部屋が手狭になった。職場や学校から家が遠い。老後のことも考えると….
など、様々な理由で住み替えをしたい方は多いのではないでしょうか?
そして住み替えの際に一番の問題となるのが現在、お住まいの家の売却です。
この記事では
・住み替えの方法や費用
・住み替えの際に残った住宅ローンはどうするのか
・住み替え時の住宅査定方法などなど
丁寧に解説していきたいと思います。
目次
住み替えには2種類の方法がある
住み替えには、大きく分けて2種類の方法があります。
今ある住まいを売ってから住み替えを行う「売却先行」と、新しい住まいを購入してから売却する「購入先行」です。
本当は新しい住処の購入と現在の住処の売却のタイムラグがない「同日決済」が理想なのですが、同タイミングで行うことは基本的に難しいため、新しい住まいを先に購入するか、今ある住まいを先に売却するかどちらかを先に行わなければいけない場合があります。
売却先行と購入先行のメリットデメリット
購入先行
購入先行は、新しい住まいを購入した後に今の住まいを売却する方法です。
メリット
新居探しに時間をかけられることがメリットです。
理由としては、今の住まいで生活しながら家探しを行えるためです。
売却先行ですと先に家を売らないといけないため仮住まいに引っ越す必要性があります。仮住まいに長く滞在すればするほど無駄な費用が発生してしまう為、家探しにあまり時間をかけれません。
そのデメリットを一切受けない事が購入先行のメリットです。
デメリット
購入先行する場合、一時的に家を2つ所有するため、住宅ローンが残っている場合には二重ローンとなります。そして今の住まいを売却するまでは、2つの家の維持費等を支払わなければなりません。なので金銭に余裕のある方しか行えないというデメリットがあります。
売却先行
売却先行は、今の住まいを売却した後に新しい住まいを購入する方法です。
メリット
先に家を売却しているので、売却金を元に住み替え先の資金計画が立てやすい事です。
デメリット
デメリットとしては売却後、住み替え先が見つからない場合には、基本的に賃貸等への仮住まいになりますので、その分の無駄な資金が発生する可能性があります。仮住まいを挟む場合、今の住まいから仮住まいと、仮住まいから住み替え先の新居への引っ越しを2回行わないといけないため、手間と無駄な費用が発生するデメリットがあります。
各、メリット・デメリットをまとめると以下の表になります。
住み替えにはどれくらいのお金がかかる?
住み替えでは、先ほども紹介した「売却先行」で行われることが多く、今住んでいる家の売却代金を新しい家の購入資金に充てるのが一般的です。
家を売買する場合、物件自体の費用のほかに手数料や税金などの諸経費が発生します。物件の購入時にかかる費用の内訳について見ていきましょう。
まず、物件の購入資金平均が以下です。
※出典:平成30年度住宅市場動向調査報告書、国土交通省ホームページ
https://www.mlit.go.jp/common/001287761.pdf
他にも物件購入時には印紙税や住宅ローンの関連費用、保険料に各種税金、中古物件を購入する場合は不動産会社への仲介手数料、など様々なお金がかかります。売却先行の場合は、上記でも説明した様に引越し費用や仮住まいの費用なども上乗せされてしまいます。
なので、どのような住み替え先を選ぶかにもよりますが最低でも3,000万円は用意した方が安心です。
住宅ローンがあっても住み替え出来る?
そして、気になるのが「住宅ローンがあっても住み替えは可能なのか」という事です。答えから申し上げますと、住み替えを行う際に現在住んでいる家の住宅ローンが残っている際は住宅ローンを完済して*抵当権を抹消させなければなりません。
※抵当権とは住宅ローンを契約する際に、返済が困難になったときの担保として金融機関が設定する権利のこと
家の売却額+自己資金>住宅ローン
家の売却額と自己資金の合計が、住宅ローンの残債より多い場合は、売却を先に行うことで残債を一括返済できて抵当権抹消が可能になります。
家の売却額+自己資金<住宅ローン
しかし、上記の様に家の売却額と自己資金の合計よりも住宅ローンの残債が多い場合は、抵当権が抹消できないため住み替え自体が難しくなってしまいます。
なので、住宅ローン残高より売却額が大きいアンダーローンにするためにも出来るだけ今住んでいる家を高く売却する必要があります。
その際におススメなのが一括査定サイトです。
一括査定サイトとは?
一括査定は、複数の不動産会社に一括で査定依頼を出すことができるサービスです。
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そして、その中で一番高い値段を付けてくれた不動産業者に売却依頼をすれば、損することを避けることができるんですね。
査定価格によっては、オーバーローンから、利益が出るアンダーローンにすることも可能ですので、一括査定サービスを必ず利用してください。
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一括査定サービスなら、より高い金額で査定してくれる会社がすぐに見つかります。
複数の不動産会社から査定額が提示されるため、比較検討できる点に加え、不動産会社によって対応の速さや質も異なるため、信頼の出来る会社が見つかる可能性があがります。
なので業者から連絡が来たときに「◯◯社は、3,500万円の査定を出してくれました。」と、他社のほうが髙かった旨を伝えることで、より高い査定額を出してくれる可能性もあるのです。
一括査定サイトのおススメはイエウール
そんな不動産一括査定サイトですが、 私が知っているだけでも100以上のサイトがあります。
その中で一括査定サイトを選ぶポイントは以下の通りです。
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納得いかない場合、家を売る必要が無い
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一括査定サイトを利用したからと言って、
家を売らなければならないわけではありません。
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