土地売却を検討する際、もっとも気になるのは相場ではないでしょうか。事前に自分の土地がどれくらい売れるのか相場を把握できれば、売却後の計画も立てやすくなります。
しかし、土地売却の相場を調べるにはさまざまな方法があり、何を参考にすべきかの判断も簡単ではありません。
そこで今回は、当メディアにて
・土地の価値を示すさまざまな種類
・土地売却の相場を調べる方法
・土地売却の相場を調べる際の注意点
などについてまとめました。これから土地売却のため、相場を調べたい方のご参考になれば幸いです。
なお、土地売却の流れについて、土地売却の流れを解説します｜高値で土地を売却するためにはで詳しく解説しています。こちらも合わせてご覧ください。
目次
１．土地の価格は「一物五価」
「一物五価」とは、１つの物に５つ価格があるという意味です。土地の価格は「一物五価」、以下の５つの種類があります。
１．実勢価格
２．公示地価
３．相続税評価額
４．固定資産税評価額
５．基準地価
これらは、価格決定する機関や目的の違いなどによるものです。ここでは、それぞれの種類について紹介します。
（１）実勢価格
実勢価格とは、土地売買で実際に市場取引が成立する価格、もしくは取引が成立した価格をベースにして割り出される価格です。国土交通省が土地を購入した買主にアンケート調査した価格なので、実際に取引された価格を参考にできます。
しかし、土地にはそれぞれに特徴がありますし、売主と買主双方に売買したい事情もあるため、実勢価格は適正価格より高かったり安かったりなどさまざまです。
例えば、適正価格が5,000万円の土地だったとしても、売主がすぐにでも手放さなければならない事情があれば4,000万円で売買成立することもあります。反対に立地がよく人気エリアで買い手が多くなった場合、買主はどうしても手に入れたいため6,000万円を出すケースもあるでしょう。
このように、土地の特徴や当事者の事情によって決定するのが実勢価格です。
（２）公示地価
公示地価は、土地取引で指標となるように法律に基づき算出される国が設定する土地の価格です。地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が鑑定し、毎年１月１日時点の１m2あたりの地価を３月中旬くらいに公表します。
土地は、画地によってすべての条件が違うので同じものはありませんが、全国土すべてを評価するのは現実的に困難です。そのため、公示地価では地域それぞれの代表的な土地を標準地として、その価格を算出し公表しています。
この価格を公表する目的は、公共事業などで土地取引をする際の目安にする、土地売買が適正価格で行われるようにする、目的などです。
（３）相続税評価額
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときの基準になる評価額です。相続税評価額は、土地に面する道路の路線価を基準にして算出する方式になります。路線価は各地方の国税庁が毎年１月１日時点で定め、７月に公表される財産評価基準書で確認できます。
路線価で算出する相続税評価額は公示地価の８割程度になるので、おおよその相続税評価額の目安を知ることが可能です。
（４）固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、「固定資産評価基準」に基づいて各市町村が個別に決定する評価額で、固定資産税を決める際の基準となります。この固定資産税評価額から、土地売却の相場を算出することも可能です。
土地の固定資産評価額は、公示地価の７割ほどが目安にされています。そのため固定資産税評価額から土地売却の相場を算出するなら、固定資産税評価額を0.7で割ってあげれば算出可能です。しかし、同じ地域であっても土地の場所や面積、形状がどのようになっているか。また、道路への接し方などで評価額は異なります。
（５）基準地価
基準地価とは、各都道府県が公表している全国２万以上の場所に設置された基準値の標準価格です。国土利用計画法に基づいて土地取引規制で価格審査の基準に用いられたり、土地売却相場の目安にできたりします。
１m2あたりの評価額を１ヶ所につき１人以上の不動産鑑定士が評価し、その年の７月１日時点における価格を９月に公表されますが、公示地価を補完する役割ともいえます。
公示地価が都市計画区域内を対象にしているのに対し、基準地価は住宅地や商業地、工業地や林地なども含んでいるためです。
このように、それぞれの値段が異なる「一物五価」を紹介しました。次章からは、本章で紹介した内容で実際に相場を調べる具体的な方法を紹介します。
２．実勢価格から相場を調べる
実勢価格から土地相場を調べる方法を紹介します。国土交通省の「土地総合情報システム」を使って調べる方法です。
①不動産取引価格情報検索を選択する
土地総合情報システムにアクセスしたら、「不動産取引価格情報検索」をクリックします。
②画面の左メニューを設定する
左メニューの「①期間 」「②タイプ」「 ③ロケーション」を、それぞれ設定ます。設定後「条件で検索」をクリックしましょう。
③実勢価格を知るために「取引総額」を確認する
条件で検索すると、該当する土地情報のリストが表示されます。多くの項目がありますが、「取引総額」を確認しましょう。これが、実勢価格です。
④複数を対象に確認して平均値を調べる
取引総額で実勢価格を調べるときは、できるだけ売却したい土地と条件が近い複数を対象に確認しましょう。平均値を調べることで、おおよその相場の目処を立てられます。
また、ポータルサイトなどで売り出し中の土地を確認するのも、実際に売り出されている価格なので相場を調べるのに有用な方法です。しかし、売り出し価格と実勢価格は異なります。売り出し価格は実勢価格よりも高く設定されていることが一般的なので注意しましょう。
３．公示地価から相場を調べる
公示地価から相場を調べる方法を紹介します。国土交通省の「土地総合情報システム」を使って調べる方法です。
①地価公示・都道府県地価調査を選択
土地総合情報システムにアクセスしたら、「地価公示・都道府県地価調査」をクリックします。
②調べたい地域を選択する
日本地図が表示されるので、調べたい都道府県を選択します。次にその地域の地図が常時されるので、今度は調べたい市区町村名を選択しましょう。
③検索条件を指定し検索。「価格（円/m2）」の項目をチェックする
検索条件指定ページが表示されます。「対象」「調査年」「用途区分」「地価」をそれぞれ指定可能です。
対象は、地価公示のみ （前章で紹介した国が公表する「1-2.公示地価」）か、都道府県地価調査のみ（各都道府県が公表する「1-5.基準地価」）か、両方を対象にするのかを選択できます。「地価」では、m2 あたりの価格帯での絞り込みも可能です。
選択肢「検索」をクリックすると、地価公示価格が表示されるので、「価格（円/m2）」の項目をチェックしましょう。
④目安は地価公示価格の1.1倍程度
土地売却の相場目安としては、地価公示価格の1.1倍程度です。「相場 ＝ 公示価格 ×土地面積 × 1.1倍」を目安にしましょう。
例えば、売却したい土地の地価公示価格が「234,000（円/m2）」だとしましょう。
土地の面積が100m2なら、以下の計算で、
234,000円 × 100m2 × 1.1倍 ＝ 約2,574万円
と、相場の目安を求められます。
４．相続税評価額から相場を調べる
相続税評価額から相場を調べる方法を紹介します。国税庁のホームページの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を使って調べる方法です。
①アクセスし都道府県を選択
「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」にアクセスすると日本地図が表示されるので、調べたい都道府県をクリックします。
②路線価図を選択
財産評価基準書目次ページに移るので「路線価図」をクリック。画面が変わるので調べたい市区町村、地名の順に選択しましょう。
③丸で囲まれた数字を確認
選択した場所の地図が表示されます。その中の数字が相続税評価額を千円単位で表したものです。
例えば、「234C」なら234,000円になり、1m2あたり23.4万円となります。
また、数字後ろのアルファベットは評価額には関係ありません。その場所の権利の内、借地は何割占めているかを表す借地権割合です。一応説明すると、A?Gに分けられ、Aが90％で以下10％ずつ割合が下がりGは30％を表します。
④地価公示価格の8割、実勢価格は地価公示価格の1.1倍で相場を調べる
前述したように、「相続税評価額は公示地価の８割程度」になり、実勢価格は地価公示価格の1.1倍程度です。よって、「相続税評価額 ÷ 80% × 土地面積 × 1.1倍 」で相場の目安を求められます。
相続税評価額が23.4万円の100m2の土地なら、以下の計算で
234,000円 ÷ 0.8 × 100m2 × 1.1倍 ＝ 約3,217万円
と、相場の目安を求められます。
５．固定資産税評価額から相場を調べる
固定資産税評価額から相場を調べる方法を紹介します。各都道府県のホームページで調べることになりますが、ここでは東京都の「平成30基準年度路線価図」で紹介します。
①アクセスし調べたい地区を選択する
地図や町名から選択します。次に町丁名から選ぶと地図が表示されます。
②地図を操作して路線価を確認する
地図の倍率を上げて、調べた場所の数字を確認します。上下で並んでいる数字の上が固定資産税の路線価です（15-101など下の数字は検索番号）。この数字も千円単位で表示されているため、例えば、「234」なら234,000円になり、1m2あたり23.4万円となります。
③地価公示価格の７割、実勢価格は地価公示価格の1.1倍で相場を調べる
前述したように「固定資産評価額は公示地価の７割ほどが目安」で、実勢価格は地価公示価格の1.1倍程度です。よって、「固定資産評価額 ÷ 70% × 土地面積 × 1.1倍 」で相場の目安を求められます。
固定資産税評価額が23.4万円の100m2の土地なら、以下の計算で
234,000円 ÷ 0.7 × 100m2 × 1.1倍 ＝ 約3,677万円
と、相場の目安を求められます。
６．不動産一括査定サイトから相場を調べる
不動産一括査定サイトから、複数の不動産会社へ査定依頼することで相場を調べられます。多くの取引経験や専門知識が加味されるため、最も効率的に相場を調べられる方法です。前章までに紹介した方法で土地売却の相場を調べたうえで、総合的に査定価格を割り出してもらいましょう。
不動産会社によっても査定価格に違いはあるのは珍しいことではありません。そのため、複数の不動産会社へ査定依頼できる一括サイトが有用になるわけです。
ここでは、おすすめの不動産一括査定サイトを紹介します。
（１）すまいValue
すまいValueの特徴は、以下の大手不動産会社６社によって運営されていることです。
・三井不動産リアルティ
・東急リバブル
・住友不動産販売
・野村不動産ソリューションズ
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
仲介取引高の上位３社、三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブルに査定依頼が出せる一括査定サイトはここだけです。
（２）HOME４U
NTTのグループ会社であるNTTデータ・スマートソーシングが運営するサイトです。2001年にサービス開始の老舗サイトなので安心感があり、ほかの一括査定サイトとの違いは、電話相談ができることではないでしょうか。
多くの登録不動産会社の中から、売却を検討している土地に合った不動産会社とマッチングさせてくれます。また、売却の査定だけではなく、土地を活用したい人と活用する会社をマッチングする「HOME4U 土地活用」というサービスがあるのも特徴です。
（３）SRE不動産
SRE不動産はソニーグループの不動産会社です。サービスエリアは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県に限られています。
「売却エージェント制」という売主にとって、有用な仕組みがあるのが特徴です。売却と購買に組織を分けているので、自社で買主が見つかったとしても売却エージェントは売主の要望にそって交渉します。
また、売却を依頼した土地の情報は「Yahoo!不動産」に掲載されるため、多くの人の目につくのもメリットです。
７、土地売却の相場を調べる際の注意点
数々の土地売却相場を調べる方法を紹介しました。ここでは、調べる際の注意点を紹介します。
（１）調べた価格はあくまで目安
当然ですが、調べた相場価格で土地が売れるわけではありません。あくまでも目安価格なので、さまざまな方法で調べたうえで、不動産会社へ相談するなどしましょう。
また、土地売却相場は、土地を売った際に手元に残る金額の目安ではありません。相場付近の価格で売れたとしても、値引き交渉や仲介手数料、税金などの費用がかかると理解しておきましょう。
（２）価格は変動する
土地売却の相場は常に変動するものです。いつまでも同じではありません。前述したように、公示地価は毎年１月１日時点の価格を３月に、基準地価はその半年後の９月公表されます。
土地売却相場は、これら地価によって変化するため、いつまでも同じということはありません。数年前に調べていても、売却活動を始めるなら再調査するようにしましょう。
まとめ
土地売却では、ある程度の相場を把握しておくことで、売却の流れがスムーズに行えます。また、売却後の計画を立てやすくなるなどのメリットもあるでしょう。
相場価格はあくまでも目安で、その金額で売れるわけではありません。土地売却は、自分で相場を調べたうえで、不動産会社などへ相談することをおすすめします。
土地売却の流れは、関連記事「土地売却（売買）の流れ｜素早く高額で土地を売却するために」でご確認いただけますので、参考にしてください。
