年にサービスが開始されたサービスで、約20年と歴史があります。
他の一括査定サイトと大きく異なるのは、電話での相談も行っているという点です。
質問に対して素早く回答を得られることが期待できるのではないでしょうか。
しかし、HOME4Uでは大手不動産会社には査定の依頼ができませんので、セカンドオピニオンとして利用するのがオススメです。
③SRE不動産（旧：ソニー不動産）
ソニーグループの「SRE不動産」が提供する一括査定サイトです。
対象エリアは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県と限られています。
SRE不動産には、「売却エージェント制」という特徴があります。
不動産会社では、自社で売り手と買い手の両方を担当することを目標とする「両手仲介」が一般的です。
両手仲介には、双方から仲介手数料を受け取れるというメリットがあります。
しかし、仲介手数料は成功報酬なので、成約しなければ受け取ることができません。
成約につなげるためには、売り手・買い手どちらかに肩入れするのではなく、双方の妥協点をすり合わせる必要があります。
このような形態では、売る側も買う側も100％満足して売却・購入というわけにはいかないでしょう。
そこで、SRE不動産では売却専門・購買専門に組織を分けたエージェント制度を導入しています。
仮に自社で買い手が見つかったとしても、業務や担当が完全に独立しているため、売却エージェント（担当）は100％売り手の要望にそって交渉ができるのです。
また、売却を依頼した物件情報は日本最大級のポータルサイト「Yahoo!不動産」に掲載されるため、より多くの購入検討者からのアクセスが期待できるでしょう。
他にも、不動産売却一括査定サイトについては、「不動産を売るなら活用すべき！プロが選んだ「不動産売却一括査定サイト」ランキング【2020年最新版】」で紹介していますので、ぜひご参考ください。
２、土地査定の流れ
土地査定の基本的な流れは、以下のとおりです。
- 土地の相場を知る
- 必要な資料を用意する
- 土地の一括査定を依頼する
- 土地を売り出す
- 買主が決まったら契約を結び引き渡す
まず、「土地の相場を知る」とは、「１、（１）自分で行う場合」でも説明しましたが、自分で土地査定を行う方法にておおよその概算を把握することです。
予め土地の相場を知っておくことによって、後ほど不動産会社に査定してもらった額の根拠をより理解しやすくなるでしょう。
また、土地の売買に必要な書類とは「売買契約書」や「登記簿謄本」などで、詳しくは次項にて説明します。
査定から売却までの流れについて、より詳細を知りたい方は以下のページを参考にしてみてください。
▶︎「無料の不動産一括査定サイトの注意点を知って後悔のない売却をしよう！」
３、実際に土地査定を受ける前に準備するものは？
住戸表示でなく所在地が分かるものとして、登記簿謄本があれば望ましいでしょう。
登記簿謄本がなければ、固定資産税の課税明細書でも対応できます。
また、所有地が複数筆あるときは、そのうちのどの筆に該当し、合計何筆になるのかを把握しておくことが必要です。
他人に土地を貸している土地（底地）ならば、どのような借地契約を締結しているか、年額いくらの地代をいつから受けとっているかなどの契約内容を把握しましょう。
土地に関しては、所有者が自分の土地の状況を正確に把握していないというケースが多いです。
親から引き継いだ土地だったり、現在も親が管理してきた土地だったりすると、敷地の境界線さえ何となくしかわかっていないという状況も少なくありません。
土地査定において、曖昧な点はすべてマイナスに働いてしまう可能性があるので、特に売却する場合には、資料をできるだけ集めるようにするとよいでしょう。
４、土地の査定価格が適正かを判断するには？
自分で査定した土地の査定価格が正しいか否かを判断するには、地域に精通した業者などのセカンドオピニオンに頼りましょう。
売り手に関しては、過去の高い売買事例を根拠に高い価格が妥当であると考えがちです。
一方、買い手が欲しいのは過去の情報でなく将来どうなるかという情報であるので、この考え方のギャップに注意する必要があるでしょう。
業者が査定した価格に関しても適正さを判断するためには、やはりある程度の地価相場に対する情報を自分でも持たないと、その価格が適正かどうかは検証できません。
土地価格の査定において、無料査定を行う業者や自動査定サイトは地価水準を知るための道具としてはとても大切です。
しかし、最終的に売るべきか買うべきかという判断をするのはご自身なので、一定の査定の知識を備えることも大切でしょう。
まとめ
今回は、土地の査定について解説しました。
土地の査定の方法や流れをはじめ、準備するものや土地の査定価格が適正かどうか判断する方法について理解いただけたかと思います。
土地の査定は、自分自身でも行うことが可能ですが、情報をしっかり選択することや、土地の査定を業者任せにしないことが重要です。
具体的な査定方法や役に立つ査定サイトについては、別の記事内でも紹介していますので是非ご参考ください。
