不動産鑑定とは？正しく活用するために知っておきたい8つのこと

不動産の売却や相続などをする際に、不動産を鑑定して正確な価値を知りたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、そもそも不動産の鑑定はどなたにお願いしたらいいのか、実際に鑑定する時の流れや鑑定を依頼する際の費用などについて詳しくない方も少なくないでしょう。

また、鑑定する前に概算などを把握しておきたい方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、

• 不動産鑑定とは
• 不動産鑑定評価の方式
• 不動産鑑定価格形成の要因
• 不動産鑑定士とは？
• 不動産鑑定の費用は？
• 不動産鑑定の流れ
• 無料で利用できる簡易査定サイト

などについて書いてありますので、不動産鑑定を検討される際のご参考になれば幸いです。

【2019年最新版】不動産の価格の推移と今後の予測について

１、不動産鑑定とは

（１）不動産鑑定とは？

そもそも不動産鑑定とは、不動産鑑定士が地域分析や個別分析などをし、その不動産の最も適用した鑑定評価手法で鑑定した内容に対し、専門的な判断を加味して、不動産鑑定評価額を決定することを言います。

（２）どんな場合にお役に立つ？

一般的には、不動産の鑑定評価は以下の場合に使われています。

• 不動産の売買
• 不動産による財産分与
• 不動産の相続
• 不動産の贈与

など。

もちろん、不動産投資やアパート経営の際にも行われます。

（３）不動産の鑑定評価をすることができる者は？

不動産の鑑定評価ができるのは、「不動産鑑定士」という国家資格を取得した専門家のみとなります。

不動産鑑定士について詳しくは「」の項目をご参照下さい。

２、不動産鑑定評価の方式

不動産鑑定評価をする際、大きく以下の3つの鑑定方法が使われています。

• （１）取引事例比較法
• （２）収益還元法
• （３）原価法

では、それぞれについてみてみましょう。

（１）取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象不動産と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較をしながら、他の取引事例の価格をベースに、

• 市場全体の動向
• 取引の時期

などを踏まえて調整を行った上で、対象不動産の査定価格を算出する方法です。

不動産の査定価格を算出するにあたり、最も基本的な査定方法として使われています。

（２）収益還元法

①収益還元法とは

収益還元法とは対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益と現在価値を総合（収益価格）し、査定価格を算出する方法です。

投資不動産の査定価格の算出において多く使われている方法です。

②収益評価の計算方法

収益価格を算出するには、以下の２つの方法があります。

• 直接還元法
• DCF方法

では、それぞれについてみてみましょう。

ー　直接還元法　ー

直接還元法は、通常1年間における純利益を還元利回り（表面利回り）で割って、収益価格を求める方法です。

以下の計算式にて算出する事ができます。

「対象不動産の収益価格＝1年間の純利益÷還元利回り」

例えば、以下の条件の物件の収益価格を計算してみましょう。

【物件情報】

• 家賃：180万円/年
• 諸経費：35万円/年
• 還元利回り：5％

収益価格＝（180万円−35万円）÷5％＝2,900万円

ー　DCF方法　ー

DCFは、「Discounted　Cash—Flow」の略で、以下の2つの価値の合計を求める方法です。

• 対象となる不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの
• 所有期間終了時に売却できるであろう価格を現在価値に割り戻したもの

直接還元法より予測の精度は高いと言われていますが、計算が複雑になっています。

DCF法についてより詳しくは、「この記事一本でDCF法が分かる！基礎知識と計算方法、計算ツール3選」の記事をご参照下さい。

また、国土交通省の「不動産評価基準」の第7章もご参考いただけるでしょう。

さらに、収益評価価格について詳しく「収益価格とは？収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照ください。

（３）原価法

①原価法とは

原価法とは、対象不動産を仮にもう一度建築した場合の原価を割り出したあとに、建築年数による低下した価値を原価修正し、現時点の価値を推定する方法です。

建物や一戸建ての査定価格を算出する際に使われている方法です。

②原価法の計算方法

原価法は以下の計算式にて算出する事ができます。

「対象不動産価格＝再調達原価−減価修正」

建物の構造によって単価や法定耐用年数が異なりますが、例えば、以下の条件の建物の価格を算出してみましょう。

• 構造：木造
• 建築年数：11年
• 延べ床面積：200㎡

【計算】

15万円×200㎡×（11÷22）＝1,500万円

原価法の計算方法について詳しくは「積算価格とは？積算価格の計算方法について」をご参照ください。

なお、不動産鑑定評価の方式について詳しくは「不動産の査定方法！知っておきたい３つの方法について」をご参照ください。

３、不動産鑑定価格形成に影響する要因

上記で紹介した不動産鑑定評価の方式で不動産鑑定評価をする際に、以下の3つの要因も考慮し、最終的に価格が算出されます。

• （１）一般的要因
• （２）地域要因
• （３）個別的要因

では、それぞれについてみてみましょう。

（１）一般的要因

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因のことを言います。

例えば、

• 対象不動産の地理の位置関係
• 建築様式等の状態
• 税負担の状態
• 土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態

など。

（２）地域要因

地域要因とは、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因を言います。

大きく以下のような地域が挙げられます。

• 宅地地域
• 商業地域
• 工業地域
• 農地地域
• 林地地域

など。なお、地域転換された場合、転換前の地域の地域要因を重視し評価されます。

（３）個別的要因

個別的要因とは、その不動産に個別性が生じさせ、その価格を個別的に形成する要因を言います。

土地と建物で別々にみてみましょう。

①土地の場合

土地の場合は以下のような個別的要因が挙げられます。

• 地盤
• 接道状況
• 交通施設との距離
• 隣接不動産等周囲の状態
• 情報通信基盤の利用
• 埋蔵文化財の有無
• 土壌汚染の有無

など。

②建物の場合

建物には以下のような個別的要因が挙げられます。

• 建築年数
• 面積、高さ、構造など
• 設計、設備などの機能性
• 耐震性
• 維持管理の状態

など。

４、不動産鑑定士とは？

ここで不動産鑑定士について簡単にご紹介していきます。

そもそも不動産鑑定士は弁護士や公認会計士と同様に国家資格となります。

（１）不動産鑑定士の業務は？

先ほどもお伝えしましたが、不動産鑑定士は不動産の鑑定を行う者です。

以下のようなシーンで、公正中立の立場から不動産の価値を算出します。

• 不動産の売買
• 相続税の算出
• 路線価の算出
• 不動産を証券化する際の資産評価
• M&A（会社売買）の資産価値の評価

などなど。

もちろんさっきからお伝えしているように、不動産投資やアパート経営する際も活躍します。

（２）不動産鑑定士は弁護士や公認会計士より希少！

不動産鑑定士は全国に約5,000名しかおりません（平成26年8月31日時点で全国に5,144人）。

これは、全国に約3〜4万人いる弁護士や公認会計士より少ないです。

５、不動産鑑定の費用は？

不動産鑑定を不動産鑑定士に依頼する場合の費用は気になるところでしょう。

一般的には、対象不動産の広さや鑑定の目的によって課金制度も異なりますので、一概には言えませんが、10万〜15万からが相場となります。

６、不動産鑑定の流れ

では、実際に不動産鑑定をするにあたっては大きく以下のような流れとなります。

• （１）不動産鑑定士・不動産鑑定事務所に事前相談をする
• （２）不動産鑑定士・不動産鑑定事務所を選定する
• （３）不動産鑑定の申込みをする
• （４）対象不動産を確認する
• （５）対象不動産の資料を収集する
• （６）鑑定評価作業を行う
• （７）不動産鑑定評価書の納品

では、順番にみていきましょう。

（１）不動産鑑定士・不動産鑑定事務所に事前相談をする

不動産鑑定を依頼する前に数社の不動産鑑定事務所に相談し、

• 鑑定の流れ
• 費用

などについて比較してみるといいでしょう。

初回は無料で相談してもらえる事務所が多いので、ぜひ利用してみてください。

なお、不動産鑑定事務所を探される際に、インターネットにて「不動産鑑定」などのキーワードにて検索する事が出来ます。

（２）不動産鑑定士・不動産鑑定事務所を選定する

不動産鑑定事務所を選ぶ際に、以下のようなポイントで選ぶといいでしょう。

• 不動産鑑定の実務経験は豊富か
• お客様の状況によって適切な提案ができているか
• 聞く耳を持たずに不動産鑑定を薦めているか
• 不動産鑑定評価の報酬は妥当であるか

など。

オススメの不動産鑑定事務所をご紹介させていただきます。

①洲浜不動産鑑定事務所

http://suhama-office.com/

代表の洲浜先生は自身でも不動産投資をやっていたり、元銀行マンだったりするので、収益物件を売買される際には特にオススメです。

またさらに、不動産鑑定士を探すことができるサイトも3つご紹介します。

（社）日本不動産鑑定協会

www.fudousan-kanteishi.or.jp

東京都不動産鑑定士協会

http://www.tokyo-kanteishi.or.jp/index/

フィンテックグローバル鑑定（株）

http://www.fg-k.com/

（３）不動産鑑定の申込みをする

上記のポイントで不動産鑑定事務所が決まりましたら、委託契約を結び、正式に鑑定を依頼します。

（４）対象不動産を確認する

対象不動産を現地調査し、法務局や市区町村などの官公庁にて不動産に関してさらに細かく調査を行います。

（５）対象不動産の資料を収集する

上記調査によって収集した資料を整理します。

大きく以下の3つの種類に整理をします。

①確認資料

登記簿謄本、公図実測図、位置略図など

②要因資料

一般資料、地域資料、個別資料など

③事例資料

取引事例、賃貸事例など

（６）鑑定評価作業を行う

資料が揃いましたら、不動産鑑定をする目的に合せて、上記「２、不動産鑑定評価の方式」で紹介した鑑定方式を選定し、鑑定作業を行います。

大きな作業の流れは以下のようになっておりますので、参考にしてみてください。

出典：日本不動産研究所

（７）不動産鑑定評価書を受け取る

鑑定を行った不動産鑑定士から不動産鑑定評価書の説明を受け、問題が無ければ不動産鑑定書を受け取ります。

７、不動産鑑定を依頼する前に不動産売却査定サイトを活用するのがオススメ

不動産鑑定するには、不動産のより正確な価値を調べてもらうことができるメリットがある反面、費用が高く、日数もかかるというデメリットも挙げられます。

ですので、不動産鑑定の前に不動産売却査定サイトを活用することもオススメです。

（１）不動産売却査定サイトとは？

不動産売却査定サイトとは、以下の画像の通り、すぐに複数の不動産会社から見積もりをもらえるサービスです。

以下の通り一番高く買ってくれる不動産会社を即時に見つけられるというメリットがあります。

結果としてより高額で売却することが可能です。

（２）無料にて利用できる不動産売却査定サイト

無料にて利用できる不動産の簡易査定サイトにて不動産の価値を調べる事もできます。

短時間で無料にて査定金額がわかるので、ぜひ利用してみてください。

なお、不動産売却一括査定サイトは1000以上ありますが、「不動産投資の教科書」がオススメするのは以下の通りです。

・すまいValue

東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。

大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。

・HOME 4 U

登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除していることや、NTTグループである安心感など、初めての方や投資家ではなく自己所有の家を売却したい方などにもオススメできるサイトです。

・SRE不動産（旧ソニー不動産）

ソニーグループの不動産会社で、100%売り手の立場で売却活動をサポートしてくれます。サービス対応エリアに該当するならオススメです！！

・イエカレ（不動産売却）

不動産を最高価格で売却するをうたっているサイト。土地活用にも強いので、土地だけを売りたい場合もシミュレーションしてみると良いかも知れません。

８、その他無料で利用できるサイト「全国地価マップ」

土地に関しては、国土交通省が毎年不動産鑑定士より鑑定を行い、その結果を「全国地価マップ」から調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

まとめ

今回は不動産の鑑定評価について書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。