• 不動産売却
  • 2022/8/12

不動産価格の推移と今後の予測について【2022年最新版】

不動産価格推移は、今後どのように動くのだろう……。

2013年の後半から地価が上昇し、住宅もオフィスも含めて全国的に不動産の売買価格も上昇しました。
しかし、東京オリンピックが終わりコロナの収束目処が立たず円安が進む令和時代、不動産価格は更に上がるのでしょうか、それともそろそろ下がるのでしょうか。

今後の不動産価格の推移が気になり、居住用不動産や投資用不動産を購入したいものの、悩まれているという方もいらっしゃることでしょう。

今回は、不動産投資に関する情報発信を行なっている当メディア・不動産投資の教科書 編集部が、

  • 不動産価格の推移の調べ方
  • 最新の不動産価格の推移
  • 今後の不動産価格の推移

などについて解説します。
実際に不動産売却を検討しているけれど、今後の不動産価格の推移について知りたいと考えている方の参考になれば幸いです。

不動産売却について、詳しくは以下の記事もご覧ください。
不動産売却をできるだけ高くするコツと見落としがちなポイントを解説


フドウくん
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1、不動産価格の推移はどう調べる?

具体的な不動産価格の推移の調べ方について、みていきましょう。

(1)“不動産価格指数”と“公示地価”を調べる

不動産価格の推移は、不動産価格指数公示地価を調べるとわかります。

不動産価格指数とは、不動産価格の動向を指数として表した統計データです。2012年8月以降毎月、国土交通省から公表されており、住宅地や商業地ごとに指標を確認できます。
不動産価格指数は、実際の取引価格情報をもとに、物件による影響を除去するなどの統計的な操作を加えて作成されており、不動産取引の情勢を把握するデータといえるでしょう。

公示地価は、土地の評価や取引の基準となる最新の地価指標です。毎年1月1日時点における標準地の1平方メートルあたりの地価を調査し、国土交通省から年1回公表されます。
不動産価格の傾向や、今後の推移を予測するための数値となります。

(2)直近の不動産取引金額の相場を確認できるサイト

実際の取引価格を確認できるサイトとして、以下のようなサイトがあります。

①土地総合情報システム

不動産価格 推移国土交通省が運営する「土地総合情報システム」にて、実際の不動産取引価格を調べることができます。

②レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーション

公益財団法人 不動産流通機構が運営する、不動産物件情報のネットワークシステム(不動産流通標準情報システム)レインズ」。
残念ながら、レインズは一般に公開されていませんが、レインズに登録されている不動産会社で実際に行われた不動産取引の価格情報が検索できるサイトとして、「レインズマーケットインフォメーション」があります。
不動産の売買に関心があるけれど不動産業者を訪ねる程ではない、という段階でも不動産価格の相場を気軽に調べることができるので、ぜひ利用してみてください。

レインズについて、詳しくは以下記事をご覧ください。
レインズの不動産情報を個人で利用するために知りたい4つのこと

(3)実際に所有している不動産の価格を調べるなら“一括査定サイト”がオススメ!

実際に不動産を所有しており、不動産売却を検討しているなら売却価格一括査定サイトがオススメです。
不動産投資の教科書がオススメしている一括査定サイトを紹介します。

①すまいValue

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇る、大手不動産会社6社が直営の不動産査定サイトです。

②HOME 4U

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

③イエウール

イエウールは、ネット上の不動産売却一括査定サイトの1つで、業界の中では比較的新しいサイトです。

④SRE不動産

SRE不動産は、「売却エージェント制」を採用することで100%売り手の要望にそった、納得度の高い売却活動をしています。
エージェント制のため、サービスエリアは首都圏・近畿圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県)に限られますが、このエリアで売却をお考えなら必ず知っておきたいサイトです。

2、不動産価格の推移の最新版!現在の不動産市場の状況とは

では、実際の不動産価格の推移についてみていきましょう。

(1)【2022年4月最新版】不動産価格指数の推移

本項では、全国の不動産価格指数から、各地域における不動産価格指数までをみていきましょう。

①全国の不動産価格指数の推移

新型コロナウイルス感染症の影響により、上昇傾向にあった不動産価格は、2020年上半期に低迷していました。
2022年現在不動産価格は再び上昇傾向にあり、特にマンションの不動産価格指数が大幅に上昇していることがわかります。

出典:国土交通省

価格が上昇している要因には、以下のようなものがあります。

  • コロナによるマンション需要の増大
  • 相続税増税に伴って、相続税対策を目的に不動産購入をする人の増加
  • 家で過ごす時間が増え、住居にお金をかける人の増加

特に、コロナの影響による在宅勤務の普及に伴い、郊外の注目が高まるとともに都市部の人気は継続しており、今後も不動産市場の活性化・不動産価格の上昇傾向が続くといえそうです。

②東京圏(南関東)の不動産価格指数の推移

2022年4月2021年4月2020年4月
住宅総合137.5121.2117.3
住宅地115.2105.5100.9
戸建住宅116.3102.5101.7
マンション(区分)173.9155.4146.7

新型コロナウイルスが流行しだした2020年4月に比べると、2022年4月はすべての指数が大きく増えていることがわかります。

③京阪神圏の不動産価格指数の推移

2022年4月2021年4月2020年4月
住宅総合136.7122.1118.1
住宅地117.7108.5100.4
戸建住宅121.1104.2102.5
マンション(区分)179.6164.4161.7

東京圏と同様、2020年4月に比べると、2022年4月はすべての指数が大きく増えています。

(2)地価の推移

続いて、地価の推移をみてみましょう。

①全国の地価の推移

引用:土地DATA

日本全国の地価(土地価格)平均は19万5969円/㎡、坪単位は平均64万7832円/坪2020年と比較して0.45%下降しました(2021年)。
公示地価平均は23万5223円/㎡、坪単価は平均77万7599円/坪2021年と比較して0.55%上昇しています(2022年)。
基準地価平均は14万8801円/㎡、坪単価は平均49万1905円/坪2020年と比較して0.42%下降しました(2021年)。

2021年、8年ぶりに東京だけでなく大阪や名古屋などの地方圏域の全用途平均が下落しましたが、2022年の公示地価平均は2021年と比較して上昇しているため、地価平均や基準値平均についても上昇すると考えられます。

国土交通省によると、下落地区数及び横ばい地区数は減少、上昇地区数は増加しているため、不動産を資産として考え、不動産投資を行う場合には土地価格の地域差をきちんと考慮することが重要です。

②首都圏の地価の推移

引用:土地DATA

首都圏における地価総平均は40万2143円/㎡、坪単価は平均132万9401円/坪2020年より0.43%低下しています(2021年)。
公示地価平均は44万4619円/㎡、坪単価は平均146万9816円/坪前年(2021年)と比べると0.47%上昇しました(2022年)。
基準地価平均は33万5066円/㎡、坪単価は平均110万7657円/坪2020年と比べて0.17%低下しています(2021年)。

2022年8月3日現在、2022年のデータは公示地価平均しか出ていませんが、公示地価平均は前年より上昇しているため地価総平均と基準地価平均も上昇する可能性があります。

③東京都の地価推移

引用:土地DATA

続いて、東京都の地価をみてみましょう。

2022年の公示価格平均は 112万9366円/㎡、坪単価は平均 373万3442円/坪、2021年と比較すると0.89%上昇しています。
47都道府県の中で全国順位は1位、変動率の順位は7位です。

2021年の基準地価平均は102万7417円/㎡、坪単価は平均339万6423円/坪、2020年と比較すると0.05%上昇しています。
47都道府県の中で全国順位は1位、変動率の順位は8位です。

東京都で、土地が高額な地域は以下のとおりです。

  1. 中央区:795万1375円/㎡
  2. 千代田区:585万8216円/㎡
  3. 渋谷区:454万7254円/㎡
  4. 港区:401万6024円/㎡
  5. 新宿区:333万4807円/㎡

一方で、東京都の中で土地が低額な地域は以下のとおりです。

  1. 新島村:7066円/㎡
  2. 神津島村:7866円/㎡
  3. 三宅村:9566円/㎡
  4. 八丈町:1万6166円/㎡
  5. 檜原村:1万9433円/㎡

変動率をみてみると、以下の地域の変動率が高くなっています。

  • 中野区:2.24%
  • 稲城市:2.19%
  • 文京区:2.08%

(3)商業用不動産価格指数の推移

不動産価格 推移出典:国土交通省

商業用不動産については、2019年まで上昇傾向が続いていました。
2020年になりコロナの影響で下落傾向となりましたが、2021年になり全体的に回復傾向にあるといえます。
特に、コロナによって在宅勤務が促進するなど、働き方改革に伴う不動産価格の推移が今後も見込まれるでしょう。

3、今後の不動産価格の推移に影響を与える要因

これまでの不動産価格の推移についてみてきましたが、今後の不動産価格の推移はどのように予測されるのでしょうか。
今後の不動産価格の推移に影響を与える要因として、以下の5つの出来事に注目しながら説明解説します。

  • 新型コロナウイルス
  • 東京オリンピック
  • 物価上昇
  • 2022年生産緑地問題
  • 2025年大阪万博

(1)新型コロナウイルス

2020年始めから世界的に爆発的な感染状況となった新型コロナウイルス。
日本では、2020年4月に緊急事態宣言が発令されたことにより、私たちの生活に大きな変化が見られました。
不動産価格指数や公示地価においても、2020年4月に一時的に下降しましたが、そこから2022年8月現在は上昇しています。

というのも、感染拡大防止のため“リモートワーク”が普及したことにより、コロナ禍以前と比べて“住”に対する意識変化があったことが考えられます。

また、コロナ禍においても新築不動産価格が上昇傾向にあることには、大きな変化はありません。
マンションの需要上昇により、戸建住宅の需要が低下するのではないかと思いがちですが、新築住宅においては、供給調整による新規の販売戸数が大きく減少しています。
結果として、新築不動産の需要供給バランスに大きな変化はないといえそうです。

(2)東京オリンピック

2020年に開催予定だった東京オリンピックですが、新型コロナウイルス感染拡大により1年の延期となり、2021年に開催されました。
当初、オリンピック開催後に不動産の価格が下落するのではないかと心配されている方も少なくなかったのではないでしょうか。

しかし、結論としては、オリンピックによる不動産価格への大きな影響はなかったといえます。
そもそもオリンピックが無観客で行われ、予想されていたような不動産価格の上昇が起こらなかったためです。

なお、東京オリンピックで使用された選手村は、現在分譲マンションとして建築中です。選手村のあったエリア周辺の勝どきや晴海では、不動産価格に若干の変動がみられると予想されます。

(3)物価上昇

2021年以降で輸入木材の価格が上昇し、木造住宅の建築費も高騰しています。
2022年には、ロシア・ウクライナ情勢の影響もあり、国内でもさまざまな物価が上昇することが決まっています。
さらに、長期的な円安の影響でインフレが進むと、金利が上昇する可能性もあるでしょう。

建築に関する物価が上昇することで住宅価格も上がることが懸念され、不動産購入率が減る可能性も考えられます。

(4)2022年生産緑地問題

2022年は、マンションを建設できる土地が増加することで土地価格が下落するという予想があります。
なぜマンションを建設可能な土地が増加するのかというと、1992年に制定された「生産緑地法」から30年が経過する年だからです。

所有する土地が自治体から「生産緑地」に指定されると、固定資産税や相続税などが優遇されます。
一方で、土地の所有者が死亡した場合、もしくは土地が生産緑地に指定された日から30年経過した場合でなければ売却できず、農業以外の目的で利用できません。

生産緑地に指定されていた土地を売却する人が現れた場合、新築不動産を建築可能な土地が増加し、周囲の中古不動産価格が下落する場合があります。

ただし、生産緑地の指定を解除された土地が一度に売り出されないように、

  • 税の優遇期間の延長
  • 生産緑地の建築規制の緩和

などの対策が国によって検討されています。
2022年6月末時点では、9割近くの農業者が特定生産緑地への移行を選んだという調査結果が出ており(特定生産緑地指定状況(R4.6月末現在))、不動産価格が
大幅に下落する可能性は低いといえます。

なお、生産緑地は都市部にある広い土地になるため、さまざまな土地活用が可能です。有効な土地活用のためには、計画が重要です。
HOME4U土地活用では、複数社から土地活用プランを無料で一括請求できますので、利用してみてはいかがでしょうか?

(5)2025年大阪万博

2025年には、大阪万博の開催が決定しています。
東京オリンピックと同様に、今回の大阪万博に向けたインフラ整備や再開発によって、経済効果が見込まれます。
大阪周辺の地域で、不動産価格や地価の上昇が期待できるでしょう。

また、現在2030年冬季オリンピックに向けて札幌が招致活動をしていますが、もし札幌オリンピックが決定すれば、東京オリンピックや大阪万博と同様にインフラ整備や再開発による経済効果が考えられます。

不動産価格の推移に関するよくある質問

Q1.不動産価格の推移はどこで調べられる?

不動産価格の推移は、不動産価格指数と公示地価を調べるとわかります。

Q2.不動産価格指数はどうやって決まる?

実際の取引価格情報をもとに、物件による影響を除去するなどの統計的な操作を加えて決まります。

Q3.今後の不動産価格の推移に影響を与える要因は?

以下の要因が考えられます。

  • 新型コロナウイルス
  • 東京オリンピック
  • 物価上昇
  • 2022年生産緑地問題
  • 2025年大阪万博

まとめ

今回は、不動産価格の推移と今後の予測について解説しました。
さまざまな世情によって不動産価格は変化しますが、不動産売却を検討しているなら、できるだけ正確に不動産価格に関する情報を収集することをオススメします。

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  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
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  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
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