いろんな投資商品があるけれど、不動産投資はどのような仕組みで収入を得ているのだろうか？初心者が手を出すリスクやメリットはあるのか？
こんな疑問に答えていきます。
不動産投資には、儲かる仕組み、税金の仕組み、生命保険や年金の代わりになる仕組み、相続税対策になる仕組みなど、いろいろと押さえておくべき知識があります。
今回は、以下のような
- 不動産投資で儲かる仕組み
- 不動産投資の節税の仕組み
- 不動産会社のカモにならないようにする
不動産投資の仕組みと成功させるポイントを、資産運用に関する情報発信を行う当メディア「不動産投資の教科書」が解説します。
この記事をご覧の方は以下の記事を読むとさらに理解が深まります。
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不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、 不動産投資の仕組みの全体像
まずは、不動産投資の全体の仕組みをざっくりと理解しましょう。
不動産投資を行うとき、まずはアパートやマンションなどの物件を購入するか、建築します。そして、その物件を他人に賃貸します。賃貸管理は、不動産会社に任せることが多いです。
賃借人が賃料を支払い、投資家（オーナー）はそのお金を受け取り、それが収益となります。
ただし、投資家が物件を購入するときには、アパートローンを組むことが多いですし、不動産管理会社の費用や諸経費がかかるので、投資家の手取りは、受け取った賃料からこうした費用や税金を引いた金額となります。
こうして投資家の手元に残るお金が「キャッシュフロー」です。不動産投資では、このキャッシュフローを高めることが、成功のためのポイントとなります。
２、 不動産投資が儲かる仕組みは？
次に、不動産投資が儲かる仕組みを説明します。
不動産投資をするときには、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類の収益を上げることができます。
インカムゲインとは、物件を賃借人に貸して、その賃料から得られる収益です。
先にも説明した通り、不動産を賃貸すると、毎月賃料が入るので、そこから税金や管理費用等を支払ったキャッシュフローがインカムゲインとなります。
これに対し、キャピタルゲインとは、物件の値上がり益による利益です。不動産は、時々刻々と相場価格が動いていくものですし、タイミングが良ければ相場を外れた高値で売れるケースもあります。そこで、低額で購入した不動産を高額で転売することにより、高いキャピタルゲインを得ることができます。
以上のように、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類の収益をバランス良く狙って行くことが、不動産投資成功のポイントとなります。
３、 不動産投資が所得税・住民税の節税になる仕組みは？
不動産投資をすると、所得税や住民税の節税にもつながります。
不動産による所得と他の所得を損益通算できるからです。
損益通算とは、異なる種類の所得がある場合に、相互に差引をして、全体に対して所得税を加算することです。たとえば会社員などの場合、不動産経営が赤字になっていたら、給与所得から差し引けるので、全体としての所得税が下がるのです。住民税も所得に連動するので、自動的に下がります。
また、不動産投資では「減価償却費」と言って、実際には支払わない経費の算入もできるので、実際には持ち出しがなくても「赤字状態」として損益通算できることがあり、節税効果が高いです。
ただ、そうではなく、本当に赤字経営になっている可能性もあるので、その点には注意が必要です。いくら節税になっても、マイナスになっているなら、不動産投資に成功しているとは言えないためです。
４、不動産投資が生命保険代わりになる仕組みは？
次に、不動産投資が生命保険代わりになる仕組みをご説明します。
不動産投資をするときには、不動産投資ローンを組むケースがほとんどです。不動産投資ローンとは、アパートなどの投資用物件を購入するために、金融機関で設定するローンのことです。
そして、不動産投資ローンを組むときには、「団体信用生命保険」という生命保険へ加入することが義務づけられるケースが多いです。この生命保険に加入していれば、ローン返済中に債務者に万一のことがあると、保険会社が残ローンを完済するので、不動産を遺族に残すことができます。
そこで、不動産投資ローンを組むなら、これまで加入していた生命保険を解約しても不都合が無い状態になります。
５、不動産投資が年金代わりになる仕組みは？
不動産投資をすると、将来の年金代わりにもなります。
それは、不動産投資による家賃収入として、毎月まとまった収益を得られるようになるためです。
購入時はアパートローンの返済があるため全額は手元に残らないとしても、将来ローンを返し終わったら、賃料が全額手元に入ってきます。管理費等の諸経費を支払っても、それなりの金額にはなるでしょう。
不動産による収益は、株式配当よりも安定した収益になりやすいです。
複数の不動産があると、さらに得られる賃料の総額が大きくなるので、「年金をもらえないかも知れない」などと噂されている社会において、来たるべき将来に備えるには、不動産投資が非常に有効です。
６、不動産投資が相続税対策になる仕組みは？
不動産投資をすると「相続税対策」にもつながります。
不動産は、現金や預貯金よりも「相続税評価額」が低いためです。
土地の場合の評価額は現金の8割程度になりますし、建物の場合には現金の7割程度になります。
また、不動産を賃貸していると、さらに相続税評価額が下がります。賃貸している不動産は、「借家権割合」を差し引くことができるためです。
さらに「小規模宅地の特例」を使えるケースもあります。
これらの減税措置を組み合わせると、投資用不動産の場合、相続税評価額を現金資産の3分の1程度に抑えることができることも多いです。
相続税評価額が小さくなると、その分相続税の金額が下がるので、節税に非常に効果的です。
７、不動産投資がインフレ対策になる仕組みは？
不動産投資は、インフレ対策にもなります。
なぜなら、投資用の不動産の価値や得られる賃料収入の金額は、物価の上昇に連動するからです。
インフレが起こると貨幣価値は相対的に低下してしまいますが、不動産の価値と収益は連動して上昇するので、不動産の形で資産を持っておいた方がリスク軽減につながります。
ただし、賃料については、物価が上昇したからと言って急に上げることができません。
上げるとしても、賃貸借契約の期間が終了してからにする必要があるので、現実の物価上昇より少し遅れたタイミングで賃料を相場に揃えることになります。
反対に、物価が下落した場合でも、賃貸借契約の期間が終了するまでの間は、今まで通りの高い家賃を得ることができるというメリットもあります。
８、不動産投資を始めて成功させるための9つの手順
以上のように、不動産投資を成功させると、インカムゲイン、キャピタルゲインを得られますし、生命保険や年金代わりにもなって節税にもつながります。
ただし、中には失敗してしまう方もおられるのが現実です。
以下では、初めての方でも不動産投資を成功させる方法をご紹介します。
（１）不動産投資の種類を知る
まずは、不動産投資の種類を知りましょう。
物件を購入して人に貸すと言っても、いくつかの方法があります。
- 区分所有のマンション経営
- アパートの一棟経営
- 戸建て経営
- シェアハウスの経営
どれにするかにより、初期投資の費用や運営の困難さ、利回りやメンテナンス費用、管理費用などが変わってきます。
立地などによっても向き不向きがあるので、ケースに応じた方法を選びましょう。
（２）不動産投資の知識を得る
次に、不動産投資について学ぶことも重要です。
投資を成功させるためには、キャッシュフローのシミュレーションが非常に重要だからです。知識がなければ、事前にシミュレーションすることは不可能です。
最低限、利回りやかかる経費、税金などについての知識を持ち、自分一人でシミュレーションできるようにしておくべきです。
（３）キャッシュフローのシミュレーションをする
必要な知識を得たら、実際にキャッシュフローのシミュレーションを行うことが重要です。物件購入前に、本当に利益を得られるのか、どのくらいの利益となるのか、リスクも踏まえてできるだけ正確に計算しましょう。
（４）信頼できる不動産会社を探す
良い物件を見つけるには、不動産会社から紹介を受けることが有用です。
そこで、なるべく信頼できる、良い物件を紹介してもらえる不動産会社を探すことです。
いくつかの不動産会社から話を聞いたり物件紹介を受けたりして、相互に比較するのも良いでしょう。
（５）不動産会社の言いなりにならない
いくら信頼できる不動産会社であっても、盲目的に信頼するのは危険です。
不動産会社は自社の利益を優先するものですし、優秀な業者でも間違いをおかすことはあります。
最後に決断するのは自分です。必ず自己判断で、良いと思える物件を購入しましょう。
（６）信頼できる不動産管理会社を探す
不動産投資を成功させるカギとなるのが、不動産管理会社との関係です。
良い営業マンについてもらい、仲良くなって、効率的に賃借人を集めてもらいましょう。
良い不動産管理会社を探すためには、その管理会社が今管理している他の物件を見てみることが効果的です。今管理されている他の物件がきちんと管理されていて、賃借人もしっかり入っているなら、その管理会社はある程度信頼できると言えます。
（７）物件の運用に関与する
物件を運用するときには、できるだけ自分でも関わることをお勧めします。
たとえば、近くに住んでいるならときどき様子を見に行くと良いですし、できる範囲で、自分で修繕や改善することなどもできます。
（８）収益性のチェック
物件の運用を開始したら、本当に事前のシミュレーション通りに収益が上がっているかどうか、チェックしましょう。
管理会社任せにしていると、後になって「これだけしか収益が上がっていなかったのか」と驚くケースもあるので、放置しないことが大切です。
（９）売却で、キャピタルゲインを狙う
不動産の値上がり益（キャピタルゲイン）を狙うのであれば、不動産が値上がりしたタイミングで転売する決断も大切です。
常に、自分が所有している不動産の相場価格をチェックして、良いタイミングを見計らって大きな利益を上げましょう。
まとめ
今回は、不動産投資の仕組みを解説しました。
不動産投資に成功すると、単純に高い収入（お金）を得られるだけではなく、節税、将来の年金代わり、生命保険代わり、インフレ対策なども実現できて、さまざまなメリットを得られます。
上記の不動産投資のポイントを実践して、是非とも不動産投資で大きな利益を上げてください！