• 不動産投資, 収益物件
  • 2022/1/31

不動産投資物件の選び方のコツとは?不動産投資を成功に導くポイントを解説

不動産投資物件の選び方のコツについて知りたい……。

近年、「不労所得を得たい」「インフレ対策をしたい」「相続税対策をしたい」といったような様々な理由で不動産投資を検討されている方も多いのではないでしょうか。

しかし、たくさんの物件がある中で、どのような基準で物件を選んだらいいのかと悩まれている方も少なくないでしょう。

不動産投資で成功するためには「いかに資産価値が高く、空室になりにくい物件を選ぶか」が非常に大切です。

今回は、不動産投資で失敗しないためにおさえておきたい、投資物件を選ぶ際のポイントをまとめてみました。

  • いい不動産投資物件を選ぶための4つのポイント
  • 自分に適した物件を選ぶには?
  • 不動産市場の動向
  • 投資物件を探すには?オススメ不動産投資会社サイト

投資用物件について、詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

投資用不動産の収益をあげるために知っておくべき7つのこと

不動産投資を始めるには、自分で事前に不動産投資について勉強することが重要です。

『不動産投資の教科書』では、不動産投資についての書籍をプレゼントしておりますので、ぜひご応募してみてください。






初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)


これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、いい不動産投資物件の選び方|4つのポイント

いい不動産投資物件の選び方|4つのポイント

不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには、空室になりにくい物件を選ぶことが非常に重要です。

では、空室リスクが低く、いい投資物件を選ぶ際のポイントとは何でしょうか。

具体的には、以下のようなポイントが挙げられます。

  • 割安な物件
  • 空室になりにくい物件
  • 資産価値が高い物件
  • 高利回りが期待できそうな物件

2、ポイント①割安な不動産投資の選び方

ポイント①割安な不動産投資の選び方

不動産を購入する前に、売買価格の価値がある不動産であるかどうかを判断するには、その不動産の価値を知っておく必要があります。

投資不動産の資産価値は、「収益価格」を算出することで、知ることができます。

(1)収益価格とは?

そもそも収益価格とは、以下の2つの価値を合計した価格です。

  • 対象の不動産が、将来生み出すだろうと予測する純利益
  • 現在価値を総合して算出する不動産の価値

(2)収益価格の算出方法

不動産の収益価格を算出するには、大きく以下の2つの方法があります。

  • 直接還元法
  • DCF法

計算方法については、以下の記事を参考にしてみてください。

「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」

一方、居住用不動産の価値を算出するには「積算価格」を利用することができます。

計算方法については、以下の記事を参考にしてみてください。

「積算価格とは?積算価格の計算方法について」

(3)投資物件の相場価格を知る

購入検討をされている物件の価格が適正であるかどうかを判断するには、収益価格の算出の他に、実際の取引価格の相場も知っておく必要があります。

実際の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

3、ポイント②空室になりにくい不動産投資物件の選び方

ポイント②空室になりにくい不動産投資物件の選び方

空室になりにくい物件とは、賃貸としての需要が高く、借りたいと思われるような物件です。

具体的には以下のような条件が挙げられます。

(1)物件の利便性がいい

住居・事務所のいずれにしても、利便性がとても重要と言えます。

  • 交通の面
  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • 利用する路線がターミナル駅に出やすい

などのポイントをチェックしましょう。

  • 周辺環境の面
  • コンビニが近くにある
  • 飲食店が多い
  • ドラッグストアがある

など、日常生活の利便性のポイントもチェックしましょう。

また、ファミリー向けの物件でしたら、公園や病院などの公共施設が近くにあることも重要視されます。

(2)管理・メンテナンスがきちんとされている

「不動産は管理から買いなさい」という言葉があるように、不動産の資産価値を保つには物件の管理体制が非常に大切です。

従って、物件がきちんと管理・メンテナンスされているかどうかもきちんと確認するようにしましょう。

確認する際は、以下のポイントをチェックしましょう。

  • 管理人は常駐なのかなどの管理形態
  • 共有部分の状態
  • 修繕計画がきちんとあるのかどうか
  • 定期点検を行っているのかどうか

(3)時代の流れに合った設備・仕様

住居系の物件を賃貸として選ぶ際に、部屋の間取り、広さや設備など住み心地を重視して選ぶ方が増えています。

最近では、セキュリティに対するニーズが高まっています。

セキュリティ面を重視する方は、オートロックや防犯カメラが設置されているかどうかもチェックしましょう。

4、ポイント③資産価値が高い不動産投資の選び方

ポイント③資産価値が高い不動産投資の選び方

不動産投資ローンを利用して投資不動産を購入する場合、最も重視される審査基準は資産価値が高い物件であるかどうかです。

なぜなら、金融機関は万が一ローン返済期間中に返済ができなくなったなどのリスクを考慮し、資産価値が高い物件に絞って融資をしているからです。

収益価格を計算するのも必要ですが、下記ポイントもチェックしてみてください。

  • 物件の立地は地価が高いエリアにある
  • きちんと管理されている

また、金融機関は物件の資産価値で融資金額を算出していますので、融資額も資産価値を判断する一つの指標と言えるでしょう。

5、ポイント④高利回りが期待できそうな不動産投資物件の選び方

ポイント④高利回りが期待できそうな不動産投資物件の選び方

投資である以上、物件の収益性が重視されます。

ご存知の通り、収益物件がいくら収益が上がるかの、一つの判断基準は利回りです。

一般的には、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多いです。

実際の物件収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

利回りの計算方法について、詳しくは以下の記事を参考にしてください。

アパート経営の利回りの相場・計算方法は?

いい投資物件を選ぶ際のポイントについて、詳しくは以下の記事を参考にしてください。

収益物件とは?不動産投資で儲ける人の全国のアパート選び

6、自分に適した不動産投資物件の選び方は?

自分に適した不動産投資物件の選び方は?

不動産投資と言っても、区分マンションから、一棟アパート、一棟マンションなど実は様々なタイプがあります。

新築か中古によっても、投資金額、リスクや収益性が異なります。

それぞれのメリットとデメリットについて、詳しく説明していきますので、ご自身の条件に合せて参考にしてみてください。

(1)一棟 VS 区分

一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始めることができることで人気です。

以下で、一棟マンション、一棟アパートと比較した場合の、区分マンションのメリットとデメリットを紹介します。

一棟と区分とで迷われている方がいらっしゃいましたら、是非参考にしてみてください。

①区分マンション投資のメリット

まず、一棟マンションや一棟アパートと比較した区分マンションのメリットをみてみましょう。

大きく以下の3つが挙げられます。

  • 投資金額が安いため始めやすい
  • 都心など立地のいい物件を購入することができる
  • 経営管理に手間がかからない
  • 区分マンション投資のデメリット

②区分マンション投資のデメリット

一方、デメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

  • 投資金額が少ないため、リターンも少ない
  • 資産は建物のみになる
  • 部屋が一つのため、空室になった場合収入がゼロになる

ワンルームマンションのメリットとデメリットについて、詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

ワンルームマンション投資成功のための11のポイント

(2)新築物件 VS 中古物件

新築物件にするか、中古物件にするかで迷われている方も少なくないでしょう。

続いて、新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットを紹介します。

新築物件と中古物件で迷われている方は、是非参考にしてみてください。

①中古物件のメリット

新築物件と比較して、中古物件には大きく以下のようなメリットがあります。

  • 初期費用が安くおさえられる
  • 個人売主が多く、物件価格に消費税がかからないケースが多い
  • 今までの入居状況(空室率)を確認することができる
  • 周辺近隣の状況を確認することができる

②中古物件のデメリット

一方、新築物件と比較したデメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

  • 融資をする場合の担保力が低い
  • (建築年数が古い場合)物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
  • (建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

中古物件のメリットとデメリットについて詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

不動産購入は中古物件がトク?中古不動産のメリット・デメリットについて

7、現在の不動産市場状況や今後の動向

現在の不動産市場状況や今後の動向

東京オリンピックの閉幕や、新型コロナウイルスの影響、2022年問題など、さまざまな影響が暴落を引き起こすのではないかと不安な方も多いでしょう。

現在の不動産市場と今後の動向を見ていきましょう。

(1)オリンピック閉幕後から現在までの不動産の動向

東京オリンピックが開催決定した時、開催までは不動産価格が上昇し続けるが、閉幕すれば不動産価格暴落するだろうといわれていました。

過去のオリンピックでは、閉幕後に不動産価格が下がる傾向にあったからです。

しかし、今回の東京オリンピックは、過去のロンドンオリンピック同様、不動産価格への影響はほとんどなかったといえます。

コロナウイルスにより開催が延期されたことから、不動産価格の上昇が緩やかになったことがひとつの原因でしょう。

(2)2022年問題

2022年問題による影響はどんなものなのでしょうか?

2022年問題は、「2022年不動産問題」「生産緑地問題」とも呼ばれています。

生産緑地として農地であった土地が2022年に転用され、市場に大量に出回るのではないか予想されている問題です。

しかし、政府が対策を練っているため、価格の暴落への影響はないだろうと考えられています。

8、不動産投資物件を探すには?オススメ不動産投資会社サイト

不動産投資物件を探すには?オススメ不動産投資会社サイト

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせする際に、ほとんど売れてしまっているケースが多いのです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しているので、最新の物件情報を得ることができます。

以下にて、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、投資物件を探されている時にぜひ資料請求してみてください。

(1)区分マンション投資物件

①プロパティエージェント(新築物件)

東証上場している「プロパティエージェントは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけています。

購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。

新築マンション投資にご興味がある方は、資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

資料請求とお問い合わせフォームはこちら

②RENOSY(中古物件)

RENOSY」の管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。

物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。

初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付していますので、中古マンション投資にご興味がある方はぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

資料請求とお問い合わせフォームはこちら

③デュアルタップ(新築・中古物件)

デュアルタップ」は、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。

東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。

新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

資料請求とお問い合わせフォームはこちら

④ユナイテッド・エステート株式会社

ユナイテッド・エステート」は、全国3000社の不動産会社と50社を超える原状回復業社のネットワークを最大限に活用し、不動産投資初心者の方でも安心して不動産投資を始められるシステムを整えています。

中古だからこそできる好立地な物件や築浅で低投資の物件などを幅広く紹介でき、 賃貸管理委託手数料に関しても、家賃に対する3%(税別)となっており、業界平均と比べると安価です。

サービスの質を落とさずになるべく月々のコストを抑えたい既存オーナーの方々から喜びの声が多いようです。

(2)一棟投資物件

①アメニティジョイハウス(新築一棟)

アメニティジョイハウス」は、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト&ローリスクのアパート経営を提案しており、東京、千葉、埼玉を中心に新築・木造・3階建てアパートを展開。独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。

また、東京圏(1都3県)どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。

会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。

不動産投資の教科書としてもおすすめしている会社の1つであり、今なら1都3県の方限定でメンバーズ登録するとAmazon不動産投資本部門1位となった書籍無料プレゼントキャンペーンが実施中です。

是非とも応募されてみてはいかがでしょうか?!

資料請求とお問い合わせフォームはこちら

②フリーダムインベストメンツ(中古一棟)

フリーダムインベストメンツ」は、投資用中古一棟マンションに特化している不動産投資会社です。

不動産投資で多くの方は、個人名義で購入するか 、資産管理法人名義にするか 、と悩まれているでしょう。

こちらのセミナーでは、それぞれの特性を知った上でご自身に合った投資戦略を話してくれるそうです。

参加してみてはいかがでしょうか。お申し込みサイトはこちら

まとめ|今後の不動産動向を見据えた賢い物件選びを!

今回は不動産投資の物件選びについて紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

空室リスクが低く、いい投資物件を選ぶポイントを把握したうえで、それぞれの物件にあるメリットやデメリットを理解し、ご自身の条件に合った物件を選ぶことが大切です。 

不動産投資を成功させるための物件選びについて、以下の記事も参考にしていただけると幸いです。

不動産投資の収益を上げるための優良物件とは?不動産6種類を解説

なお、不動産投資を検討している方に向けて、当メディア「不動産投資の教科書」では「セカンド・オピニオン」サービスを提供しております。

不動産投資を考えているなら、ぜひ一度ご相談ください。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)

これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。