• 不動産クラウドファンディング, 資産運用
  • 2022/4/19 (更新日:)

不動産投資型クラウドファンディング|利回りはいくら?計算方法も解説!

不動産投資型クラウドファンディング、利回りはいくら?計算方法も解説!

少額から不動産に投資でき、気軽に始められる「不動産投資型クラウドファンディング」。

どの投資案件に投資するかの判断材料として、「利回り」を意識される方も多いのではないでしょうか?

どんな投資でも重要となる「利回り」ですが、不動産投資型クラウドファンディングにおける利回りには、いくつか注意点があります。

そこで本記事では、

  • 不動産投資型クラウドファンディングにおける利回りの計算方法
  • 不動産投資型クラウドファンディングにおける利回りの注意点
  • 不動産投資型クラウドファンディング以外の投資との利回りの比較

を中心に、毎月資産運用に興味ある方が数万人訪問するメディアである不動産投資の教科書が解説します。

この記事をお読みの方は、以下の記事も併せてお読みください。

不動産のクラウドファンディングとは?選び方やおすすめを紹介

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不動産投資型
クラウドファンディングの選び方

目次を一部公開!
  1. 不動産投資型クラウドファンディングの概要
  2. 不動産投資型クラウドファンディングの
    メリットデメリット
  3. 不動産投資型クラウドファンディングの選び方
  4. おすすめのクラウドファンディングサービス


1、不動産投資型クラウドファンディングの利回りとは?

不動産投資型クラウドファンディングの利回りとは?

投資するうえで重要な「利回り」。簡単に言えば、投資金額に対する収益の割合のことを指します。

本章では、不動産投資型クラウドファンディングにおける利回りと注意点について、解説していきます。

(1)想定利回りの計算方法

不動産投資クラウドファンディングでは、出資募集の際に想定利回りが示されます。

想定利回りは年利で示される場合がほとんどです。
したがって、

1年間の予定配当金額÷投資金額

で計算されることになります。

上記の式で計算された利回りは、募集時点での予定配当金額をもとに計算した利回りです。

これは確定した利回りではないため「想定」という言葉がついています。

(2)実際の分配金は源泉徴収税が控除される

想定利回りについての説明をしましたが、ここで1つ注意点があります。
実際に受け取れる分配金は、想定利回りより小さくなるという点です。

不動産投資クラウドファンディングで受け取れる分配金は、運用益から源泉徴収税20.42%(所得税+復興特別所得税)が控除された金額になります。

想定利回りは、源泉徴収税控除前の分配金で計算した利回りです。
そのため、手取りベースで考えると、実際の分配金は想定利回りよりも下がります。

たとえば、想定利回り3%のファンドに100万円投資すると、1年間に受け取れる分配金は3万円です。
しかし、3万円から源泉徴収税6,072円(3万円×20.24%)が差し引かれます。実際に手元に残る金額は2万3,928円のため、手取りベースの実質的な利回りは2.393%となります。

不動産投資型クラウドファンディングでファンドを選ぶ際は、手取りベースの利回りまで計算して投資判断を行うといいでしょう。

源泉徴収税をおよそ20%とみなし、想定利回りに0.8を掛けると、だいたいの手取りベース利回りを求めることができます。

(3)想定利回りはあくまでも「想定」

もう1点注意点があります。
広く投資全般に言えることですが、想定利回りはあくまでも「想定」であるということです。

不動産投資クラウドファンディングにおける想定利回りについても、当然のことながら確定されたものではありません。
ファンドの運用次第では、想定利回り通りの分配金が得られなかったり、無配当になったりするケースも考えられます。

募集時に示されている想定利回りは確約されていません。
ファンドの運用がうまくいかなかった場合、変更となる可能性があることを留意しておきましょう。

(4)不動産投資型クラウドファンディングにおける利回りはどのくらい?

不動産投資クラウドファンディングの平均的な利回りは、3~8%程度が目安となります。もちろんこれはあくまで目安であり、中には、8%を上回る想定利回りの投資案件も存在します。

ただし、投資における利回りは高いほうがいいというわけではありません。利回りの高さは振れ幅を表しているからです。

利回りが高い=ハイリスク・ハイリターン」という認識を忘れないようにしましょう。

2、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みやメリットは?

不動産投資型クラウドファンディングの利回りについて解説する前に~不動産投資型クラウドファンディングとは?

不動産投資型クラウドファンディングの利回りについて説明する前に、

  • 不動産投資型クラウドファンディングの仕組みはどのようなものなのか
  • 不動産投資型クラウドファンディングのメリット

の2点を解説します。

(1)不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

そもそも、クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の人から資金を調達する方法です。ネット環境が整っているからこそできる資金調達形態の1つです。

不動産投資型クラウドファンディングは、事業者(不動産購入者)がインターネットを通じて個人投資家などから資金を調達します。
その資金で、不動産の購入・運営を行う仕組みとなっています。

この形態を利用して、自らは現物不動産を購入するのではなく、「投資家」として事業者を支援します。
不動産投資型クラウドファンディングによって、投資家は、配当として利回り(2~6%)を受け取ることができます。
以上が、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みです。

さらに、平成29年に不動産特定事業法が改正されたため、参入事業者が増えており不動産市場は活性化しています。

不動産特定共同事業法について、詳しくは「10分で分かる!不動産特定共同事業法の改正のポイント」で解説しているので、あわせてご確認ください。

(2)不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングのメリットは、以下の3つが挙げられます。

  • 少額資金から始められる
  • 手間が少ない
  • リスクが低い

上記の3つのメリットについて、「不動産のクラウドファンディングとは?選び方やおすすめを紹介」にて、詳しく解説しています。こちらも合わせてご覧ください。

3、不動産投資型クラウドファンディング以外の投資との利回りの比較

不動産投資型クラウドファンディング以外の投資との利回りの比較

不動産投資型クラウドファンディングの平均的な利回りは、前述のとおり、およそ3~8%程度です。

本章では、不動産投資型クラウドファンディング以外の他の投資商品の利回りを紹介します。

投資商品は以下の5つです。

  • 預貯金
  • 株式投資
  • ソーシャルレンディング
  • 現物不動産投資
  • REIT(不動産投資信託)

(1)預貯金

預貯金とは、銀行の普通預金や定期預金のことを指します。元本が保証されており、すぐに引き出せるため、生活費や近い将来に使う予定のお金の置き場所に便利です。

一方で、利回りは低いので、資産運用の手段には向いていません。

2021年11月現在、メガバンク3社(三菱UFJ・三井住友・みずほ)の定期預金金利は、年0.001~0.002%となっています。

100万円預けても、1年間に受け取れる利息は10円から20円です。
受取利息には税金がかかるので、手元に残る金額はさらに少なくなります。

(2)株式投資

株式投資とは、株式会社が資金調達のために発行する「株式」を売買して、配当金などの利益を狙うことです。

銘柄にもよりますが、上場株式に投資すると、決算ごとに配当金を受け取れます。
利回りは、銘柄によって様々です。ローリスク・ローリターンのものから、ハイリスク・ハイリターンのものまで幅広く存在します。
あくまで参考ですが、東証一部上場企業の株式平均利回り(加重平均利回り)は、およそ2%前後をキープしています。

株価は常に変動しているため、配当金(インカムゲイン)のほかに値上がり益(キャピタルゲイン)を得られる可能性もあります。
売買タイミングをうまくとらえることができれば、大きな値上がり益を得られるでしょう。
一方で、取引のタイミングを間違えて大きな損失が発生するリスクもあります。

(3)ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングはクラウドファンディングの種類の1つで、不特定多数の投資家から資金を集めて、最低成立金額に達した場合に企業に融資を行うというサービスです。

ソーシャルレンディングの運営会社の多くは、想定利回りが3~8%程度のファンドを扱います。

ソーシャルレンディングは貸付先がデフォルト(債務不履行)となり、損失が生じるリスクがある点に注意が必要です。

(4)現物不動産投資

現物不動産投資は、何らかの不動産物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資方法です。

投資用不動産の利回りの相場は、その立地条件や新築・中古などの物件スペックによって大きく変わります。
2%程度の物件から、10%を上回る物件も存在し、不動産投資の利回りはかなり幅広いと言えるでしょう。

現物不動産投資は、金融機関の融資を利用して投資を始められるのが大きな特徴です。
自己資金を上回る金額を運用することで、レバレッジをかけることができ、運用効率の向上が期待できます。

ただし、現物不動産投資は管理費・修繕積立金、税金など、様々な管理費用がかかります。
不動産は築年数が経過すると建物が老朽化し、価値が下落するリスクがある点にも、注意が必要です。

(5)REIT(不動産投資信託)

REIT(不動産投資信託)とは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資商品です。

日本取引所グループが発表している「月間REIT(リート)レポート(2021年10月版)」によれば、2021年10月末時点でのREITの予想年間分配金利回りは3.41%となっています。

REITと不動産投資型クラウドファンディングは、少額から投資を始められる点や、分散投資に向いているという点で類似しています。

しかし、分配金を目的に投資する場合、利回りの面では現在は不動産投資クラウドファンディングの方がやや有利でしょう。
一方で、REITの方が流動性が高いため、換金に時間がかからないメリットもあります。

不動産クラウドファンディングはどう選ぶ?
  • 不動産クラウドファンディングには2種類ある?
  • 不動産クラウドファンディングのメリットデメリット
  • 比較すべき4つのポイント
etc...

まとめ

本記事では、不動産投資型クラウドファンディングの利回りに関して解説しました。

不動産投資型クラウドファンディングを始める際に、利回りはとても重要な判断材料の1つになります。利回りを見る際には、

  • 想定利回りに加えて、実質利回りも確認すること
  • 想定利回りは、あくまで「想定」であること

以上2点を意識して、不動産投資型クラウドファンディングを検討していただければ幸いです。

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初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう