宅建とは……？
不動産投資を始めようと思い、調べてみるとよく聞くのが宅建という資格。
実際どのような資格なのか、そもそも不動産投資に宅建は必要なのか正直わかりづらいですよね。
今回は
- 不動産投資に宅建は必要なのか？
- 宅建を取る3つのメリット
- そもそも宅建とはどのような資格なのか
- 宅建の勉強方法
について、不動産投資に関する情報発信を行う当メディア「不動産投資投資の教科書」が紹介いたします。
たった3分ほどで自分には宅建は必要なのか、具体的にとるとしたらどんな勉強法がいいのかはっきりと分かるようになるので、ぜひ最後までじっくりとご覧ください。
こちらの記事も参考にどうぞ。
不動産投資のバイブル
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- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
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- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、不動産投資に宅建（宅地建物取引士）の資格は必要？
結論を述べると不動産投資は宅建を持っていなくても可能です。
ただし宅建を持っていることによって不動産投資で大きな強みになり、成功確率は上がると言えるでしょう。
詳しくは次の項目をご参照ください。
2、不動産投資で宅建（宅地建物取引士）を取る３つのメリット
不動産投資を行う上で宅建を持っていると様々な恩恵を受けられます。
- （１）取引相手からの信用度が上がり、交渉が有利に働く
- （２）法律関係から税金関係まで幅広く知識を得られる
- （３）出口戦略に有利
大きく分けて3つのメリットがあるので一つずつご紹介いたします。
（１）取引相手からの信用度が上がり、交渉が有利になる
不動産投資を行っていく上で、売主、買主、場合によっては金融機関など様々な相手と交渉することになります。
そうした過程において宅建を持っていると不動産のプロとしての知識があると見られ、信頼度を高めることができます。
そして宅建の知識を持っていると、違法建築物件、再建築不可といった物件の問題点を指摘し、リスクを未然に回避することができます。また売主への不動産の価格交渉を有利に進めることも可能となります
その他にも金融機関に融資してもらう際、宅建を持っていれば法務リスクや建築基準法に満たしているのかといった物件の法律面でもしっかりと理解しているという一定の証明となり、融資を有利にすすめることができます。
このように宅建を取ることは信頼を得たり交渉する上で大きなメリットがあります。
（２）法律関係から税金関係まで幅広く知識を得られる
宅建の試験範囲は多岐にわたり、権利関係や法律上の制限、税金関係など不動産投資を行う上で、役に立つ知識が幅広く出題されます。
これらの知識を持っているだけでも、
- 自分が投資する不動産物件での権利関係は大丈夫なのか、
- 前面道路、日影規制、高度規制といった法律面での不安はないのか
といった投資のリスクを減らすことができます。
このように人に相談をしなくとも、自ら不動産の複雑な法律や権利関係を理解し、リスクを下げることができるのは大きなメリットです。
（３）出口戦略に有利
出口戦略とは簡単に言うと、投資物件をどのように売却するかという戦略のことです。
本来不動産の売買の場合は一度に動く額が大きいので、仲介会社には宅地建物取引士が所属しています。
不動産の取引には取引のための専門的な知識が必要で、専門知識がない人にとっては難しい取引だからです。
しかしながら不動産売買の場合、仲介費用はとても高額になります。
売買の場合は以下のような費用がかかってきます。
| 取引される不動産の金額 | 手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | ５%以内＋消費税 |
| 200~400万円の部分 | ４%以内＋消費税 |
| 400を超える部分 | ３%以内＋消費税 |
そして400万円を超える物件については計算がややこしくなってしまうので、400万円を超える物件は以下の簡略化された計算式で求めることができます。
- 仲介手数料（400万円を超える物件）＝売買価格×３％＋6万円＋消費税
ですので例えば２０００万円の物件を売買する場合
- 仲介手数料＝2000万×３％＋6万円＋消費税＝66万円＋消費税
となります。
このように不動産を売却する際に本来であれば数十万円の仲介費用がかかる可能性がありますが、自分自身で宅建を持っていて仲介業者を挟まず取引した場合、この費用はかかりません。
従って宅建を持っているだけで数十万円分節約できる可能性があります。
３、物件購入時、営業マンの宅建資格の有無はチェックポイントの一つ
また物件を購入する際、営業マンが宅建業免許を持っているかどうかも重要なポイントになります。
私ども不動産投資の教科書としては、不動産投資を成功させるための秘訣として、
- 良質な物件か否かの見極め
- 良い不動産会社か否かの見極め
- 良い営業マンか否かの見極め
が重要だと考えています。
営業マンが宅建の資格を持っているかどうかは、良い営業マンか否かの見極める要素の一つとなります。
営業マン自身が不動産の法律や、規制、法改正などをしっかりと理解しているのかを確かめられるからです。
４、そもそも宅建（宅地建物取引士）はどんな資格なのか
そもそも宅建はどんな資格なのか
そしてどんな試験なのか分からない方も
いらっしゃると思います。
次は宅建について解説していきます。
宅建の正式名称は宅地建物取引士という資格で、宅建士になることで不動産を取引する際（売買、賃貸、交換）に必要な業務を行うことができます。
宅建は毎年約20万人が受ける人気資格ですが、合格率は例年15%ほどと比較的難関な資格です。
試験範囲としては
- 権利関係（民法、不動産登記法、借地借家法、建物区分所有法）
- 宅地建物取引業法
- 法令上の制限（都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、土地区画整理法、宅地造成等規制法、農地法など）
- 税金関係（所得税、不動産所得税、固定資産税、鑑定評価、印紙税など）
で4択形式の問題が50問出題されます。
合格点としては6~7割程度です。
試験範囲は幅広いので、合格のためにはしっかりと勉強時間を確保し、法律を一つ一つ丁寧に暗記していくことが重要なポイントになります。
普段不動産の営業をしているからと言って決して油断できない難関資格です。
５、宅建士（宅地建物取引士）はどのような仕事ができる？
宅地建物取引士を取ることで
- （１）重要事項の説明
- （２）重要事項説明書の記名・押印
- （３）契約書の記名 押印
という3つの業務ができるようになります。
（１）重要事項の説明
不動産の取引は一度に数千万や数億円の取引になることもあるので、一度トラブルが起きると大きな損害も発生してしまうこともあります。
宅建士はこのような損害やトラブルを事前に防ぐために契約の前にお客さんに取引物件の重要な情報を説明する義務があります。例えば建物の設備として台所や浴室、便所といった設備状況や敷地の権利関係など説明事項を多岐にわたります。
（２）重要事項説明書の記名・押印
宅建士に義務付けられている重要事項の説明は幅広く、広範囲になるため、事前に説明書を作成し、口頭で説明します。その際重要事項を説明したということを証明するために、宅建士が説明書に記名、押印をし、お客さんに交付します。
（３）契約書の記名 押印
重要事項の説明や説明書の交付が終わると契約になります。
そして、取引の内容を書面化し、買主、売主の契約を締結した事実を明確にします。
契約内容に誤りがないかどうか確認し、最後に宅建士が契約書に記名・押印をします。
６、宅建（宅地建物取引士）のおすすめの勉強方法
このように多くのメリットがある宅建ですが、勉強の方針としては大きく３つがあります。
コストと合格率の観点からも比較してみました。
（１）独学 コスト◎ 合格率△
（２）通信講座 コスト〇 合格率〇
（３）予備校 コスト△ 合格率◎
各勉強方法について詳しく紹介していきます
（１）独学 コスト◎ 合格率△
独学は費用としてはテキスト代、受験費用のみで、コストパフォーマンスとしては最高と言っていいでしょう。しかしながら自分自身で出題範囲や勉強の進捗度などを管理する必要があり、一般的には合格率は低いと言えるでしょう。
宅建の勉強は本当に自分の不動産投資に役に経つのか判断したい人やまず内容を見て見極めたいと言う方はまずコストのかからない独学から始めてみてもいいでしょう。
①独学の勉強方法
宅建の勉強時間としては個人の能力や元々の知識量によっても異なりますが、
おおよそ350~400時間ほどかかると言われています。
ですので試験を受験する前に最低でも350時間の勉強時間を確保することが重要になります。
そして宅建は1年に1度しかない試験なので、一度落ちてしまうと長期間の試験間隔がありてしまいます。ですので試験を受けるまでに数か月分の大まかなスケジュールを組み、勉強のスケジュールをしっかりと組むことが大切になります。
一番大切なのが過去問を試験前に数年分解くということです。
テキストだけだと、どうしてもひっかけ問題や、時間配分に馴れることが難しいので、直前に過去問をしっかりと解くことをおすすめします。
②おすすめの使用テキスト
具体的に独学ではどのようなテキストを使用すればいいのか分からないと思うので、編集部が厳選したおすすめテキストをまとめてみたのでぜひ参考にしてみてください。
- 著者 滝澤 ななみ
- 出版社 TAC出版
数多くある宅建のテキストの中でも一番人気があるテキストです。
フルカラーでイラストや図も多く、読んで分かるというかは見て理解するという形のテキストで初学者でも宅建の内容が理解しやすくなっています。
ただし欠点としてあくまでもイラストで理解をするという形なので深く理解するためには別のテキストを利用することをおすすめします。
『わかって合格(うか)る宅建士 基本テキスト 2020年度』
- 著者 TAC宅建士講座
- 出版社 TAC出版
こちらはイラストというよりかは説明がしっかりと書いておりじっくりと読み込む形のテキストですz
内容は網羅的で、暗記というよりかしっかりと理解できるように一つ一つ丁寧に解説しているのでおすすめのテキストです。
巻末には厳選過去問がまとめられているので、最後に自分の実力だめしもできるようになっています。
ただし欠点としては説明が多く、色合いとしてもシンプルなので、もっと視覚的に理解したいという方は①の「みんなが欲しかった！宅建の教科書」をおすすめします！
- 著者 東京リーガルマインド LEC総合研究所 宅建士試験部
- 出版社 東京リーガルマインド
こちらは宅建の過去問30年分の中でも特に頻出される問題を厳選してまとめた問題集です。計6回分の本番演習ができるようになっており、テキストの内容をある程度理解した後にこの問題を解くことで、内容の理解度がぐっとアップします。
そして基礎編、中級編、上級編とそれぞれの問題が３つのレベルにランク分けされているので、1度に過去問として解くのではなく、自分の実力に合わせて解くこともできるのでおすすめのテキストです。
（２）通信講座 コスト〇 合格率〇
通信講座は独学と通学の間のようなイメージになります。
通信講座では宅建に特化した専門のテキストや講座、受験テクニックなどを学ぶことができるので独学よりか合格しやすいと言えるでしょう。
また自分自身で分からないポイントがある場合、講師に質問することも通信講座によっては可能なので、独学で悩み続けるよりも早く解決し、理解することができるでしょう。
ただし欠点としてはコストがどうしてもかかってしまう点です。
独学なら数千円のテキストをせいぜい2~3冊と受験費用を合わせて1万円程度で収まりますが、通信講座だと数万円かかってくるのが一般的です。
また独学と同様に自分自身でモチベーションを管理し、勉強を続けることが必要になるのでその点も欠点と言えます。
①資格スクエア
2019年度は宅建合格率79%と他の通信講座と比べても圧倒的な実績を残した資格スクエアです。
この講座はインプット、アウトプット、直前対策講座という３つに分かれており初学者でも十分にカバーすることができます。特に特徴的なのは、未来問という模試です。約30年分の過去問をAIに学習させ、来年度の出題傾向を予測したものなのですが、高いカテゴリー的中率で話題となっています。
②フォーサイト バリューセット２
宅建合格率は71.5％と非常に高い実績を残している通信講座です。
バリューセット２は基礎講座、過去問講座、直前対策講座は全てセットになっているので
初学者でも十分に試験範囲をカバーすることができます。
しかもこのバリューセット２の凄い点はもし試験が不合格のときの受講料の全額返金保障もついてくる点です。合格させる自信があるからこそできる制度なので、受けてみたいけど合格するかどうか不安という方にはぴったりの通信講座です。
③ユーキャン
テレビCMなどでもおなじみのユーキャンです。ユーキャンは宅建を3か月で合格が目指せるようなカリキュラムになっており、とにかく短期集中で合格したいという方におすすめの通信講座です。
膨大な出題範囲の中でも特にピンポイントで出題されるようなポイントが抑えられており、分からないところがあればスマホのメールや郵送などでもいつでも質問することができます。
（３）予備校 コスト△ 合格率◎
予備校の場合は何よりも独学や通信講座とは違い、教室で一緒に勉強する仲間や、また勉強の習慣づけもしやすいため合格率は高いと言えるでしょう。
しかしながら欠点としては何よりもコストがかかるという点です。
予備校の場合10万円以上は最低でもかかり、場所によっては３０万円近くかかってしまう予備校もあります。ですので、なかなか勉強が続かないけど高いお金を払ってでも宅建に絶対受かりたいという方にはおすすめの方法です。
①TAC
公式サイトはこちら！
価格90000円～166000円
大手の資格予備校の中でも特に有名なTACです。TACは宅建試験対策の教科書を一般向けに販売しており、売上でもNa1を達成しているなどテキストも信頼性があり、さらに合格実績としても2018年度は1255名と申し分ない実績を残しています。（2016、2017年度も1200人を超えています。）
また他の予備校と比べても様々なコースがあり、自分自信にぴったりのコースを選ぶことができるのでおすすめです。
②東京リーガルマインド
公式サイトはこちら！
価格76000～178000円
1979年から開校されている司法試験などで有名な大手の資格予備校です。
2019年度の宅建合格率は75.1%ととても高い合格実績をあげている大手予備校です。
こちらは様々な割引制度が魅力で、他社からの乗り換えやLEC他資格受験生割、期間限定割など、コストを安く抑えることが可能なケースもあるので、公式サイトで一度チェックしてみることをおすすめします！
③資格の大原
公式サイトはこちら！
価格122000円～1721000円
大手の資格予備校と聞くとまず思い浮かぶであろう資格の大原です。
大きく入門者向け、再チャレンジ組向け、短期間で合格したい人向けのコースなど様々存在しており、こちらも自分自身の目的にあった方法で宅建合格を目指すことができます。
大原は全国展開をしており、いたるところにあるので通いやすいのも大きなメリットです。
７、まとめ
いかがだったでしょうか？
不動産投資は宅建を取らなくてもできますが、宅建を取ることで様々なメリットがあります。
取引先からの信頼度や、不動産を売却する際にも役に経つので、不動産投資を行う方はぜひ宅建にチャレンジしてみることをおすすめいたします。
以下の記事も参考にしていただけたら幸いです。