不動産投資初心者でも始めやすい「不動産投資型クラウドファンディング」。
しかし、どのサービスを選べばよいか迷ってしまう方も多いでしょう。
そこで今回は、「不動産投資の教科書」が、少額から始められる8つの不動産投資型クラウドファンディングサービスを比較し、選び方のポイントも解説します。不動産投資を始めたい方は必見です。
クラウドファンディングの選び方
- 不動産投資型クラウドファンディングの概要
- 不動産投資型クラウドファンディングの
メリットデメリット - 不動産投資型クラウドファンディングの選び方
- おすすめのクラウドファンディングサービス
目次
１、不動産投資型クラウドファンディングの比較ポイント
まずは不動産投資型クラウドファンディングを始める際に、どのような点を意識してサービスを比較すればよいのかについて、以下6つの比較ポイントを解説します。
- 投資案件の不動産情報が十分に記載されているか
- 案件数と募集頻度は充実しているか
- 運用期間は短期か長期か
- 案件の規模（募集金額）は大型か
- 優先劣後方式の出資割合はどうなっているか
- 運営会社の想定利回りと実績はどうか
ここからは、それぞれの比較ポイントについて詳しく説明します。
（１）投資案件の不動産情報が十分に記載されているか
不動産情報は、投資判断をするうえで非常に重要になります。
そのため、各投資案件の不動産情報が十分に記載されているかどうかは、サービスを選ぶうえでもっとも重要なポイントの1つと言えます。
不動産投資型クラウドファンディングサービスを検討する際には、情報がどれだけ開示されているかを軸に比較してみるとよいでしょう。
（２）案件数と募集頻度は充実しているか
案件によって投資物件や期間、利回りは異なりますが、条件のよい案件はあっという間に募集が終了してしまいます。
案件数が少なく、募集頻度も低いサービスだと、いい条件で投資を始めることが難しくなるでしょう。
- 案件数が充実しているかどうか
- 高頻度で募集をかけているかどうか
というのも、不動産投資型クラウドファンディングサービスを比較するうえで、重要なポイントとなります。
（３）運用期間は短期か長期か
不動産投資型クラウドファンディングは、案件によって3ヶ月のみの短期の運用もあれば、3年以上の長期の運用もあるなど、運用期間は様々です。
クラウドファンディングは現在非常に人気があるため、新しい投資先に応募することが容易ではありません。
したがって、資金を運用できずに眠らせてしまう期間が生まれやすく、その期間が機会損失を生むことにつながります。
短期投資には早期にリターンを回収できるというメリットもありますが、余剰資金に余裕のある方には、長期の案件に投資することをおすすめします。
運用期間に関して、短期の案件か長期の案件か、自分の投資スタイルに合った案件が多いサービスを選ぶようにするとよいでしょう。
（４）案件の規模（募集金額）は大型か
不動産投資型クラウドファンディングは、募集があっても即完売してしまうということが多々あります。
対応策として、前述のとおり案件数と募集頻度を確認することに加えて、案件の規模を確認することも重要です。
数億円規模の大型物件を多く取り扱うサービスもあれば、2千万~3千万円程度のワンルーム投資がメインのサービスもあります。
案件の募集金額が少なければ、仮に一ヶ月の間に何度も募集があったとしても、あっという間に埋まってしまい、投資ができないという問題が解決しません。
一方で、月に1度でも大型物件の募集があれば、投資できるチャンスは増えるということになります。
クラウドファンディングを選ぶ際は、扱う案件の規模も確認することをおすすめします。
（５）優先劣後方式の出資割合はどうなっているか
不動産投資クラウドファンディングでは、ほとんどのサービスで優先劣後方式が導入されています。
優先劣後方式とは、投資家と一緒に、一定割合で運営会社も同じ物件に出資するという仕組みのことです。
仮に不動産価格が下がったり、家賃収入が減ったりした場合、
- 運営会社の出資金から負担する
- 運営会社の出資金が無くなった後に投資家の資金も減る
という順序で損失を分担することになります。
優先劣後方式は、投資家のリスクを軽減し、安全性を高めるための仕組みなのです。
ここで重要なのは、優先劣後方式の出資割合で、運営会社によって大きく異なります。
運営会社の出資割合が大きいほど、投資家の出資金は安全になりますが、会社によって5%から30%と幅があります。
10%以下ならば他社と比べて安全度は低く、30%ならば安全面を重視している会社といえるでしょう。
（６）運営会社の想定利回りと実績はどうか
不動産投資型クラウドファンディングの平均的な期待利回りは4～5%前後となっていますが、運営会社によって、想定利回りは大きく異なります。
想定利回りは、高いほどよいとは限りません。
なぜなら、利回りが高いほどリスクも大きく、うまくいかなかったときの損失が大きくなるということを表しているからです。
利回りとリスクは比例しますので、自分が許容できるリスクの中で、最大の利回りを狙うのがよいとされています。
想定利回りは、サービス運営会社のファンド一覧に記載されています。運用が終了した案件を見ておくと実績が分かりますので、併せて確認しておきましょう。
２、徹底比較！不動産投資型クラウドファンディングサービス8選
本章では、「不動産投資の教科書」がおすすめする、不動産投資型クラウドファンディングサービスをご紹介します。
- 利回りの高さ
- リスクを抑え安定した運用
- 運用規模が大きい
- 不動産投資デベロッパーが運営している
という特徴ごとに解説しますので、ぜひご参考にしてください（サービスについては、2022年12月現在の情報を記載しています）。
（１）想定利回りと運用中案件数の分布図
「不動産投資の教科書」がおすすめする、不動産投資型クラウドファンディング8社を分布図にすると、以下のようになります。
それでは、それぞれのサービスについて詳しくみてみましょう。
（２）高利回りが期待できるサービス
①COZUCHI（コヅチ）
出典：COZUCHI（コヅチ）
運営会社情報
- 会社名：LAETOLI株式会社
- 所在地：東京都港区南青山二丁目26番1号 D-LIFEPLACE南青山2F
- コーポレートサイト：https://laetoli.jp/
サービス情報
- 期待利回り（年利）：4～10％
- 運用期間：3～84ヶ月
COZUCHI は、1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。
長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面でも申し分ないサービスです。
投資先は、主に都心のマンションですが、人気レストランが入った物件や事業用地などの案件もあります。
想定利回りが高く案件の規模や募集金額も大きいため、非常に人気があり、投資したいファンドに投資できないことがある点がデメリットです。
しかしCOZUCHIは、手数料を支払えばファンドの途中解約ができるなど投資家にとってメリットがとても多いサービスといえます。まずは登録して新規案件をチェックし、投資したい案件は確実に応募することをオススメします。
②利回り不動産
出典：利回り不動産
運営会社情報
- 会社名：株式会社ワイズホールディングス
- 所在地：東京都港区虎ノ門4丁目3番1号 城山トラストタワー33階
- コーポレートサイト：https://wise-hd.co.jp/
サービス情報
- 期待利回り（年利）：5～10％
- 運用期間：6～12ヶ月
利回り不動産は、1口1万円からの少額投資が可能ながら、公開済みのファンドはすべて利回り6%以上になるなど分散投資として検討したい不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
優先劣後出資を採用するだけでなく、マスターリース契約を行うことで空室リスクを低減し、安定した賃料収入を確保しています。
最大の特徴は、投資する度に「ワイズコイン」が貯まることです。
貯まったワイズコインは1コイン=1円で「利回り不動産」で再度出資する際の原資に充て「Amazonギフトカード」と交換して買い物に利用することが可能です。
募集方法はファンドごとに先着または抽選となりますが、利回りの良い物件はすぐにうまってしまいます。
新規公開ファンドや、ワイズコインプレゼントなどのキャンペーン情報を受け取れるメルマガに登録しておくことをオススメします。
（３）リスクを抑え安定した運用が期待できるサービス
③FUN DROP（ファンドロップ）
出典：FUNDROP 
運営会社情報
- 会社名：ONE DROP INVESTMENT 株式会社
- 所在地：東京都港区六本木1-6-1 泉ガーデンタワー37階
- コーポレートサイト：https://onedrop-inv.com/
サービス情報
- 期待利回り（年利）：5～6％
- 運用期間：12ヶ月
FUN DROPは、「少額からの投資」「手軽に口座開設」「安定・安全収益の確保」を掲げています。
景気に左右されにくい居住用賃貸住宅の運用を中心とし、安定した収益の確保を目指す不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
物件の運用期間中や売却時に損失が発生した場合は、「優先劣後構造」により劣後出資割合分までの損失は劣後出資者である同社が負担するしくみになっています。低リスクで不動産投資型クラウドファンディングに投資したい方にオススメのサービスです。
（４）案件数や規模が大きいサービス
④CREAL（クリアル）
運営会社情報
- 会社名：クリアル株式会社
- 所在地：東京都台東区東上野 2-13-2 CREAL UENO
- コーポレートサイト：https://corp.creal.jp/
サービス情報
- 期待利回り（年利）：4～5.5％
- 運用期間：8～84ヶ月
CREAL（クリアル）は、東証グロースに上場しているクリアル株式会社が運営しています。
クリアルの最大の特徴は、様々な種類の不動産を扱っている点です。
中古区分・中古一棟・新築一棟の他にも、
- ビジネスホテルなどの宿泊施設
- 保育園や専門学校などの教育施設
- オフィス
- ヘルスケア施設
など、案件の種類が非常に豊富です。
まとまった金額を投資したいしたい人にとっては投資対象を分散できるため、リスクを分散できる点もメリットと言えます。
⑤OwnersBook（オーナーズブック）
出典：不動産特化型クラウドファンディング『OwnersBook』
運営会社情報
- 会社名：ロードスターインベストメンツ株式会社
- 東京都中央区銀座一丁目9番13号 プライム銀座柳通りビル7階
- コーポレートサイト：https://loadstarinvestments.com/
サービス情報
- 期待利回り（年利）：4～5％
- 運用期間：19～36ヶ月
運営会社のロードスターインベストメンツ株式会社は、東証プライム上場のロードスターキャピタル株式会社の100%子会社なので、確かな信頼のもと投資をすることができます。
案件数が多く、マンションや商業ビルまでさまざまな規模の案件があるため、投資する機会や選択肢が多いというメリットがあります。
また出資者の募集方法として、「先着方式」と「抽選方式」があるため、今までなかなか先着で案件を獲得することができなかった人にも投資するチャンスがあるでしょう。
（５）不動産投資デベロッパーが運営するサービス
⑥72CROWD（ナナニークラウド）
出典：72CROWD
運営会社情報
- 会社名： 株式会社インヴァランス
- 所在地：東京都渋谷区代々木2-1-1 新宿マインズタワー 17階
- コーポレートサイト：https://www.invalance.jp/
サービス情報
- 期待利回り（年利）：4～5％
- 運用期間：3～12ヶ月
72CROWD（ナナニークラウド）を運営する株式会社インヴァランスは、東証プライム上場の大東建託株式会社の100%子会社です。不動産取引の実績、賃貸管理の実績も多数あるため、安心して運用をまかせられます。
また、長年不動産業界に携わってきたことで培った情報網を駆使して、不動産クラウドファンディングに最適な物件を選定しています。
安定した運用が期待できるマンションを運用対象にしているため、不動産投資の初心者の方におすすめのサービスです。
⑦RIMPLE（リンプル）
出典：RIMPLE（リンプル）
運営会社情報
- 会社名：プロパティエージェント株式会社
- 所在地：東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー41階
- コーポレートサイト：https://www.propertyagent.co.jp/
サービス情報
- 期待利回り（年利）：2.8～3％
- 運用期間：6ヶ月
Rimple（リンプル）は、東証プライム上場グループ企業のプロパティエージェント株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
「投資は、片手でやる時代。」をコンセプトにしており、スマホの取引画面が非常にシンプルで、投資初心者にもわかりやすくなっています。
また、提供している案件の大半が6ヶ月程度の短期運用です。
投資初心者の方や短期間で結果を出したい方におすすめのサービスです。
⑧利回りくん
出典：利回りくん
運営会社情報
- 会社名：株式会社シーラ
- 所在地：東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア 7F
- コーポレートサイト：https://syla.jp/
サービス情報
- 期待利回り（年利）：4～7％
- 運用期間：1～20年
利回りくんは、株式会社シーラが運営する応援型不動産クラウドファンディングで、「応援を、新しいカタチで。」という言葉の通り、社会貢献、地域創生、誰かの夢を不動産を通して応援ができる点が特徴です。
現在運用中のファンドは、ロケット溶接組立工場やペット共生マンションなど、それぞれがストーリーを持つ案件となっています。
運用期間が長い案件が多いため、長期投資をしたい方や、投資を通して誰かの夢を応援したい、という思いを持つ方にぴったりのサービスです。
３、そもそも不動産投資型クラウドファンディングとは？
不動産投資型クラウドファンディングを実際に始める前に、
- そもそもクラウドファンディングとは何なのか
- 不動産投資型クラウドファンディングの仕組みはどのようなものなのか
押さえておきたい基本のポイントを解説します。
（１）近年注目されている！クラウドファンディングとは
クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の人から資金を調達する方法です。ネット環境が整っているからこそできる、資金調達形態の1つです。
出資者は、事業者の夢や想いに共感することで資金を提供します。
そのため、事業者としては「掲げる目標が大衆の意見にマッチしているか」がわかるきっかけにもなります。
（２）不動産投資型クラウドファンディングの仕組み
不動産投資型クラウドファンディングは、事業者（不動産購入者）がインターネットを通じて個人投資家などから資金を調達し、その資金で不動産の購入・運営を行います。
投資家は、自ら不動産を購入するのではなく、出資社として事業者を支援するのです。
不動産を運用して得られた利益は、投資家に分配されます。
以上が、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みです。
さらに、平成29年に不動産特定事業法が改正されたため、参入事業者が増えており不動産市場は活性化しています。
不動産特定共同事業法について、詳しくは「10分で分かる！不動産特定共同事業法の改正のポイント」で解説しているので、あわせてご確認ください。
４、不動産投資型クラウドファンディングの3つの注意点
本章では、これから不動産投資型クラウドファンディングサービスを始めるにあたって、知っておくべき以下の3つのリスクについて解説します。
- 元本割れするリスク
- 人気がありすぎて出資できないリスク
- 途中解約できないリスク
（１）元本割れするリスク
金融商品の購入や投資にあてた額を元本といい、金融商品の価格変動などをの理由により投資した金額を下回ることを元本割れと言います。
元本割れは、不動産投資型クラウドファンディングのみでなく、投資を行う際には常に考えておかなければならないリスクです。
また、ほとんどの不動産投資型クラウドファンディングサ―ビスは、投資期間があらかじめ決まっていて途中で売却できないこともあり、流動性が高いとはいえません。
（２）人気がありすぎて出資できないリスク
不動産投資クラウドファンディングは非常に人気があり、募集開始後に即完売してしまうこともよくあります。
投資を始められず現金で持っている期間は、利回りも発生しません。
この「運用できない期間」が、投資効率を下げるリスクとなるのです。
投資効率を下げるリスクの対策としては、
- 複数の不動産投資型クラウドファンディングサービスに登録し、多くの案件の中から投資先を探す
- 先着方式ではなく抽選方式の案件に応募する
などが挙げられます。
（３）途中解約できないリスク
不動産投資クラウドファンディングで運用中のお金は、原則自由に使うことができません。まれに途中解約できる投資案件も存在しますが、事務手数料が掛かることが大半です。
不動産投資型クラウドファンディングを始めるときは、
- 余剰資金で行うようにする
- 応募前に途中解約可能なのか、途中解約が可能だとすればその際にはどれだけ手数料が掛かるのか
を確認するようにしましょう。
５、不動産投資型クラウドファンディングと類似している投資との比較
不動産投資型クラウドファンディングと似ている投資方法として、
- ソーシャルレンディング
- 現物不動産投資
- REIT（不動産投資信託）
の3つが挙げられます。
どの投資方法がどのような仕組みになっているか、混同してしまうこともあるでしょう。
本章では、不動産投資型クラウドファンディングと類似している投資の違いを、それぞれ比較しながら解説します。
（１）ソーシャルレンディングとの比較
ソーシャルレンディングの仕組みは、基本的には不動産投資型クラウドファンディングと一緒です。
相違点は、運用に関する法律が異なること、利益の源泉が異なることなどがあげられます。
ソーシャルレンディングは融資先が不動産に限定されないため、中には10%を超える非常に高い利回りの案件もあることが特徴です。
事業者（出資してほしい会社）と出資者を結びつけるサービスであるため、出資者は投資先の情報を十分に得られないことがあるというデメリットがあります。
一方、不動産投資型クラウドファンディングは、サービスを運営する不動産会社自身が物件を購入するという仕組みです。
投資する物件の情報が投資家にわかるので、安心して投資できるという違いがあります。
（２）現物不動産投資との比較
「現物不動産投資」はその名の通り、投資家自身で不動産を購入して所有者となり、家賃収入や売却益を得る投資方法です。
現物の不動産を保有・管理し、居住用や事業用など運用目的に合わせて自由に利用方法を決められます。
ただし、投資開始時には数百万円〜数千万円単位の自己資金が必要となります。さらに、不動産を購入した後は、不動産経営という事業を営むことになるのです。
現物不動産への投資は、不動産投資型クラウドファンディングよりもハードルが高いと言えるでしょう。
（３）REIT（不動産投資信託）との比較
「REIT（不動産投資信託）」は、投資家から集めた資金を、ファンドが複数の不動産に投資し、運用益や売買差益を投資家に分配する金融商品です。
REITは、証券取引所に上場されているので日々取引が行われ、不動産投資型クラウドファンディングと比較して値動きが大きく、現金化しやすいのが特徴です。
他にも、REITは、ファンドが投資先を選定するので、望まない物件にも投資せざるを得ない場合があることも認識しておきましょう。
対して、不動産投資型クラウドファンディングでは、投資する物件を自分で選択できるという違いがあります。
不動産クラウドファンディングの比較に関するよくある質問
（１）新規案件を細かくチェックするにはどうしたらいいですか？
各クラウドファンディングサービスに登録すると、新規案件などのお知らせをメールで受け取ることができます。複数のサービスに投資家登録しておくと、案件の比較もしやすくなるでしょう。
（２）会員登録はオンライン上でできますか？
ほとんどのサービスが、オンライン上で登録が完了します。
（３）投資家登録に必要な書類はありますか？
本人確認書類が必要です。
本人確認書類として認められる書類については、例えば「COZUCHI」であれば以下のものが必要になります。
- 運転免許証
- 個人番号カード(マイナンバーカード) おもて面
- パスポート（旅券）（写真貼付面、所持人記載面）※2020年2月4日以降に発給申請
- 住民基本台帳カード（顔写真あり）
- 在留カード
- 運転経歴証明書
- 特別永住者証明書
ほとんどのサービスでは、本人確認書類を撮影、併せて本人撮影をすることで本人確認をしています。
まとめ
本記事では、不動産投資型クラウドファンディングサービスの比較すべきポイントや、おすすめのサービスをご紹介しました。
不動産投資型クラウドファンディングサービスは多数存在し、それぞれ特徴が異なります。
どのサービスを利用して不動産投資型クラウドファンディングを始めるか検討する際には、ぜひ今回ご紹介した比較ポイントを参考になさってください。
