少額からの不動産投資｜少額でできる投資方法4選

不動産投資は小額からでも始められる……？

不動産投資は、投資金額が大きく、まとまった資金が必要というイメージを持たれている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、少額（1万円～1000万円）からの不動産投資として

• REIT
• 不動産クラウドファンディング
• 低価格の現物不動産投資
• ローンを活用したマンション投資

それぞれのしくみやメリット・デメリットを、不動産投資に関する情報を発信する「不動産投資の教科書」がまとめました。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル

初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル

• 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
• 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
• しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…

• 今は不動産投資の始めどきなのか？
• 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
• 不動産投資の失敗例から学ぼう

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１、少額から始める不動産投資の特徴

まずは、少額でできる不動産投資の特徴やメリット、デメリットについて解説します。

（１）そもそも、いくらまでが「少額」？

そもそも「少額」とはいくらまでのことを指すのかは、主観が分かれるところでしょう。

一般的に1,000万円を超えない金額が少額だと見なされている感がありますが、この定義にもさまざまな解釈があります。

数千万円クラスの物件に対する投資であっても、大半を金融機関からの借り入れでまかない、自己資金が少額であれば、「少額投資」と言えるからです。

また、REITやクラウドファンディングなど不動産への投資を小分けにすることができる方法もあるので、その場合も「少額投資」です。

いずれの場合であっても、本記事では自己資金1万円～1000万円程度でできる投資のことを少額不動産投資と定義して解説を進めていきます。

（２）少額不動産投資のメリット

少額不動産投資のおもなメリットは、以下の通りです。

• リスクを最小限にして不動産投資にチャレンジできる
• 資産家ではなくても不動産投資を始められる
• 少額から始めてノウハウを学び、段階的に投資の規模を大きくできる
• 少額で買える物件だと高利回りを見込みやすい
• 損益通算によって会社員にも節税メリットがある

上記のメリットのうち複数の項目に該当するという方は、少額不動産投資をより現実的に考えている方であると同時に、少額不動産投資に適した状況にあるとも考えられます。

最後の節税メリット以外は、少額の不動産投資ならではのメリットです。加えて不動産投資全般に言えるようなメリットも享受できるので、注目が集まっているのも理解できます。

（３）少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資で考えられるデメリットは、以下の通りです。不動産投資全般に言えるようなデメリットは、除外しています。 

• 現物不動産投資の場合、少額であるがゆえに投資対象が限られる
• 築古など格安物件だと入居率が低い可能性がある
• REITは手数料の分だけ投資効率が低くなる
• クラウドファンディングは途中解約できない

現物不動産の場合、少額でも買える物件というのはそれだけ魅力に乏しいことが考えられます。賃貸経営する際も、初心者が始めて思い通りの利回りにするのは難しいと言えるでしょう。

また、不動産を投資対象とした投資信託であるREITは、手数料が発生します。少額投資が可能になる分、手数料によって利益が減ることを念頭に置いておきましょう。

不動産クラウドファンディングは、事業者が不動産を運用するため売買も事業者のタイミングで行います。そのため、ほとんどのサービスが途中解約できないことに注意が必要です。

２、少額からの不動産投資①REIT

少額からの不動産投資として、まずは取引が手軽なREITを紹介します。

（１）REIT（リート）とは？

REITとは不動産投資信託のことで、投資家から集めた資金を元手に不動産投資を行い、そこで得られた収益を投資金額に応じて配分する仕組みの金融商品です。REITはアメリカ発祥の金融商品で、日本のREITを「J-REIT」と呼びます。

REITは、証券取引所に上場しているため、株などの証券を購入するような感覚で購入し、不動産投資をすることが可能です。

実際に上場・売買されているREITの一覧は、「不動産投信ポータル」で見ることができます。現在いくらで買えるのか、利回りはどうなのかという情報が一覧になっているので、一度見てみてください。

（２）REITのメリットとデメリット

メリット

• 数万円から買える商品があるため、少額投資できる
• 多くのファンドの中から選ぶことができる（2023年1月時点で60以上の銘柄が上場している）
• 流動性が高いので、いつでもやめられる
• プロのファンドマネージャーが運用するので初心者でも失敗しにくい

デメリット

• 現物不動産投資と比べると価格変動が大きい
• 運用はファンドマネージャーが行うため、投資先の不動産を選ぶことはできない
• 元本保証の金融商品ではないため、元本割れのリスクがある

（３）REITの買い方

REITは証券取引所に上場されているので、売買も証券会社を通じて行います。証券会社に口座を作り、入金した金額の範囲で希望のREITを買う注文を出します。

（４）REITの選び方

たくさんあるREITの中から利益を出せそうなものを選ぶのは、初めての方にとっては難しい作業です。少額不動産投資という観点ではREIT購入に回せる資金の範囲内ということで、ある程度価格帯で絞られるでしょう。

その他に比較対象として注目したいのは、利回り（NOIといいます）や運用方針、手数料などです。

３、少額からの不動産投資②不動産クラウドファンディング

次に、近年人気のある不動産クラウドファンディングを紹介します。

（１）不動産クラウドファンディングのしくみ

国は「不動産クラウドファンディングに係るガイドラインの策定等」を行うなど、クラウドファンディングを不動産投資でも利用できるよう法改正を進めてきました。クラウドファンディングとは、事業を行いたい人や法人がインターネットを通じて資金や出資者を集めることです。

不動産クラウドファンディングは、事業者が投資対象の物件を決め、個人からインターネットを通して資金を集めます。

投資対象の物件を実際に運用するのは事業者で、収益の一部が出資者に配当されるというしくみです。

下図は、不動産クラウドファンディング事業者「COZUCHI」の運用のしくみをわかりやすく図にしたものです。

出典：COZUCHI

（２）不動産クラウドファンディングのメリットとデメリット

メリット

• 1万円～の少額で始めることができる
• 投資する物件の選定を、不動産のプロである不動産事業者が行うため、シビアな基準で選ばれたものの中から投資対象を決められる
• 運用も事業者に任せられるため、出資後はこまめに気を配る必要がなく、配当を受け取るだけで良い

デメリット

• 近年とても人気があり、新規ファンドの投資者は先着や抽選で決まることが多く、投資することができず資金を眠らせてしまう可能性がある
• ほとんどのサービスがプロジェクトの終了まで途中解約できず、REITに比べて流動性が低くなる
• 元本保証の金融商品ではないため、元本割れのリスクがある

（３）不動産クラウドファンディングの進め方

不動産クラウドファンディングの進め方は、とても簡単です。

• 投資家として会員登録する
• 投資口座に入金し、投資物件を決める
• 出資を申し込み、出資者になる
• 配当を受け取る

基本的にはインターネット上で完結できるので、忙しい会社員の方でも気軽に不動産投資をはじめることができます。

（４）不動産クラウドファンディングサービス4選

不動産クラウドファンディングは近年非常に人気があるため、先着や抽選で出資者が決まる事が多く、投資したい案件があっても投資できないケースが増えているのです。

対策として、複数のサービスに登録して新規案件をチェックしておき、投資したい案件には必ず応募することをおすすめします。

不動産クラウドファンディングを提供する事業者の中から、日本を代表する4社を紹介します。

①COZUCHI（コヅチ）

1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。

長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面でも申し分ないサービスです。

想定利回りが高く案件の規模や募集金額も大きいため、非常に人気があり、投資したいファンドに投資できないことがある点がデメリットです。

しかしCOZUCHIは、手数料を支払えばファンドの途中解約ができるなど投資家にとってメリットがとても多いサービスといえます。まずは登録して新規案件をチェックし、投資したい案件は確実に応募することをおすすめします。

②OwnersBook（オーナーズブック）

運営会社のロードスターインベストメンツ株式会社は、東証プライム上場のロードスターキャピタル株式会社の100%子会社なので、確かな信頼のもと投資をすることができます。

案件数が多く、マンションや商業ビルまでさまざまな規模の案件があるため、投資する機会や選択肢が多いというメリットがあります。

また出資者の募集方法として、「先着方式」と「抽選方式」があるため、今までなかなか先着で案件を獲得することができなかった人にも投資するチャンスがあるでしょう。

③利回り不動産

利回り不動産は、1口1万円からの少額投資が可能ながら、公開済みのファンドはすべて利回り6%以上になるなど分散投資として検討したい不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

優先劣後出資を採用するだけでなく、マスターリース契約を行うことで空室リスクを低減し、安定した賃料収入を確保しています。

募集方法はファンドごとに先着または抽選となりますが、利回りの良い物件はすぐにうまってしまいます。新規公開ファンドや、キャンペーン情報を受け取れるメルマガに登録しておくことがおすすめです。

④72CROWD.（ナナニークラウド）

72CROWD（ナナニークラウド）を運営する株式会社インヴァランスは、東証プライム上場の大東建託株式会社の100%子会社です。不動産取引の実績、賃貸管理の実績も多数あるため、安心して運用をまかせられます。

また、長年不動産業界に携わってきたことで培った情報網を駆使して、不動産クラウドファンディングに最適な物件を選定しています。

安定した運用が期待できるマンションを運用対象にしているため、不動産投資の初心者の方におすすめのサービスです。

４、少額からの不動産投資③低価格の現物不動産投資

少額で現物不動産に投資をする場合、

• 区分マンション
• 中古物件、格安物件
• 競売物件

が選択肢になるでしょう。

上記の現物不動産に少額投資をする際の考え方や、方法についてそれぞれ解説します。

（１）低価格の区分マンション

マンションの一部屋を所有し、賃貸経営することを区分マンション投資といいます。

一棟ものと比べると1室単位なので安い価格の物件も多く、少額での現物不動産投資に適しています。

②低価格の区分マンション投資のメリット・デメリット

低価格の区分マンション投資のメリットは、利回りが高い傾向にある点です。物件価格が安いほど、利回りは高くなります。また、少額でも現物不動産の賃貸経営を経験できる点もメリットと言えるでしょう。

一方、デメリットとして、低価格である理由として築年数が古かったり立地が悪く、入居率が低い可能性があることが挙げられます。入居者が見つからなければ、いくら低価格で購入できたとしても利回りが低くなるのです。

さらに、1室所有になるため、入居者がいないと収入がゼロになってしまいます。収入の有無に関わらず経費はかかるため、持ち出し分が多くなるリスクがあります。

①低価格の区分マンション投資の始め方

収益不動産物件の販売や仲介を行っている不動産業者は、さまざまな価格帯の物件を売りに出しており、中には1,000万円以下で購入できる物件も多数あります。

区分マンション投資では、低価格の物件を購入して賃貸経営することになりますが、不動産購入から客付け、管理までを、購入時に取引をした不動産業者に任せるのが一般的です。

そのため、不動産の購入にあたっては不動産業者選びが非常に重要になります。

③物件の選び方

少額の区分マンション投資は、低価格帯で、なおかつ入居者に好まれるような物件探しから始まります。

しかし、「不動産に掘り出し物なし」と言われるように安い物件には必ず理由があります。その理由が明確になっていて、家賃を下げることで安定的な入居者が見込めそうな物件に絞って探す必要があるでしょう。

（２）中古物件、格安物件

少々言葉は悪いですが、「ボロ物件投資」といって格安物件に的を絞って不動産投資をしている人たちがいます。

格安で売りに出されている物件だけあって、そのままでは到底人が住める状態ではないようなものがほとんどです。ごみ処理やリフォーム、ハウスクリーニングが必要になるため、物件価格に費用をあらかじめ加算して表面利回りを想定する必要があるでしょう。

費用を節約するため、リフォームのスキルがある場合は投資家自ら行うケースもあります。

①物件の選び方

格安物件のほとんどは、何らかの難あり物件になるため、難ありな部分をいかに克服して賃貸経営ができるような物件に仕上げるかが肝になります。自分でやることを多くする分、少額で投資が可能になるという考え方です。

格安物件を活用した少額投資に適しているのは、以下の条件に合致するような物件と言えます。

• 難ありだが、リフォームや修繕で改善できる
• 大都市圏の都心から離れていても衛星都市や地方都市で利便性の高い立地
• 空き家になっている期間が長い物件は避ける

大切なのは、格安物件扱いになっている理由が「許せるかどうか」です。

立地条件や致命的な不具合、近隣に問題施設がある場合など、努力ではどうしようもない問題は「許せない」と判断されるものです。

一方、単に築年数が古いだけであったり見た目の印象が悪くなっている、設備に魅力がなく不人気になっている格安物件は、投資の妙味があると言えるでしょう。

②ボロ物件投資を実践している人たちのブログ3選

実際にボロ物件（格安物件）投資をしている人たちの奮闘ぶりが更新されているブログをご紹介します。

ブログでは、かなり極端なボロ物件に的を絞っているので同じことをするのは大変だと思いますが、格安物件投資の基本的な考え方を知るにはとても参考になります。

• ボロ物件大好き！高利回り主義！現在32歳。不動産スタートし4年でサラリーマン卒業した自主管理大家の生活

http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/

• ボロ戸建からはじめる不動産投資

http://2103104.net/

• DIY大家☆築古再生ブログ

http://ameblo.jp/yaus/

（３）競売物件

裁判所が差し押さえた物件を売却することを競売（けいばい）といいます。裁判所は利益を考えずに物件を売りに出すので一般の流通よりも安く、その中にはお宝物件も少なくないというのが競売物件投資家の意見です。

しかし、競売物件は特殊な存在なので一般の人向きではなく、特に初心者にとってかなりハードルの高い存在です。

①競売物件は少額不動産投資に有効？

一般の価格よりも3～4割ほど安く買えるのが相場と言われる競売物件だけに、少額で不動産投資を始めたい人にとっては魅力的です。

しかし、格安物件のように単に「古いから」という分かりやすい理由だけではなく、事件絡みの物件もあるので、安いというメリットだけで飛びつくことはおすすめしません。安いものにはそれなりの理由があるというのは競売物件によく当てはまる言葉なので、個人で不動産投資をお考えの方にはかなりハードルが高い存在になるでしょう。

②競売物件投資を始める方法

競売物件投資は慣れている方以外におすすめはしませんが、一般の方にも門戸は開かれています。代行サービスを利用するなど工夫をすれば競売物件投資ができないわけではありません。

５、少額からの不動産投資④ローンを活用した現物不動産投資

会社員や公務員など安定的な収入がある属性の方は、少額の自己資金で現物不動産投資をする選択肢もあります。

この章では、少額の自己資金でも金融機関でローンを組むことで、資産価値の高い不動産に投資をする方法について解説します。

（１）ローンを活用した区分マンション投資のしくみ

100万円までの自己資金を頭金に投資を始めるなら、一棟物件に比べて物件の価格が安い「区分マンション投資」が適しているといえるでしょう。

ローンを活用した区分マンション投資は、月々のローンの支払いや経費を入居者から受け取る家賃収入でまかないます。つまり、投資金額の大部分を他人資本で行うことができるため、少額の自己資金で大きな資産を築き上げることが可能になるのです。

区分マンション投資を始めるまでの流れは、おおむね以下のようになります。

1. 物件を探す
2. 物件を購入
3. 不動産会社に集客を依頼
4. 入居者が決まり、賃貸経営開始

不動産購入から客付け、物件管理まで、一つの不動産投資会社に一貫して依頼することが一般的です。

（２）区分マンション投資のメリット・デメリット

一棟物件と比較した区分マンション投資のメリットは、物件価格が安く、修繕費用も抑えられる傾向にある点です。また、一棟物件よりも売却しやすいこともメリットとして挙げられます。

一方、デメリットとして、1室所有になると空室があった際に収入がゼロになる、建物全体に対する決定権がない、利回りが低い傾向にあることが挙げられます。

（３）区分マンション投資を始める前に

不動産投資で成功するには、物件の選び方や融資の受け方など、さまざまな情報を収集する必要があります。

不動産投資について勉強したり、アドバイスをもらったりするには、いくつかの不動産投資会社に問い合わせすることで、比較検討ができるようになります。

資料請求をすると、不動産投資のメリット・デメリットなどをまとめたガイドブックを手に入れることができるので、比較しながら広い視野で情報収集できるでしょう。

以下にて、区分マンションを取り扱う不動産投資会社を3社紹介します。

①プロパティエージェント株式会社【新築・中古区分マンション】

プロパティエージェントは東証プライム上場グループの不動産投資会社です。不動産販売会社として、3年連続「投資向けマンションディベロッパー満足度調査」総合1位を獲得しております。（株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ）

入居率を高い水準で維持することが賃貸管理において最重要課題であると考え、入居率は99.72%（2023年12月時点）となっています。

新築・中古区分マンション投資をどちらも取り扱いがあるため、不動産投資に興味がある方は、まず資料請求をしてみてください。

②株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）【中古区分マンション】

GAテクノロジーズは、不動産情報プラットホーム「RENOSY」を運営している中古マンション投資に特化した不動産投資会社です。

AIによる評価とプロの目で厳選した資産価値の高い物件を紹介しており、管理状況をスマホのアプリで確認できる便利さも人気の理由となっています。

初心者向けオリジナルガイドブックのほか、物件例なども受け取ることができます。中古マンション投資にご興味のある方は、まずは資料請求をしてみてください。

③J.P.Returns株式会社（ジェーピーリターンズ）【中古区分マンション】

J.P.Returnsは、中古物件を中心に不動産の販売から管理までを行っている会社です。

都心部のワンルームだけではなく、資産性の高いファミリータイプの物件も取り扱いながら、取り扱う物件の60%が、3,000万円以下の価格帯となっています。

資料請求で受け取れる資料はスマホで読みやすいPDFなので、通勤や休憩時間などに不動産投資を学ぶことができます。

少額不動産投資に関するよくある質問

（１）余剰資金について具体的に教えてください。

よく「投資は余剰資金で」と言われますが、余剰資金の捉え方は人によっても異なります。一般的には、生活費や非常時を想定し残しておくお金を差し引いた資金で、当面使う予定がないお金のことをいいます。

余剰資金を資産運用する際は、自身のライフプランや子どもにかかる費用なども考慮しましょう。

（２）物件の見極め方についての記事はありますか？

はい。収益物件について詳しく解説している記事「収益物件とは？初心者でも不動産投資で利益が得られる物件選びのコツ」をご参照ください。

（３）不動産クラウドファンディングサービスの会員登録はオンライン上でできますか？

はい。ほとんどのサービスが、オンライン上で登録が完了します。

まとめ

少額でできる不動産投資というテーマに絞り、投資方法やメリット・デメリットを解説してきました。

少額だと不動産投資の選択肢も限られていると思っていた方にとっては、意外に選択肢が多く、少額であることが不利にならない方法もあることに気づかれたのではないでしょうか。

「少額しか投資できないから無理」と諦めることなく、不動産投資を資産形成に役立てていただければと思います。