新築アパート経営したい方必見！中古アパートと比較したメリットは？

新築アパート経営をしたいけれど、具体的に何から始めればよいのだろう？

土地活用などで新築アパート経営を検討されているなら、アパート経営の流れや利回りについて事前にしっかり情報を得ることが重要です。

今回は、新築アパート経営に焦点を当て、

• 中古アパート経営と比較した新築アパート経営のメリット・デメリット
• 新築アパート経営に向いている人の特徴
• 新築アパート経営を成功させるための情報収集
• 新築アパート経営を始めるのにオススメの不動産会社

などについて紹介していきます。
新築アパート経営を検討されている方にご参考になれば幸いです。

フドウくん

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１、新築アパート経営について知る前に～そもそもアパート経営とは？

まずは、アパート経営について知りましょう。

（１）アパート経営の定義

アパート経営は不動産投資の一種であり、投資家が一棟アパートを購入して賃貸として貸し出し、入居者から毎月家賃収入を得ることを指します。
アパートの規模にもよりますが、アパートの部屋数は6〜8部屋であることが一般的です。

（２）アパート経営の流れ

アパート経営の流れとしては、大きく以下のとおりです。

２、中古アパートと比較した新築アパートのメリット・デメリット

新築アパートのメリット・デメリットについて、中古アパートと比較しながらご紹介します。

（１）新築アパートのメリット

新築アパートのメリットとしては、以下のものが挙げられます。

①担保力が高い

中古アパートと比較して、新築アパートは担保力が高いとされます。
そのため、融資額は頭金ゼロ円近く、いわゆる“フルローン”で融資を受けることができる場合が多いようです。

アパート経営を含めた不動産投資そもそものメリットとして、融資を受けやすいという点があります。
他の資産運用と違い、不動産投資では、不動産を担保として融資を受けられる点が大きな魅力でしょう。

不動産を担保として融資を受けるため、より資産性のある物件、つまり新築アパートの方が担保力が高いと判断されることから、中古アパート経営よりも新築アパート経営をするための物件を購入する方が融資を受けやすくなります。

②高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい

賃貸住宅を探している場合、新築に住みたいと思っている方が多い傾向にあるでしょう。
同エリアの中古物件と比較すると、新築は少し家賃が高くても入居者が決まりやすい傾向にあります。

入居者が決まりやすいということは空室になりにくいということでもあり、大きなメリットです。
万が一空室が多発し、経営が赤字になってしまうと、家賃収入以外の収入源から毎月の返済をすることになりますが、新築アパート経営ではこのような空室リスクを比較的生みにくいです。

③修繕などのコストが抑えられる

一般的には、アパートは10~15年ごとに1回、大型修繕を行う必要があるといわれています。

新築アパートの場合、購入後10年間は設備の修理や建物の修繕などのメンテナンスのコストを抑えることができるでしょう。

アパートの修繕には、大規模修繕の他にも小規模修繕というものがあります。小規模修繕は、入居者の退去後のクリーニングや廊下など共用部分の軽い整備程度のものなのでそこまで気にする必要はないでしょう。

一方で、大規模修繕は、外壁工事や給水管工事、屋根・ベランダなどの防水工事というような、一度の大規模修繕で数百万円の費用がかかってしまう修繕となります。

中古アパート経営を始めるとなると、以上のような大規模修繕の費用がかさみやすくなります。
その点、新築アパートでは購入後当分大規模修繕の費用が発生しないためメリットといえるでしょう。

④初期費用で仲介手数料の節約ができる場合がある

新築アパートの販売は不動産仲介業者ではなく、開発業者が直接販売する場合が多く、仲介手数料（物件価格の3％が相場）がかかりません。
例えば、売買価格が1億円の新築アパート物件を購入する場合、同額の中古物件を購入する場合と比較して300万円（税別）の仲介手数料を節約することができます。

（２）中古アパート経営と比較した新築アパート経営のデメリット

中古アパート経営と比較して、新築アパート経営には以下のようなデメリットがあります。

①初期費用が高い

中古アパートと比較して、新築アパートの建物の評価が高いことから、中古アパートより購入価格が高くなる場合が多くなります。
そのため、初期費用は比較的高額となる傾向があります。

②利回りが低くなる

新築アパートは、本体価格が高額であることからも、中古アパートに比べて利回りが低くなる傾向にあります。
一方で、中古アパートは本体価格が安く、家賃もほとんど変化なく安定していることから、新築アパートより利回りが高くなることがあるでしょう。
東京23区の中古アパートの平均利回りは8〜10％に対して、新築アパートは6.5〜7.5％が相場になっています。

３、新築アパート経営はどのような人にオススメ？

新築アパート経営のメリット・デメリットについて確認できたところで、新築アパート経営がオススメな人の特徴をご紹介します。

（１）自己資金が少ない人

新築アパート経営がオススメな人の特徴として、自己資金が少ない人が挙げられます。

アパート経営をするに際して、自己資金が少ないことに悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
すでに述べたように、新築アパートは中古アパートに比べて耐用年数が長く、ローンの返済期間についても長くなります。
以上のことから、家賃収入をローン返済に充てることができるため、自己資金が少なくてもアパート経営を始めやすいのです。

一方で、中古アパートの場合には、既に老朽化が進んでおり、すぐに大規模修繕が必要となることが少なくありません。
修繕費などのある程度の資金を確保しなければならないため、最終的に中古アパートは自己資金が多く必要となるのです。

（２）長期的に安定した収入を得たい人

新築アパートは、中古アパートに比べて長期間の運用が可能となっているため、長期的に安定した収入を得たい人にも新築アパート経営がオススメです。

新築なら、しばらくは入居者を安定的に確保することも可能なので、適切なメンテナンスを継続していくことで家賃収入を得られるでしょう。

（３）土地活用を検討している人

土地を持っており、土地活用を検討している人にも、新築アパート経営がオススメです。

既に土地を所有しているなら、アパート建築費のみでアパート経営を始めることができます。
また、新築アパートなら、相続税対策や固定資産税・都市計画税などの節税も可能です。

なお、土地の場所によっては、新築アパート経営を行っても賃貸需要がないケースも考えられます。
土地活用として新築アパート経営を検討される場合には、賃貸需要を確認することをオススメします。

土地活用はアパート経営以外にもさまざまな種類があるため、土地活用を検討するなら複数社からプランを請求するのが良いでしょう。
不動産投資の教科書では、アパート建築プランを含め、複数社にプランを一括請求できるHOME 4U 土地活用がオススメです。

４、新築アパート経営を成功させるための情報収集

アパート経営に関する知識や情報を事前に知らないと、アパート経営は成功しません。
アパート経営の情報を仕入れる方法としては、次のような方法がありますので、参考にしてください。

• 書籍
• ブログ
• セミナー

（１）書籍でアパート経営の基本を学ぶ

アパート経営に関する人気の書籍をいくつかピックアップしましたので、ご参考ください。

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また、当メディア・不動産投資の教科書では、アパート経営をはじめとした不動産投資に関する情報を盛り込んだ99％失敗しない、不動産投資のはじめ方を出版しています。

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（２）ブログで実際の事例を知る

実際にアパート経営をされている方のブログには、ご自身のアパート経営における物件の選び方や失敗談など参考になる情報が多く書かれています。

（３）セミナーで不明点を解決

不動産会社が主催するアパート・マンション経営に関するセミナーなども多く開催されているため、参加して勉強するとよいでしょう。

５、新築アパート経営を始めるのにオススメの不動産会社

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。
実は、ポータルサイトの物件情報は更新ペースが遅く、掲載されている物件に問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

一方で、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。
 本章では、新築アパートの投資物件を取り扱う不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひご参考にしてみてください。

（１）アメニティジョイハウス

アメニティジョイハウスは、2000年6月に設立された不動産投資会社です。
木造3階建アパートを展開・推奨しており、入居率98.2%、管理戸数1,955戸、リピート率41.7%と、オーナー様から大きな信頼を得ています。

また、アメニティメンバーズにご登録いただくことで、

• 会員様限定の物件情報を公開
• 金融機関の最新情報をご提供

など、8つの特典を受け取ることができます。ご興味のある方はぜひご覧ください。

（２）アイケンジャパン 

アイケンジャパンは、2006年8月に設立された不動産投資会社で、こちらも新築アパート経営に特化した物件を推奨しています。
特徴としては、東京圏だけでなく全国エリアでのアパートを扱っており、その入居率は99%を超えるほどです。
新築アパート経営をご検討されている方は、是非「物件力」、「管理力」をはじめとした他社にはない強みを生かしたアイケンジャパンに一度ご相談してみてはいかがでしょうか。

新築アパートに関するよくある質問

Q1.新築アパートのメリットは？

新築アパート経営のメリットには、次のようなものがあります。

• 担保力が高い
• 高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい
• 修繕などのコストが抑えられる
• 初期費用で仲介手数料の節約ができる場合がある

Q2.新築アパートのデメリットは？

新築アパート経営のデメリットとしては、初期費用が高かったり利回りが低くなったりすることが挙げられます。

Q3.新築アパート経営がオススメな人は？

新築アパート経営は、次に当てはまる人にオススメです。

• 自己資金が少ない人
• 長期的に安定した収入を得たい人
• 土地活用を検討している人

まとめ

今回は、新築アパートを経営するにあたって知っておくべきことについてご紹介しました。

不動産投資には新築アパート経営の他にも中古アパート、マンション経営、一棟物件など様々な種類があります。もちろん、それぞれメリット・デメリットがあり運用戦略も変わってくることでしょう。

しかし、どの不動産投資方法においても事前のインプットは大切です。新築アパート経営に限らず、予めリスクを認識しておけば対応策を練ることができます。
不動産投資を始めたいと考えており、中古アパート経営と比較して新築アパート経営が自分に合っていると感じたら、ぜひ始めてみてはいかがでしょうか。