• 不動産投資
  • 2022/7/26

不動産投資は100万円で始められる?気になるローン事情も解説!

不動産投資100万円で始められるのだろうか……?

不動産は、誰もがご存知のとおり“高額商品”です。
「さすがに100万円だと不動産投資には少なすぎるか」とお感じの方も多いのではないでしょうか。
結論から申し上げますと100万円あれば不動産投資を始めることは十分可能です

100万円には100万円の、1,000万円には1,000万円の、そして1億円には1億円の……といったように、資金規模によって最適な投資方法があるのが、不動産投資の面白いところです。

今回は、不動産投資を100万円で始める場合に焦点を当て、

  • 100万円からでも不動産投資を始められる理由
  • 100万円で始める不動産投資での物件の選び方
  • 100万円で不動産投資を始める場合のローンについて

などについて、不動産投資に関する情報を発信している当メディア・不動産投資の教科書解説していきます。
少額で始める不動産投資としてオススメの「REIT」や「不動産投資クラウドファンディング」についても紹介します!

家賃収入だけでなく、“資産形成”にも威力発揮するのが不動産投資。
100万円から始めた不動産投資で、億単位の資産を手にすることも決して絵空事ではありません。そんな魅力的な「100万円不動産投資」の世界に、足を踏み入れてみましょう。

少額で始める不動産投資については、以下の記事もご参照ください。
少額からの不動産投資|低リスクで確実に利益を上げる具体的投資方法

以下の動画では、本記事を簡単にまとめているのであわせてチェックしてみてくださいね。


動画はこちらからもご覧いただけます。






初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


1、不動産投資は100万円で始められる!

手元に100万円の自己資金がある方にとって、「そもそもこれで不動産投資はできる?」というのが素朴な疑問だと思います。
不動産というと、安くても数千万円規模の高額商品というのが一般的なイメージです。
それを100万円で買うことなんてできそうにありませんし、頭金100万円ではローンも組むのも難しそうだということで、やはり100万円で不動産投資は無謀なのかという考えに至るのではないでしょうか。

しかし、実はそんなことはありません。

本章では、「100万円で不動産投資は可能なのか?」という疑問にお答えするために、

  • 自己資金100万円でローンを組めば区分マンションは十分手が届く
  • 100万円不動産投資だからこそ活かしたい“レバレッジ効果”
  • 100万円から不動産投資を始めるまでの流れ

について解説します。

(1)自己資金100万円でローンを組めば区分マンションは十分手が届く

不動産投資には一棟アパートや区分マンション、戸建て物件などがありますが、不動産投資の教科書では、100万円の手持ち資金であれば区分マンション投資をオススメします。

その理由としては、自己資金100万円でローンを組めば区分マンションは十分手が届くというところがあります。

100万円を自己資金としてローンを組めば、ローンで調達した資金を使って区分マンションを購入することが可能です。
ローンを組むことで、物件価格が数千万円であっても十分に不動産投資が可能になります。
ローンを利用すれば、中古だけでなく新築の区分マンションを購入することも可能でしょう。

また、不動産投資ローンの審査に通りやすい属性としては、以下のような要件があります。

  • 毎月安定した収入があること
  • 一定以上の勤続年数(10年以上など)
  • 年収500万円以上

おおむね上記のような要件となるため、サラリーマンやOL、公務員といった給与所得者の方々にとってはそれほど難しいハードルではないので、当てはまる方は多いのではないでしょうか。
こうした要件に当てはまる方で、自己資金として100万円を用意できる方であれば、区分マンション投資の検討の価値は大いにあるでしょう。

(2)100万円不動産投資だからこそ活かしたい“レバレッジ効果”

100万円だと資金が少ないので、実入りも少ないのではないかと思ってしまいがちですが、そんなことはありません。
資金が少ないからこそ投資効率を高めることができるのも、不動産投資の大きな魅力です。

100万円の不動産投資では、「100万円で買える物件への投資」よりも「100万円を自己資金にローンを組んで物件を購入する投資」をオススメしています。その理由はレバレッジ効果です。

レバレッジとは「てこ」の意味で、FX投資をしている方であれば日常的に目にされている言葉だと思います。
本来必要になる投資金の全額ではなく、一部を投じて満額分の投資をする手法で、これだと投資効率が飛躍的に高くなります。

例えば、100万円を自己資金としてローンを組んで、以下の1,500万円の中古ワンルームマンションを購入したとしましょう。

 
出典:https://toushi.homes.co.jp

この中古ワンルーム物件は、物件価格が1,500万円で利回りは7.13%、満室時想定年収が1069,500円とあります。
満室時想定年収を12で割ると、89,125円となるので、毎月の家賃は9万円弱という想定のようです。

本物件で賃貸経営をした場合、自己資金は100万円で、残りの1,400万円+諸経費は借入金となり他人の資本です。
つまり、大半の資金を他人の資本で賃貸経営ができて、入ってくる家賃は満額投資家のものとなります。
以上のように投資効率を高めることができる効果のことを、レバレッジ効果といいます。

物件に表示されている利回りは7.13%ですが、自己資金である100万円と対比した利回りは約107%です。1年で自己資金の元が取れてしまう計算になります。
もちろん、管理費や空室リスク、税金などを考慮する必要があるので必ずしも上記の計算の通りにはなりませんが、レバレッジ効果を活かすと、「他人のお金で自分の収入アップと資産形成ができる」とご理解いただいて問題ないでしょう。

(3)100万円から不動産投資を始めるまでの流れ

100万円を元手に不動産投資を始めるまでの流れは、おおむね以下のようになります。

  1. 自己資金100万円で購入できる物件を探す
  2. 物件を購入
  3. 必要に応じて物件の修繕、メンテナンスをする
  4. 不動産会社に集客を依頼
  5. 入居者が入居、賃貸経営開始

「自己資金100万円で購入できる区分マンション物件を探す」については、「100万円以内で無借金で買う」「ローンを組んでさらに優良物件を探す」という選択肢があります。
「不動産投資の教科書」としては、前項で紹介したように「ローンを活用してレバレッジ効果を活かした不動産投資」をオススメしているので、100万円の自己資金+ローンで手が届く物件を探すのが良いでしょう。

この一連の流れで重要になるのは、やはり物件選びです。買ったはいいものの、入居者がいなければ利回りはゼロなので、しっかりと賃貸経営が成り立つ物件を選びたいところです。物件選びのポイントについては、次章で解説します。

2、100万円で不動産投資を始める場合の物件選びのポイント

不動産投資を100万円で行う場合、自己資金が少ないところからスタートするため、物件選びが重要となります。
物件選びで押さえておきたい以下のポイントを紹介します。

  • ワンルーム区分マンション物件を中心に探す
  • 中古と新築の選択はメリットデメリットをしっかり把握する
  • 同じ価格なら一棟アパート投資も可能?
  • 瑕疵物件への投資はどうなの?

(1)ワンルームの区分マンション物件を中心に探す

100万円から始めるのであれば、区分マンション投資をオススメしましたが、そのなかでもワンルーム物件が最適だと思います。
前章で例として紹介した1,500万円の物件もワンルームでしたが、やはりこのあたりの価格帯で立地条件の良い物件を探すとなるとワンルームが最も現実的でしょう。
ワンルーム物件であれば、中古だけでなく新築も十分手が届くので、両方を視野に入れた物件選びが良いと思います。

(2)中古と新築の選択はメリットデメリットをしっかり把握する

先ほど、100万円の不動産投資では中古だけでなく新築物件も十分手が届くと述べましたが、実際にはどちらを選ぶのが良いのでしょうか。
中古と新築を選ぶ際には、メリットとデメリットをしっかり把握したうえで選択しましょう。

①中古区分マンションのメリットとデメリット

中古区分マンションのメリット

  • 物件価格が安いため利回りが高くなる
  • 物件価格が安いため選択肢に入る物件数が多い
  • これまでの入居実績が残っているためシミュレーションしやすい

中古区分マンションのデメリット

  • 修繕費やメンテナンス費が必要になる場合が多い
  • 維持コストが利回りに影響を及ぼす
  • 瑕疵担保責任の期間が2年と短く、後になって不具合が見つかったら自分で対処する必要あり

②新築区分マンションのメリットとデメリット

新築区分マンションのメリット

  • 融資の審査に通りやすい
  • 人気になりやすく家賃設定を高くできる
  • 修繕費やメンテナンス費が当面不要
  • 瑕疵担保責任の保証期間が10年と長いので安心感がある

新築区分マンションのデメリット

  • 中古と比べると新築プレミアムのせいで物件価格が高くなる
  • 物件価格が高いゆえに利回りが低くなる
  • 購入直後に資産価値が下がってしまう

ローン審査に通る方であれば、中古と新築のどちらを選択しても構わないでしょう。
一方で、不動産投資の教科書としては、新築区分マンションのデメリットの3つ目に記載した「購入直後に資産価値が下がってしまう」という点に注目しています。
新築マンションは、購入して誰かが住み始めた時点で中古となり、たとえ物件がまだまだ新しくても価値が約3割ほど下がるのが相場と言われています。これを許容できる方であれば、長期的な資産形成に適した新築がオススメです。
まずは不労所得して利益をしっかり残していきたいという方は中古マンションを選ぶのが良いと思います。

(3)同じ価格なら一棟アパート投資も可能?

ここまで、100万円から不動産投資を始めるのであれば、区分マンションがオススメであると述べてきました。
「同じようにローンを組むのであれば一棟アパートも視野に入るのでは?」と考えた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

区分マンション投資だと1部屋ですが、同じ価格帯で一棟アパートを買えば複数の部屋が投資対象となります。これだけを考えると、一棟アパートのほうが魅力的に見えますね。

ここで留意しておきたいのが、昨今のローン審査事情です。
ご存知の方も多いと思いますが、不動産投資ローンに力を入れてきて、不動産投資初心者にとって必需品とまで言われてきたスルガ銀行において大量の融資書類改ざんが発覚し、一大スキャンダルとなりました。
一棟アパート投資の拡販に力を入れてきたTATERUでも同様の問題が起きており、この影響を受けて他の金融機関でもアパート向け融資の審査が厳しくなってしまいました。
以上の経緯から、これまでと同じ属性なのに融資に通らなくなっているという事例が多く報告されており、区分マンションと仮に同じ価格帯であっても別物と考える必要が出てきています。

スルガ銀行の不正融資に関する詳細については以下の記事で詳しく解説しています。
かぼちゃの馬車事件?令和の徳政令まで出された闇の不動産事業とは?

(4)瑕疵物件への投資はどうなの?

ここで、「瑕疵物件」という選択肢をご紹介したいと思います。
瑕疵とは「不具合」や「落ち度」という意味ですが、何らかの瑕疵がある物件は同じ条件であっても安く購入できるため、100万円からの不動産投資では物件選びの候補として一考の価値があると思います。

瑕疵物件には、以下の4つの種類があります。

物理的瑕疵物件

シロアリ被害に遭っていたり雨漏りがあるなど物理的に壊れている物件

心理的瑕疵物件

殺人事件や自殺など誰かが室内で亡くなっている物件

環境的瑕疵物件

周辺環境にマイナス要因があり、敬遠されがちな物件

法的瑕疵物件

権利関係が複雑になっていたり当事者同士にトラブルを抱えている物件

いずれも難あり物件ですが、「心理的瑕疵物件」については、気にしない人であれば目に見える不具合があるわけではないので(人によっては見えてしまうかも知れませんが)、まだ検討の余地があるかも知れません。

この中では、「法的瑕疵物件」が最も現実味のある瑕疵物件だと言えます。なぜなら、法的な問題やトラブルなので法律の専門家が解決すれば瑕疵物件ではなくなるからです。

心理的瑕疵物件、いわゆる「事故物件」で行う不動産投資については、以下の記事にまとめています。
事故物件で行う不動産投資とは?メリット・デメリット徹底解説!

3、100万円の不動産投資におけるローン事情

100万円で不動産投資を始める場合に、ローンを利用するメリット・デメリットについて紹介します。

不動産投資ローンについては以下の記事で詳しく解説しているので、ご参照ください。
不動産投資の融資を受けたい方が知っておくべき6つのこと

(1)100万円の不動産投資でローンを利用するメリット

100万円の不動産投資でローンを利用する最大のメリットとしては、やはり「レバレッジ効果が高い」というところではないでしょうか。

第1章「(2)100万円不動産投資だからこそ活かしたい“レバレッジ効果”」で解説したように、100万円で不動産投資を始めても、ローンを利用することで100万円以上の不動産を購入し、レバレッジ効果を利用することで高収入が望めます。

他にも、100万円で不動産投資を行う場合には限られませんが、ローンを利用して不動産投資を行うことで、「家賃収入でローンを返済できる」という点や「団体信用生命保険に加入できる」というメリットが挙げられます。

(2)100万円の不動産投資でローンを利用するデメリット

100万円の不動産投資でローンを利用する大きなデメリットとしては、準備できる自己資金に100万円という限度があるため「借入額が高額となる」ということが考えられます。

不動産投資ローンは、金利が高いケースが多くなっています。

ローン利用中にも金利が上昇する可能性があり、当初の融資額と比べても、返済金額が大幅に高額となってしまうリスクが考えられるでしょう。不動産投資ローンを利用する際には、金利上昇リスクを事前に把握しておくことをオススメします。

4、最も手軽な“間接不動産投資”とは

最後に、現物不動産を対象にした不動産投資ではありませんが、100万円あれば十分視野に入る間接的な不動産投資として

  • REIT
  • 不動産投資クラウドファンディング

についてご紹介します。

(1)REIT

①REITとは

REITとは、投資家から集めたお金で不動産を購入し、そこから得られた賃料収入を投資額に応じて分配する仕組みのことです。「不動産投資信託」と訳されます。
何十億円もするような不動産物件を100万円の自己資金で購入するのは不可能ですが、REITならそれを購入することで間接的かつ部分的な投資が可能です。

REITのなかでも、証券取引所に上場されている銘柄群のことをJ-REITといいます。株と同じ感覚で売買ができるので、初心者の方には最も手軽だと思います。

J-REITの銘柄一覧は、以下のページでご覧ください。

利回り一覧(不動産投信情報ポータル)
http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

最も高い「ケネディクス・オフィス投資法人」で約72万円、最も安い「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」で約16,000円です。
最も高い銘柄であっても100万円で買ってお釣りが出ますし、安い銘柄だと100万円で何口も購入できます。

②100万円の投資でREITをオススメする理由

現物不動産投資と同様に、「不動産投資の教科書」では、REITでの間接不動産投資を推奨しています。

REITがオススメな理由

  • プロが運用するので利回りが安定している
  • 少額では買えないような魅力的な物件で運用している
  • 投資家は基本的に何もせず放ったらかしでOK
  • 分散投資ができるためリスクが低い

特に、1つ目の「利回りが安定している」という点が重要で、先ほどの一覧表を見ても全銘柄の平均利回りは4%台です。
これは長らく同水準の数値が続いており、中長期的に保有し続けて運用するのにも適しています。

(2)不動産投資クラウドファンディング

①不動産投資クラウドファンディングとは

不動産のクラウドファンディングは、インターネット等を通して自身のプロジェクトを発信し、その思いや活動に賛同した人から資金を募ることができるという「クラウドファンディング」を不動産に活用したものです。
具体的には、投資家から資金を集めて不動産を運営し、得た収益を投資家に分配する手法になります。

②100万円の投資で不動産投資クラウドファンディングをオススメする理由

不動産のクラウドファンディングは、投資の初心者でも手を出しやすく、少額から始められる低リスクの資産運用方法として、注目を集めています。
1万円から投資できるファンドもあるため、100万円あれば不動産投資クラウドファンディングに出資することは十分に可能です。

不動産投資クラウドファンディングについて、詳しくは以下の記事もご参照ください。
不動産のクラウドファンディングとは?選び方やおすすめを紹介
不動産投資型クラウドファンディングのデメリットを詳しく解説!
不動産投資型クラウドファンディング|利回りはいくら?計算方法も解説!

オススメの不動産投資クラウドファンディングサービスは以下の記事で紹介しています。
徹底比較!不動産投資型クラウドファンディングサービス7選

まとめ

「100万円で不動産投資なんてできるの?」と半信半疑の状態から記事を読み進めて、最後までお読みいただいた方は、100万円という資金の大きなポテンシャルを再認識されたのではないでしょうか。

特に、不動産投資はレバレッジ効果を活かすことができるため、お手持ちの100万円がさらに大きな価値を持ちます。
100万円でここまでできる」という認識をお持ちいただいた上で、具体的な一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
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  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
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