不動産売却の「譲渡所得税」の計算方法と安く抑えるコツ

不動産の売却益（譲渡所得）は高額のため、譲渡所得税も高額になることがあります。これを低く抑えるにはどうしたらいいのでしょうか。今回は、譲渡所得税の計算方法と節税のコツを5つに絞ってご紹介して行きましょう。

・譲渡所得税とは？

譲渡所得とは、土地や建物、有価証券やゴルフ会員権など生活や事業に直接必要でない資産を売却したときの所得を言います。

これに課される所得税が譲渡所得税です。

土地や建物を売却した場合、他の所得とは別に単独で税率を乗じて税額を計算しますが、これを分離課税といいます。

適用される税率は、売却した年の1月1日における資産の保有期間がどれくらいかによって異なります。

※実際の確定申告では、これらとともに復興特別所得税2.1%を申告・納付することになります。

ただしマイホームの売却については、税率を軽減する特例がありますのでこちらは後述します。

・譲渡所得の計算方法

譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得は、次のように計算します。

• 収入金額（売却金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝譲渡所得の金額

取得費に該当するものや譲渡費用に該当するものは、おおよそ以下のようなものになります。

土地の取得費に該当するもの

• 購入代金
• 購入手数料
• 設備費、改良費、造成費用、測量費用
• 購入時の登録免許税、不動産取得税、印紙税

建物の取得費に該当するもの

• （購入代金または建築代金－減価償却相当額）
• 購入手数料
• 設備費、改良費
• 購入時の登録免許税、不動産取得税、印紙税
• 前の借主に支払った立退料など

土地・建物の譲渡費用に該当するもの

• 売却時の仲介手数料
• 売主負担の印紙税
• 貸家売却時の借主への立退料など

・不動産の譲渡所得税を低く抑えるための5つのコツ

それでは、高額になりがちな不動産の売却益にかかる税金を低く抑えるためのコツを5つご紹介して行きましょう。

コツ1：5年超保有してから売却せよ

譲渡所得に適用される税率は5年以下か5年超かで2倍近く異なります。そのため、不動産を売却するなら、5年待ってから売却した方が節税になります。

コツ2：3000万円の特別控除を活用

自宅を売却した場合は、保有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3000万円が控除されます。これを「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といいます。

保有期間に関係なく適用される特別控除ですが、以前住んでいた不動産については、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなくてはなりません、

この他、自宅に関する譲渡所得の他の特例の適用を受けていないことや、売却相手が親族ではない第三者であることが必要です。

コツ3：軽減税率を活用

自宅の保有期間が土地建物ともに10年超である場合には、先述の税率よりもさらに低い税率を適用して譲渡所得税額を計算することができます。

ただしこちらも、コツ2でご紹介した「3000万円の特別控除」と同様の要件に注意する必要があります。

コツ4：取得価額は忘れずに

譲渡所得を計算する場合、売却金額から「取得費+譲渡費用」を差し引きましょう。

売却するものが土地でも建物でも「取得費」つまり「取得価額」が必須なのですが、中には「持ち家が古すぎていつ、いくらで購入したのかがわからない」「契約書を失くした」などで分からない場合があります。

所得税法では、正確な取得費が分からない場合、取得費は「売却価額×5%」で計算するようにと指示しています。

たとえば、3000万円で売却した土地の取得価額が分からない場合、5%相当額の150万円ということになるわけです。

譲渡費用が仮に350万円だとした場合、2500万円に所得税がかかることになります。

地価の低いエリアなら諦めがつくかもしれませんが、首都圏など地価の高いエリアではもったいない話です。取得価額のわかる書面はきちんと保管しましょう。

コツ5：古い自宅を相続したら2023年末までに売却を！

売却する不動産の中には、親の古い自宅もあるのではないでしょうか。

亡くなった親が生前住んでいた自宅についても、2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売却するならコツ2と同じく3000万円を控除することができます。

これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

ただし、亡くなった親の自宅なら何でも適用できるわけではありません。

「いつ建てられたか」に加え、物件が一軒家であること、亡くなった親以外は住んでいなかったことなどの要件を満たす必要があります。

・自宅を売って損失が出たら損益通算と繰越控除を

住宅ローンを返済しきっていない状態で、今年の年末までに5年超住んでいた自宅を売却して損失が出た場合には、その損失を他の所得と損益通算をしたり、損益通算しきれない損失を翌年以後3年以内に繰越して控除したりすることができます。

こういった節税策を上手に活用して、不動産の売却益にかかる税金を低く抑えるようにしましょう。